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标题: 银行要把贷款收回，神奇 [打印本页]

作者: 我要买车 时间: 2022-4-22 14:34:44 标题: 银行要把贷款收回，神奇

朋友去年房子买来做分割开发

因为去年是拿自己的房子增值部分抵押，又在其他公司做的额外收入外加要买的投资房租金，跟银行借的钱，买的投资房。

今年初批了rc，bc。这刚刚把房子拆了，正在做外水，好像是被人举报了，银行发现他们拆除了房子，要求他们重新提供收入，和降低贷款比率。不然要求还钱。
他本来还想地基做好，再二级贷款盖房子，现在看起来药丸

作者: Domani 时间: 2022-4-22 14:37:02

厉害厉害

作者: Jan90 时间: 2022-4-22 14:39:18

把抵押物给拆了，银行接受不了吧

作者: rzrljb 时间: 2022-4-22 14:39:55

因为贷款包括了房子租金，你把房子拆了哪来的租金

作者: yangranwu 时间: 2022-4-22 14:40:45

太惨了………….

作者: 酔生夢死 时间: 2022-4-22 14:45:21

把抵押物给拆了，银行接受不了吧 +1

作者: 酔生夢死 时间: 2022-4-22 14:45:51

因为贷款包括了房子租金，你把房子拆了哪来的租金 +2

作者: 天龙小花 时间: 2022-4-22 14:56:40

真是撑死胆儿大的

作者: 房奴甲 时间: 2022-4-22 15:02:31

我觉得这是当初贷款的时候讲了个不正确的故事。或者，当批文办妥时，应该重新去办建房贷款。

作者: 呼啸寒风 时间: 2022-4-22 15:03:20

又是被举报？

作者: 天使 时间: 2022-4-22 15:05:50

申请的时候和现在不是一个事情，银行是有权力这么做的

作者: evolution2night 时间: 2022-4-22 15:08:45

这个好牛逼，哈哈，不知道是不是被举报还是银行就是知道了。

作者: Jan90 时间: 2022-4-22 15:09:33

呼啸寒风发表于 2022-4-22 15:03
又是被举报？

噢对啊，怎么会被举报了呢，熟人干的？唉遇人不淑

作者: Quad 时间: 2022-4-22 15:09:56

把抵押物给拆了，银行接受不了吧 +1

作者: lodn 时间: 2022-4-22 15:18:32

没事，可以便宜点卖给别的发展商

作者: 綠野香波 时间: 2022-4-22 15:25:03

真糟。。。。

作者: zhong5487 时间: 2022-4-22 15:27:33

这个必须要跟银行说明的啊，居然不告诉就直接拆，找死啊，我朋友是拆之前想办法把那个房子贷款还清楚了

作者: tv1 时间: 2022-4-22 15:27:46

唯一能做，抓紧找二级信贷转走，利息肯定贵，要是不能快速干完，只能尽快卖掉，把银行的钱还上，否则只能法拍。赔的更多。

作者: Bob Wang 时间: 2022-4-22 15:28:15

杠杆玩的真溜

作者: pategao 时间: 2022-4-22 15:28:32

以后别想再贷款了，欺骗记录有了

作者: aragornknt 时间: 2022-4-22 15:30:53

当初借钱的时候，银行的贷款金额是根据
1. 土地价值和上面的房产价值算的LVR借给你朋友的
2. 你朋友的总收入，包括这个出租房的收入
现在房子拆掉了
1. 只有土地，说不定土地还被分割，银行抵押物价值出现一定程度的减少，银行不开心了
2. 房子没了，少了这个房子的租金收入，收入变少了，银行不开心了
另外不需要人举报，只要你朋友分割，银行那边就会收到提示。

补充内容 (2022-4-22 15:39):
说有人举报的就是傻，自作聪明，很负责的告诉你，只要银行名下的抵押物进入分割流程，banker上班打开电脑就能收到通知

作者: smokingguy 时间: 2022-4-22 15:35:31

又是一个自作聪明无脑操作，贪字头上一把刀

作者: 水儿爱喝酒 时间: 2022-4-22 15:35:50

aragornknt 发表于 2022-4-22 15:30
当初借钱的时候，银行的贷款金额是根据
1. 土地价值和上面的房产价值算的LVR借给你朋友的
2. 你朋友的总收 ...

作者: 英雄爱江山 时间: 2022-4-22 15:37:31

...我去年差点玩这个了，当时是一个大地破房，大概5房在十分好的区，租金能有1000每周，当时就想拆了好了，但是问了银行当时要求6个月后必须是出租状态并且租金达到1000，算了下实在来不及就放弃了

作者: zhong5487 时间: 2022-4-22 15:40:22

胆子也是够肥。自己没点现金兜着底吗？地加上盖房子完全杠杆，300-400万至少了吧，我是不敢，天天要睡不好觉了
怎么的也得有一半的现金才敢干分割盖房这事儿吧

作者: 我要买车 时间: 2022-4-22 15:43:03

aragornknt 发表于 2022-4-22 15:30
当初借钱的时候，银行的贷款金额是根据
1. 土地价值和上面的房产价值算的LVR借给你朋友的
2. 你朋友的总收 ...

