150万还贷或定存差九千多点？

新人

一直听说，如找不到高于贷款利率的投资项目就还是还贷吧，定存不划算，以前也不知道究竟会差几个点，这个月房贷要到期了，我今天尝试算了下。我有约150万贷款，然后闲散的资金归集下的话也有150万左右。假设1，我全部还贷，那么租金税前（已扣管理地税保险等）约13万，大约是9.72万税后收入。假设2，我一分都不还贷，定存按4.75%利息税前收入7.13万，租金税前收入是4.47万，（即13万减去贷款利息，150万*贷款利率5.69%），两项收入约税前11.59万，大约是8.78万税后收入。那假设1和假设2的差异差不多就是0.94万左右？就是说我用0.94万买到了150万的灵活使用，（这里不讨论弄个几十万flexi之类）。当然，假设2的计算没有考虑本息还款时候对现金流压力的影响。上面这些我算得基本对么，有没有遗漏什么没考虑进去？过几年如果利息又不能抵扣租金收入了再说，现在不考虑。谢谢。

gong783

个人觉得不要急着把房贷先全部还光。现在经济形势严峻，手中有粮，才能心中不慌!

Regards

相差9000多刀没有算错，但是这个钱没有换来$150万的“灵活”使用，你放定存才有这个利息，钱在定存期限内还是锁死了。到期以后你当然可以用来投资其他项目，但这一年就是亏了9000多。如果你现在手头就有高于贷款利息收益的项目，就直接做，没有的话就还贷款，这个逻辑没问题。然后以后有投资机会你再贷款top up做就是了。

当然，如果你担心自己的条件以后贷不到款也可以存着不还贷，那就是说你为了这个保有未来贷款的资格多付了9000多。

rzrljb

lz你知道westpac和bnz都支持无限对冲么。只要开了对冲就等于钱活期+租金回报，我觉得挺方便的

新人

rzrljb 发表于 2024-12-13 09:01
lz你知道westpac和bnz都支持无限对冲么。只要开了对冲就等于钱活期+租金回报，我觉得挺方便的 ...

你确定？我贷款就在westpac，如果如你所说，那是完美了。前几年他们给我的是30万类似flexi额度，5年仅还利息，5年后本息。当时说30万最大额度了。我这几天去问下。谢谢你提供的信息。

rzrljb

新人 发表于 2024-12-13 10:51
你确定？我贷款就在westpac，如果如你所说，那是完美了。前几年他们给我的是30万类似flexi额度，5年仅还 ...

westpac 我自己开了135w的flex，我跟你一样也是cash=贷款，我就都放进去，反正前几年利息不能抵税，而且这些钱可以随时取出可以买房可以买车，取出后fix就行了

unamed

你这个算法在你的情况还好吧，但是对一般人来说，在没有出租房的情况下把贷款的数目存在定期就体现出来比较大的差别了。比如把150万贷款存到定存，按你说的利息5.69%是8.5万，150收4.75%税后是5.6万，每年你要付3万。

补充内容 (2024-12-13 11:54):
打错了，应该是
比如把150万贷款，按你说的利息5.69%是8.5万，150收4.75%税后是5.6万，每年你要付3万。

补充内容 (2024-12-13 11:54):
150收4.75%税后是5.6万这个还是在你没有其他收入的情况下呢

evesun

几个房，13万的租金收入？