在盖好之前，动不到title的，而且如果有了ccc再动title，银行一般不会说什么，毕竟多了房子，多了租金。而且一般银行也是睁一眼闭一眼。这明显是被举报了，也许是有人眼红，也许是邻居不喜欢，总之现在很麻烦，应该是卖了，或者把自住卖了，全家租一年先

作者: zhong5487 时间: 2022-4-22 15:46:04

我要买车发表于 2022-4-22 15:43
在盖好之前，动不到title的，而且如果有了ccc再动title，银行一般不会说什么，毕竟多了房子，多了租金。 ...

举报的人怎么会知道你朋友没有告知银行呢

作者: 小莹子 时间: 2022-4-22 15:48:44

不太懂银行是怎么知道的呢？

作者: aragornknt 时间: 2022-4-22 15:53:01

我要买车发表于 2022-4-22 15:43
在盖好之前，动不到title的，而且如果有了ccc再动title，银行一般不会说什么，毕竟多了房子，多了租金。 ...

那是做你朋友这单的banker，在房市好的时候，即使看到你朋友分割，也不会说什么，因为房市好房价一直在涨所以不会出现LVR爆掉，但是房市下行，banker为了减少自己的责任，肯定是把你朋友卖了，强行让你朋友提前还钱，banker那边最多写写自己过失的report。
还有你朋友BCRC申请下来，银行那边都会收到通知，banker也会偷偷去房产所在地址去做检查，说什么银行那边不知道是被人举报的就是骗自己。

作者: smokingguy 时间: 2022-4-22 16:00:21

aragornknt 发表于 2022-4-22 15:53
那是做你朋友这单的banker，在房市好的时候，即使看到你朋友分割，也不会说什么，因为房市好房价一直在涨 ...

这个逻辑清晰支持。跟哪个银行贷款谁也不知道哪来举报我刚刚也是听的一头雾水

作者: screwloose180 时间: 2022-4-22 16:10:25

tv1 发表于 2022-4-22 15:27
唯一能做，抓紧找二级信贷转走，利息肯定贵，要是不能快速干完，只能尽快卖掉，把银行的钱还上，否则 ...

现在的形势卖哪那么容易啊只能银行强拍了

作者: zhong5487 时间: 2022-4-22 16:11:03

smokingguy 发表于 2022-4-22 16:00
这个逻辑清晰支持。跟哪个银行贷款谁也不知道哪来举报我刚刚也是听的一头雾水 ...

那倒是也不至于，relab一查就知道名字还有贷款银行，关键是举报的人怎么知道屋主有没有告知银行
大概率是银行自己察觉了是真的

作者: kikilulu 时间: 2022-4-22 16:14:09

zhong5487 发表于 2022-4-22 16:11
那倒是也不至于，relab一查就知道名字还有贷款银行，关键是举报的人怎么知道屋主有没有告知银行
大概率是 ...

大概率是银行都知道了，无知者无畏，自己以为银行不知道，其实银行什么都知道。

作者: zhong5487 时间: 2022-4-22 16:31:08

kikilulu 发表于 2022-4-22 16:14
大概率是银行都知道了，无知者无畏，自己以为银行不知道，其实银行什么都知道。 ...

嗯，所以最稳妥的办法就是要不就提前和银行商量好，要不就提早进行拆借，把那个房子从银行discharge mortgage
想借便宜的贷款可以理解，可惜银行不是那么好忽悠的

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 16:35:19

aragornknt 发表于 2022-4-22 15:53
那是做你朋友这单的banker，在房市好的时候，即使看到你朋友分割，也不会说什么，因为房市好房价一直在涨 ...

BCRC属于Council管理，理论上Council没有义务通知银行，两者毫无关联，不知道BCRC申请下来银行那边都会收到通知的说法是哪里来的依据？

作者: V7 时间: 2022-4-22 16:38:49

肯定是被举报啦

作者: aragornknt 时间: 2022-4-22 16:40:03

游泳的鱼发表于 2022-4-22 16:35
BCRC属于Council管理，理论上Council没有义务通知银行，两者毫无关联，不知道BCRC申请下来银行那边都会收 ...

1. RCBC银行系统抓取council数据，发给banker
2. 很多分割需要银行同意信
如果你觉得银行只能通过邻居举报才能知道你拆没拆房子，真的傻得可爱。当然小银行和金融公司可能不知道。

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 16:56:09

aragornknt 发表于 2022-4-22 16:40
1. RCBC银行系统抓取council数据，发给banker
2. 很多分割需要银行同意信
如果你觉得银行只能通过邻居举 ...

1：council的数据是随便可以抓取的？
2：分割需要银行同意从来没有听说和碰到，身边朋友搞分割的也没有听说
3：如有真实条列请拿出银行条列原文！

作者: 老老妖刀 时间: 2022-4-22 17:00:03

这个就是没穿裤衩在海里游泳的那种么？

作者: beatles 时间: 2022-4-22 17:02:57

聪明反被聪明误！

作者: yangranwu 时间: 2022-4-22 17:06:00

游泳的鱼发表于 2022-4-22 16:56
1：council的数据是随便可以抓取的？
2：分割需要银行同意从来没有听说和碰到，身边朋友搞分割的也没有听 ...

拿到224c之后去土地局申请title之前需要银行的consent. 一般银行都会同意，最多交割之后让你把钱都还了. 这里大部分人都没做过，猪鼻子插大葱装象的一大堆，听听就算了，何必较真. 反正看别人倒霉就对了！

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 17:06:51

我要买车发表于 2022-4-22 15:43
在盖好之前，动不到title的，而且如果有了ccc再动title，银行一般不会说什么，毕竟多了房子，多了租金。 ...

你说的没错，只要在动title之前银行是不会知道的，等要动title了，房子早已经盖好并且已经过了ccc,才能递224c进入分割流程，据我所知是最后律师分割title时才通知银行的，所以上面说的什么RCBC一下了就通知银行根本就是没有可信度，council根本没有义务去通知银行，还有council怎么知道这个房子有没有贷款？从来没有听说去批RC时需要银行同意，council是建筑管理部门跟你有没有贷款没有必然的关系，所以你朋友被人举报可能性大，估计是熟人或者同行眼红气不过

作者: tv1 时间: 2022-4-22 17:10:38

银行只有title 变更的时候才可能知道，很多撕逼买大地，再做RC， BC 都弄好，带着图纸一起卖，也没见银行找过，银行这样各个检查还不累死，应该是人举报。猜测应该跟办贷款的人有关。很可能broker .
一般人也不会知道你的贷款多少，虽然可以查到你从哪个银行贷款，怎么知道你贷款多少？就是跟银行举报，
一般人也没有途径，谁知道给银行哪个部门，这种隐私，一般人不会知道。银行也不会轻易调查。

作者: jeffff 时间: 2022-4-22 17:11:40

需要找人接盘可以联系我，谢谢

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 17:12:40

yangranwu 发表于 2022-4-22 17:06
拿到224c之后去土地局申请title之前需要银行的consent. 一般银行都会同意，最多交割之后让你把钱都还了. ...

就当给小朋友们免费普及知识了，最好笑的是分割需要银行同意信，呵呵凡是去过Council批过RCBC的都知道没有这个程序，我自己所有的流程都做过，你说的没错最后去土地局申请title时律师才会通知银行（前提是房产有银行贷款）

作者: zhong5487 时间: 2022-4-22 17:13:20

游泳的鱼发表于 2022-4-22 17:06
你说的没错，只要在动title之前银行是不会知道的，等要动title了，房子早已经盖好并且已经过了ccc,才能递 ...

数据是可以买的，这个黑羊应该清楚，relab上一旦有申请rc和bc都会显示出来，银行那么强大的金融属性系统，跟康嫂应该也有合作，类似黑羊网站上的更新速度，大概率银行会提示被抵押的物业rc,bc的情况

至于是不是举报或者银行自己察觉，那就不清楚了，申请rc是肯定不需要知会银行的，bc应该也不需要

作者: kikilulu 时间: 2022-4-22 17:17:19

zhong5487 发表于 2022-4-22 16:31
嗯，所以最稳妥的办法就是要不就提前和银行商量好，要不就提早进行拆借，把那个房子从银行discharge mort ...

反正最后不管是什么原因，不管是举报还是什么流程，最终就是银行知道了。

作者: yangranwu 时间: 2022-4-22 17:18:56

游泳的鱼发表于 2022-4-22 17:12
就当给小朋友们免费普及知识了，最好笑的是分割需要银行同意信，呵呵凡是去过Council批过RCBC的都知道没 ...

平时看这几个货表演也就图个乐，但实在忍不住科普一下… 哈哈哈哈

作者: 我要买车 时间: 2022-4-22 17:19:23

kikilulu 发表于 2022-4-22 17:17
反正最后不管是什么原因，不管是举报还是什么流程，最终就是银行知道了。
...

最终是银行知道你跟它借钱，然后还把它的房子拆了

作者: aragornknt 时间: 2022-4-22 17:21:17

游泳的鱼发表于 2022-4-22 16:56
1：council的数据是随便可以抓取的？
2：分割需要银行同意从来没有听说和碰到，身边朋友搞分割的也没有听 ...

1：有专门的的公司，获得权限可以抓取
2：这个是常识，不只是银行，理论上任何mortgagee同意之后才能分割，就算你的朋友房子上被人加了caveat，council也需要加caveat的人的consent才能签字才能放title，你没听说过可能是你的朋友的律师已经跟银行搞定了，或者是你的朋友的房子根本不是四大行的贷款，别人政策宽松，知道你朋友房子要分割卖掉而且总价值更高就同意了，不代表没有走这个流程

作者: stonecold 时间: 2022-4-22 17:21:59

aragornknt 发表于 2022-4-22 16:40
1. RCBC银行系统抓取council数据，发给banker
2. 很多分割需要银行同意信
如果你觉得银行只能通过邻居举 ...

请问您4大行哪家的？你们行这个系统自动抓RCBC的数据有点厉害了。不是说技术厉害，而是你们行这个眼光和前瞻性厉害了啊！在这几年全民开发以前做分割太少了，还专门搞个系统查RCBC？这几年房价大涨银行不担心这个分割风险，现在估计可能刚开始有风险。but银行风险和IT部门被CCCFA和其他一些银监规定搞得焦头烂额，来不及关注这些分割的小问题呢。
另外这个通知发给哪个banker啊？一般银行普通客户没有固定banker的哟。哪个具体部门来管这个事情？

另：比较有可能的除了举报还有就是保险公司。如果lz朋友取消了拆掉房屋的保险，保险公司是会立即通知银行的。

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 17:22:36

tv1 发表于 2022-4-22 17:10
银行只有title 变更的时候才可能知道，很多撕逼买大地，再做RC， BC 都弄好，带着图纸一起卖，也没见银 ...

没错，凡事自己做过的都清楚，很好奇现在一些人不懂装懂还说的有模有样，什么自动抓取数据，分割需要银行同意，吓吓外行人还行，估计连RCBC都没递过

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 17:35:46

aragornknt 发表于 2022-4-22 17:21
1：有专门的的公司，获得权限可以抓取
2：这个是常识，不只是银行，理论上任何mortgagee同意之后才能分割 ...

1：银行不可能在无任何情况下去请专门的公司去查

2：分title根本不是council，是土地局，而且必须是律师通知土地局和银行，走到走一步房子已经盖完并且拿到ccc，才能进入224c申请，所以楼上朋友刚拆房并没有到分title的阶段，银行是不可能无缘无故去查

我自己RCBC都亲自办理过，和银行都经常打交道根本没有你说的这回事

作者: Elddies 时间: 2022-4-22 17:35:56

这种情况还有办法拯救吗？

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 17:40:33

stonecold 发表于 2022-4-22 17:21
请问您4大行哪家的？你们行这个系统自动抓RCBC的数据有点厉害了。不是说技术厉害，而是你们行这个眼光和 ...

你看看上面那个注册时间就知道了，都是一些后来的小朋友不懂装懂，平时看看表演就得了，本来不想搭理的，但是原则性问题还是不能乱说的，不然以讹传讹风气都带坏了，你说呢？

作者: tv1 时间: 2022-4-22 17:40:56

居然说加个caveat 银行都需要批，你是开玩笑吧，不懂不要装懂，随便找个律师，分分钟就能加上，从来不需要银行同意， 100% 知道对方欠银行贷款。
BC，RC 根本银行不知道，否则银行会活活累死，只有到变更title 这一步才会通知银行，只有准时还款，银行从来不会问。除非有人打击报复，去银行举报。

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 17:45:00

tv1 发表于 2022-4-22 17:40
居然说加个caveat 银行都需要批，你是开玩笑吧，不懂不要装懂，随便找个律师，分分钟就能加上，从来不 ...

这个人一看就是胡说八道的，你再看看注册时间，根本没有实际操作过的，驴唇不对马嘴，答非所问，估计连224c怎么申请，需要一些什么材料都不知道

作者: stonecold 时间: 2022-4-22 17:49:45

Elddies 发表于 2022-4-22 17:35
这种情况还有办法拯救吗？

和银行好好谈，一般来说大银行是不会轻易强制拍卖和收回贷款的。

银行最不能踩线的是LVR，就是贷款比。如果投资房只能贷60%，土地价值100w，最好的结果就是还一部分把贷款降到60w。收入方面不能达标的话，看看能不能给银行证明你有能力有资金把房子建好，房子建好以后卖掉能够还钱。这种特殊案例，银行会考虑很多情况没有教科书可以搬。如果是自己长期用的银行，会更好商量。

最差情况就是转去二级贷款，这种开发建房一般后来不都是要去二级贷款吗？只是早一点转过去多付一些利息。如果是土豪现金建房，那应该也不差银行这点贷款，那就还了吧

作者: sadhunter 时间: 2022-4-22 17:51:39

aragornknt 发表于 2022-4-22 15:30
当初借钱的时候，银行的贷款金额是根据
1. 土地价值和上面的房产价值算的LVR借给你朋友的
2. 你朋友的总收 ...

完全正确。。。多加一条：所有的银行贷款文件都有一条：收入和抵押物有变化都要通知银行。现在出租收入没了，房子没了就是地了。拆完房子的时点上实际客户是用一个没有房子没有租金的地跟银行要了贷款。。。。可以咨询律师100% 没人管你这个事

作者: stonecold 时间: 2022-4-22 17:53:25

游泳的鱼发表于 2022-4-22 17:45
这个人一看就是胡说八道的，你再看看注册时间，根本没有实际操作过的，驴唇不对马嘴，答非所问，估计连22 ...

真的是把我这种万年潜水都抖炸出来了。这么不负责任在网上误导大家合适吗？

拆了房子被银行知道一般就是被举报或者取消了房屋保险，保险公司会通知银行。

RCBC做完根本就不算分割完成，银行为什么需要知道？只有分割完成title变更银行才必须要知道。

作者: sadhunter 时间: 2022-4-22 22:04:25

我在银行贷做贷款做过一些年份。。。也不多10几年吧。。。大概了解一点点不多。。。也许能聊一下。楼上说的很多都对。。但是有几条需要楼主注意一下。。。如果客户用房产抵押做任何贷款。。。那么签署的法律文件之所以叫做“法律文件” 是律师见证双方同意并且愿意遵守的。在贷款文件中或者贷款告知信中都会有一个条款“任何情况下借款人的收入或者抵押物有影响该贷款的情况发生，借款人必须告知银行，否则银行有权采取任何措施“ 意思就是你跟我借钱，说的理由我也接受了，给的收入和房产登记号必须保持不变。借款人的义务是及时向银行更新变化的情况。特别是对银行不利的变化1. 收入下降。 2. 抵押物价值降低或者缺失。楼主说的情况是：房子扒了叫抵押物价值降低，收入少了叫贷款承受能力下降。房子分割成几个叫抵押物缺失。因为一旦分割完成，在银行抵押的房产的Title, DP 等号码一定会变化。也就是说法律上来说，银行旧的抵押物已经不存在了，新的没有拿来因为没有人通知银行。无抵押贷款在银行是属于风险极高的贷款，会极力避免这种事情出现。从法律上来说，银行叫”抵押权人“ 享有很高的权利。房屋所有人当然可以出售或者想做任何他想做的改动。但是如果同时想要保留之前的贷款额度，一定要经过抵押权人的同意。楼上说的很对，银行很忙，客户不说只要不引起银行的注意，一般也没人管。。比如说楼上说的申请RCBC 啥的肯定不会管，也不会通知银行因为权益没有发生不利于银行的变化，不会对银行的权益造成损害。。。但是没人管不代表永远不管。一旦引起银行的注意那就会比较麻烦。特别是COUNCIL 通知银行抵押物状况发生变化或将要发生变化时银行会很紧张。Council 在分割时通知银行是它的义务。我不是很清楚COUNCIL 在那个时间点会通知，但是我确定在分割完成之前他们必须通知银行。否则一个旧房变成3个新房。这三个新房法律上没有任何抵押，屋主可以随便出售。客户卖房走人贷款不还了咋整。。。。再有就是，这边的银行跟国内的处事方式不太一样，这里讲究预先告知。就是贷款时签的字和说的话都记录在系统里。一般没事，有事就翻出来看。。。一般来说没有很严厉的处罚措施，除非：客户被界定为恶意隐瞒或欺诈。那么银行里有专门的欺诈调查部门出门调查。。那么他们会调查客户之前的所有可疑交易或者贷款，还有给他贷款的经办的所有审批的贷款。很麻烦的。我之前每年都接触过几个中国客户被调查认定欺诈，然后勒令限期离开银行，就是永久性的拒绝客户了。最严重的是起诉，很少见到有中国客户因为贷款被起诉，就之前听说过做了一个不存在的人的假护照，假收入，开了假帐户然后勾结各行各业一整条产业链套钱被银行告了。楼主的朋友不通知银行是绕不过去的。跟对方好好聊，看看能不能少降些贷款额度然后把两个房子一起拿过去做抵押。不过银行的记录都会留下，以后每次贷款都会翻出来看一下

作者: sadhunter 时间: 2022-4-22 22:13:36

补充一下，这里贷款比较注重INTENSION 和PURPOSE。就是借款人的意图或者目的。一方面是对客户的要求，既然跟人家借钱那自然要说实话。一方面央行对银行有尽职调查的要求。放的太松出问题了银行经办和管理层要被处罚。金额不小。最严重的情况吊销贷款金融牌照。所以这也是银行尽力完善各种要求的原因之一。。当然还有一个原因是：个人房贷无论是自住还是投资都是PERSONAL LENDING。如果客人的PURPOSE 一开始就是分割出售赚取利润。应该是去BUSINESS LEDNING 部门的。倒过来理解很简单：凭什么银行把该给普通百姓的低成本融资给分割盖房出售的开发商挣钱，而他们花了同样的人力资源智能挣大概1-2 年左右的利息？从这个角度也能理解他们为什么把INTENSION 和PURPOSE 看的这么严

作者: sadhunter 时间: 2022-4-22 22:20:38

我在银行的时候听说过一个同样的事情。。一个同胞跟银行说买投资房出租用。然后找了支行的朋友批了贷款，贷款由于种种原因需要报CM 批。一切顺利。然后他拿到贷款就准备盖房，房子刚拆完还没开始建，就被路过的一个审批贷款的经理看见了。回去立刻查系统发现用了出租房收入。马上让BANKER 通知客户解释。最后好像是让客人转走了因为不接受客人的解释。。。。。

作者: 无色咖啡 时间: 2022-4-22 22:45:51

sadhunter 发表于 2022-4-22 22:20
我在银行的时候听说过一个同样的事情。。一个同胞跟银行说买投资房出租用。然后找了支行的朋友批了贷款，贷 ...

谢谢分析这么详细。那请问下，如果这样让客人转走了，那客人还有机会在其他银行贷款吗？那老房子都拆了，没有贷款建筑，工程停工，那最后只能自己抗着，抗不了就要贱卖了。
还有，我听说银行一般不愿意走的法拍的一步，一般都会给客人几个还款的方式和条件。

作者: bungyjumping999 时间: 2022-4-22 22:46:30

sadhunter 发表于 2022-4-22 22:04
我在银行贷做贷款做过一些年份。。。也不多10几年吧。。。大概了解一点点不多。。。也许能聊一下。楼上说的 ...

When the old title is converted to new land titles ( say 4 titles), the bank's mortgage is automatically transferred to the new titles. So, the bank's security is intake and even with more valuable improvement.

But, you are right, the Loan Agreement and mortgage instrument require the borrower to inform the bank if the bank's security is affected.

作者: sadhunter 时间: 2022-4-22 22:52:29

无色咖啡发表于 2022-4-22 22:45
谢谢分析这么详细。那请问下，如果这样让客人转走了，那客人还有机会在其他银行贷款吗？那老房子都拆了， ...

对的，可以去别的地方试试。。但只能用地来贷了。。收入也下降了。并且要先跟对方说你们正在做的事。提前告知。法拍不多见，一般催款等方法都用了都无效才会做。会跟你讨论的。。。

补充内容 (2022-4-22 23:13):
只有地LVR 和有房子是不一样的。。。

作者: sadhunter 时间: 2022-4-22 23:11:52

bungyjumping999 发表于 2022-4-22 22:46
When the old title is converted to new land titles ( say 4 titles), the bank's mortgage is automat ...

据我所知不是，或者不是所有银行都这么做，也许银行最近改变了做法？请告知是哪家银行我去核实一下。谢谢。我的理解是。从法律上来讲，客户提供抵押物是要能够被银行接受的。一块地分成4块大多数情况都是增值的。但不能代表自动TRANSFER。就是我前面说的。COUNCIL 无权替银行决定这四块地是不是都拿来做抵押或者抵押物的价值是不是足够。另外，在土地刚刚分成4块那个时点，GV 不一定有。就算GV 已经出来了。之前的带房子的地是用的EV 或者RV。而如果把房子扒了分成4块。为什么一定说4块光地就价值会高于原来的抵押物？根据是什么。再有就是光地的LVR和带房子的是不一样的。 RV 肯定没做。我不确定您是怎么算出来的但是在银行的系统里是不能放：客户说4块比原先价值大” 这样的话。只能说：根据4块地的新RV 或者GV 或者EV。抵押物的LVR 不高于原先的贷款时的状态，那么银行有可能接受新的安排？自动TRANSFERR 这个说法我保留意见。。我对自动的理解是不需要对方同意就直接完成交易是为自动。我的理解是：抵押物交给银行之后，任何情况下更换抵押物只能提交申请经过银行同意、批准才能更换。自动的说法真的是第一次听说。。。麻烦告知一下是哪家银行现在这么做我也学习一下？

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 23:12:47

sadhunter 发表于 2022-4-22 22:04
我在银行贷做贷款做过一些年份。。。也不多10几年吧。。。大概了解一点点不多。。。也许能聊一下。楼上说的 ...

你说的是单从银行方面的条列，但是实际操作起来council和银行没有从属关系，也不会通知银行，分割不是council管，是土地局和律师操作，走到这一步时房子已经盖好并且通过ccc了，对银行来说只有利大于弊，因为无论是抵押值和租金收入都提高了，无论title有没有分割，土地和上面的房子都是在银行下面抵押的，也不可以过户买卖

另外在分割最后一步进入土地局时，首先：律师会同时联系土地局和银行（前提是有贷款条件下），不然就直接联系土地局，其次：银行收到通知会评估你的的收入和目前新房子的市场价格，需要银行认可的估价公司出估价信证明现在新房子的市场价值，最后银行根据估价报告和收入情况做出不同选择，可能是把所有新房子抵押在银行，也也可能只抵押一套，银行会出信给分割律师并且需要签字，总知银行只要有可靠放心的保障就不会刁难你

所以听你说的就知道你没有真正自己经历过分割手续，你说的也只是银行一些条条框框的东西，实际上分割的程序以及土地title管理你都不清楚

作者: 游泳的鱼 时间: 2022-4-22 23:19:36

sadhunter 发表于 2022-4-22 23:11
据我所知不是，或者不是所有银行都这么做，也许银行最近改变了做法？请告知是哪家银行我去核实一下。谢 ...

土地分割后无论是有没有盖房还是光地，银行都会需要专门的估价公司出评估报告，不可能自动transfer,另外银行会拿评估报告对比之前的抵押值，举例来说之前一个豪宅扒了，分四个光地不盖房子，银行凭什么相信这四块光地总价值超过或者等于之前的总价值？

作者: sadhunter 时间: 2022-4-22 23:23:14

游泳的鱼发表于 2022-4-22 23:19
土地分割后无论是有没有盖房还是光地，银行都会需要专门的估价公司出评估报告，不可能自动transfer,另外 ...

你回复我说一样的话啥意思？自动TRANFER 不是我说的吧。。。。

作者: nzhealthme2 时间: 2022-4-23 08:56:54

另一方面可以说全民开发，不少小白入场把事情想简单了. 看别人分割盖房赚钱，想当然自己也能赚. 同样的事有人做就赚钱，有人做就可能不赚甚至亏

作者: 我要买车 时间: 2022-4-23 10:32:02

nzhealthme2 发表于 2022-4-23 08:56
另一方面可以说全民开发，不少小白入场把事情想简单了. 看别人分割盖房赚钱，想当然自己也能赚. 同样的事有 ...

以前盖房子都是term，现在合伙买大地分割，多少也是自家topup的钱投进去开发，基本还是好的

这种市场行情，拿着银行home loan去分割盖房，再加二级贷款的，被举报之后，短时间很难解套。风险就在于资金链

说没钱吧，毕竟有几个房子，收租还贷，风生水起
说有钱吧，每个房子都有抵押贷款，需要钱的时候，还要看银行脸色

作者: V7 时间: 2022-4-23 10:35:27

我要买车发表于 2022-4-23 10:32
以前盖房子都是term，现在合伙买大地分割，多少也是自家topup的钱投进去开发，基本还是好的

这种市场行 ...

你以为他们凑钱的，不用借贷款吗？基本上都是有贷款人的。就各家再凑凑还贷款吧。
估计凑不出来就要上市了。

谁敢现在工地到处走走，各个都是有贷款的，银行一查一个准。

作者: 我要买车 时间: 2022-4-23 10:41:00

V7 发表于 2022-4-23 10:35
你以为他们凑钱的，不用借贷款吗？基本上都是有贷款人的。就各家再凑凑还贷款吧。
估计凑不出来就要上市 ...

嗯，是有这种，一家人的名字买房，另几家人topup出来的钱投进去，盖到一半再金融机构借一些

现在这行情，盖好半年都卖不掉，合伙的风险就要出来了
但毕竟还好，几家人合伙能撑一下
自己一家，被银行翻牌了，弄不到钱去补窟窿，就很麻烦

作者: V7 时间: 2022-4-23 11:01:49

我要买车发表于 2022-4-23 10:41
嗯，是有这种，一家人的名字买房，另几家人topup出来的钱投进去，盖到一半再金融机构借一些

现在这行情 ...

一般是这种情况，有钱出钱，有贷出贷。
我说的贷，是银行贷款，不是二级或者什么金融机构。
银行贷款这么便宜，就算几家合作，一定都是贷+现金的组合去买地，现金盖房，你说的更惨，需要动金融机构高利贷盖房。

我不觉得合伙能撑呢，不一定有几家有能力手上有这么多现金接的。有这么多现金，为啥自己不做啊。现在要凑钱还地钱，或者过桥还贷，伸头一刀缩头一刀。然后抵押给高利贷弄建筑款。资金成本这么多，合伙的多半会散伙。

作者: pategao 时间: 2022-4-23 11:12:14

如果项目想转手，楼主告知我一下吧

作者: 我要买车 时间: 2022-4-23 11:35:22

pategao 发表于 2022-4-23 11:12
如果项目想转手，楼主告知我一下吧

我哪有项目，纯属看热闹不嫌事大。

看他们去年这么喜滋滋，饭局上不是这个买了个破房，就是那个买了个大地，先不说南边还是西边，都是边边角角的地方，你要是说一句location不好，能被喷死，人家那是好不容易捡到的宝贝，都是发展商了，哪容得我瞎说八道。桌上不互相分享些建材信息，谁谁谁有货，谁谁囤货，都不好意思说话

今年听到的却是consent批不下来，八个不让分，只能分七个，联排不让freehold，要unit title。
还以为过几天就会听到没有木料，没有钢筋，没有钢梁，没有洁具
反而先听到银行反水了，建房资金不够了

后面还不知道会发生什么，至少我觉得律师会很忙

作者: pategao 时间: 2022-4-23 11:42:05

我要买车发表于 2022-4-23 11:35
我哪有项目，纯属看热闹不嫌事大。

看他们去年这么喜滋滋，饭局上不是这个买了个破房，就是那个买了个大 ...

连排不让freehold?

作者: subrina02 时间: 2022-4-23 11:44:23

楼主的朋友太^聪明^，聪明反被聪明误，这麻烦事儿得接踵而来西方社会最忌讳的词是:欺骗
目前最紧要是危机公关，别被银行系统扣上不诚信的帽子

作者: subrina02 时间: 2022-4-23 11:51:33

我要买车发表于 2022-4-23 11:35
我哪有项目，纯属看热闹不嫌事大。

看他们去年这么喜滋滋，饭局上不是这个买了个破房，就是那个买了个大 ...

你到底是为你朋友分忧
还是看你朋友笑话 ?
真是好朋友还有闲工夫看热闹
快快筹点银子帮你朋友度过目前难关

作者: tv1 时间: 2022-4-23 12:02:02

楼上纯属扯蛋，有几个贷款都是干干净净没有问题，要是大家都100% 没有问题，， broker 这个行业早就不存在。银行是傻子，自己员工直接贷款给客人，有必要给broker 7% commission. 目的就是银行知道这些灰色地带。银行知道出事好甩锅，那些买大地破房，不是囤着，就是等着开发，哪个撕逼会跟银行说要开发，银行也是一只超级狡猾的老狐狸，他根本都是心里明明白白。只是不点破，只要你准时还，他屁事不管。
现在肯定有人举报，这种情况，银行实在盖不住，否则自己也会被拖进去。
所以出面，其实是让楼主还一部分钱进去、这样银行贷款比例小，风险小。楼主唯一能做，尽快跟银行商量，想办法减少还钱的数目。银行也不愿意mortgagee sale , 费时费力

作者: tv1 时间: 2022-4-23 12:05:09

连排不让freehold 有可能。因为联排涉及很多公用地方，比如墙，车队，还有邻居安静问题，如果unit title. 就可以管束，邻居也不能什么租客往里放。

作者: V7 时间: 2022-4-23 12:07:20

我要买车发表于 2022-4-23 11:35
我哪有项目，纯属看热闹不嫌事大。

看他们去年这么喜滋滋，饭局上不是这个买了个破房，就是那个买了个大 ...

估计他人品不好被人举报了

补充内容 (2022-4-23 12:08):
关键时候看人品啊，你这个贴子之后，估计大家都要想想自己的人品怎么样？在开发的项目会不会被举报。

作者: kikilulu 时间: 2022-4-23 12:16:47

tv1 发表于 2022-4-23 12:02
楼上纯属扯蛋，有几个贷款都是干干净净没有问题，要是大家都100% 没有问题，， broker 这个行业早就不存 ...

是楼主的朋友，不是楼主。

作者: yangranwu 时间: 2022-4-23 12:17:32

以我对这个楼主的了解，他很有可能是编个故事来逗大家玩，哈哈哈哈哈

作者: subrina02 时间: 2022-4-23 13:13:06

yangranwu 发表于 2022-4-23 12:17
以我对这个楼主的了解，他很有可能是编个故事来逗大家玩，哈哈哈哈哈

我觉得他的这个朋友故事不是编的，是真的。
因为后续补充的吃饭的剧情透露了细节
故事是真的，而他的朋友因为贪嗔痴落了个一地鸡毛的后果

作者: 我要买车 时间: 2022-4-23 15:33:56

yangranwu 发表于 2022-4-23 12:17
以我对这个楼主的了解，他很有可能是编个故事来逗大家玩，哈哈哈哈哈

哈哈，你不要紧张，我不会去举报你的，你又不是中介。

成熟的人，因为有生活才能有故事，你有酒吗？

作者: 我要买车 时间: 2022-4-23 15:37:52

V7 发表于 2022-4-23 12:07
估计他人品不好被人举报了

补充内容 (2022-4-23 12:08):

俗话说的好，玩归玩闹归闹，不要在利益上开玩笑，
你非要摘我花，那我就砍你树，
你要是不懂人情，那我就给你事故

作者: zhong5487 时间: 2022-4-23 15:52:56

我要买车发表于 2022-4-23 15:37
俗话说的好，玩归玩闹归闹，不要在利益上开玩笑，
你非要摘我花，那我就砍你树，
你要是不懂人情，那我就 ...

你朋友是不是做人太高调，人品堪忧那种吧，得多大的仇恨才能去举报啊

作者: yangranwu 时间: 2022-4-23 16:19:09

我要买车发表于 2022-4-23 15:33
哈哈，你不要紧张，我不会去举报你的，你又不是中介。

成熟的人，因为有生活才能有故事，你有酒吗？ ...

这种事几率不大，你上来说，岂不是把自己暴露了？我左看右看也觉得你没那么傻吧. 刚开始欣赏你，别让我失望，哈哈哈

作者: V7 时间: 2022-4-23 16:20:55

我要买车发表于 2022-4-23 15:37
俗话说的好，玩归玩闹归闹，不要在利益上开玩笑，
你非要摘我花，那我就砍你树，
你要是不懂人情，那我就 ...

哈哈哈哈，房地产故事多啊

补充内容 (2022-4-23 16:34):
现在合伙打官司上庭的多的是，这个都算小打小闹了。
受你启发，估计很多都会去银行举报已经清场的房子。
有贷款的，然后想偷着盖的，就剩怕了。

作者: 我要买车 时间: 2022-4-23 16:49:29

zhong5487 发表于 2022-4-23 15:52
你朋友是不是做人太高调，人品堪忧那种吧，得多大的仇恨才能去举报啊

谁知道他怎么得罪人别人了，一开始听说时，我也觉得举报他的人也太狠了，太小肚鸡肠了。后来转念一想，郭德纲老师说过，要远离那些劝别人大度的人，毕竟咱也不知道细节。
估计双方都不是什么好鸟吧，就觉得解释得通了，哈哈哈

作者: 我要买车 时间: 2022-4-23 16:51:58

yangranwu 发表于 2022-4-23 16:19
这种事几率不大，你上来说，岂不是把自己暴露了？我左看右看也觉得你没那么傻吧. 刚开始欣赏你，别让我 ...

你不能左看右看，论坛是分上下楼的，只能上看下看，哈哈哈

作者: 我要买车 时间: 2022-4-23 16:59:45

V7 发表于 2022-4-23 16:20
哈哈哈哈，房地产故事多啊

补充内容 (2022-4-23 16:34):

那没事路上随便巡逻几圈，拿个小本本记录一下地址，回家注册一个relab，查查title，看看跟哪个银行贷的款，28块钱一个月的成本，发发匿名信，分分钟月入过万了

作者: V7 时间: 2022-4-23 17:54:02

我要买车发表于 2022-4-23 16:59
那没事路上随便巡逻几圈，拿个小本本记录一下地址，回家注册一个relab，查查title，看看跟哪个银行贷的款 ...

对啊，现在奥克兰哪个地没有100万贷款啊？！
突然抽100万现金还贷款，不好过哦！

作者: 小马虎 时间: 2022-4-23 21:15:52

如果房子被烧毁，用保险公司赔付款推倒重建呢？这样也要通知银行吗？另外，这个物业不在银行抵押，是用别的物业抵押后拿到的贷款购买的，这样会有什么影响吗？

作者: plasticbeach 时间: 2022-4-23 22:05:37

Bob Wang 发表于 2022-4-22 15:28
杠杆玩的真溜

你还知道什么叫杠杆我滴bob

作者: Bob Wang 时间: 2022-4-23 22:08:35

plasticbeach 发表于 2022-4-23 22:05
你还知道什么叫杠杆我滴bob

我瞎说的，我也不懂

作者: V7 时间: 2022-4-23 22:20:08

小马虎发表于 2022-4-23 21:15
如果房子被烧毁，用保险公司赔付款推倒重建呢？这样也要通知银行吗？另外，这个物业不在银行抵押，是用别的 ...

不用通知银行，银行自己都知道。保险公司第一时间就通知了。

作者: ideyate 时间: 2022-4-23 22:30:20

我就想知道楼主不怕你朋友看到你发帖吗？这一对号入座就知道是你了。

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