不懂就问：建townhouse的大致流程

xiaomobrave

请问建几栋townhouse的大致流程是怎样的？
我所理解的流程可能是：找一块地，设计，到council审批，然后贷款找建筑商，开建。
那么具体的流程是怎样的？需要多久周期呢？

本人新手菜鸟一枚，请各路大神不吝赐教。谢谢。

aragornknt

现在进场？49年入国军能去台湾估计都比你强

xiaomobrave

aragornknt 发表于 2022-9-24 09:50
现在进场？49年入国军能去台湾估计都比你强

你好，谢谢你的回复。
我现在也是在学习和摸索阶段，
还并未做出最终决定，
但我会在之后做出判断。

陌生的香港人

大概就是這些了 你還想知道什麼呢？

补充内容 (2022-9-24 11:49):
還要多具體？哪部分的具體？

moliang

其实最重要的还是cash/贷款,有能力才去做,如果不够还是老实贷款买现房

evolution2night

首次常识不建议去碰townhouse，如果想尝试建议从house开始。townhouse周期和资金相对来说会比house高和长久许多，当然如果你资金充裕可以忽略。

首先，买地分割，报批。rc bc有了之后开始联系承建商并且订材料，前提是要看你找大包还是管理，反正学费肯定是都要交的。

如果为了省钱，很可能没省下来还多花，时间也浪费了。

如果是贷款。。。开发只能走二级。。。自住浮动利率好像已经7%了。。。

shaodaozi

建房小白来这里问？还要问出具体？别人敢回你也不敢信啊，再说，专业人士们开游艇，住豪宅就靠这些了，会免费告诉你细节吗？开放商会愿意无偿告诉你细节吗，真金白银交出去学费换来的知识，都告诉你让你跟他们抢蛋糕？
还是脚踏实地的好

我要买车

shaodaozi 发表于 2022-9-24 12:54
建房小白来这里问？还要问出具体？别人敢回你也不敢信啊，再说，专业人士们开游艇，住豪宅就靠这些了，会免 ...

专业人士的生活真美好，但也不比陌生香港人好

261874939

说实话，这是付费内容了。。。如果是预测房市、猜测老鲍的心思、经济方面的房版还是吊打市面上各种专家的。。。。

小白就建议买现房吧 又或者买个期房等两年学经验也不错的。哈哈哈哈

陌生的香港人

我要买车 发表于 2022-9-24 13:13
专业人士的生活真美好，但也不比陌生香港人好

呵呵 沒有 我哪裡有什麼遊艇 都是混口飯吃 這裡說那麼多其實都是職業病 興趣而已

再說 開發所涉及的專業太多了 我也不是什麼都懂哈 貸款這些我就一竅不通了

hillli

老实说，小白不要搞开发，独憧玩玩就好，当然除非你弹药充足，真心话

V7

hillli 发表于 2022-9-24 14:09
老实说，小白不要搞开发，独憧玩玩就好，当然除非你弹药充足，真心话

主要是周期太长，赶不到点子上。

alike0932

如果这会在论坛上问这种问题，我对你最好的建议就是把手头上的钱存定期才是最好的投资。

moonIlight2013

261874939 发表于 2022-9-24 13:18
说实话，这是付费内容了。。。如果是预测房市、猜测老鲍的心思、经济方面的房版还是吊打市面上各种专家的。 ...

他明显不是想买房，估计想把自己手中地建成townhouse卖了赚钱。

kikilulu

alike0932 发表于 2022-9-24 15:01
如果这会在论坛上问这种问题，我对你最好的建议就是把手头上的钱存定期才是最好的投资。 ...

的确是这样，话说定存利息又涨了，一年期的都4.1%了。before tax的。

zhong5487

一个低配基础项目下来400万左右，连地带盖，哪怕你有200万，那也还需要贷款200万，你哪怕能从银行贷，全出租也就刚刚够cover贷款吧，都卖了，价格最近也不理想，而且还要缴税，算下来好像也不是太合适

既然是小白有机会趁便宜再囤1.2个地放那里好了，最近没什么好折腾的，如果你现金拿的出来至少项目总和百分之70.80，那就去弄，没啥风险，你高兴就好

xiaomobrave

陌生的香港人 发表于 2022-9-24 11:21
大概就是這些了 你還想知道什麼呢？

补充内容 (2022-9-24 11:49):

总算等到了专业人士以及专业的回答。
所以大致的流程就是：买地；设计；然后提交申请RC, BC；下来之后就着手申请贷款；开建，对吗？

那么一般从申请到RC, BC下来，大概需要多久啊？
坐标基督城。

bluesky771014

如果你是完全没有接触过建筑行业，最好跟一个建造商现场经理走几个项目，联排比独栋要注意的东西更多，而且投入也大。当然，如果你不差钱就想自己玩，那就当我没说。

xiaomobrave

bluesky771014 发表于 2022-9-24 18:20
如果你是完全没有接触过建筑行业，最好跟一个建造商现场经理走几个项目，联排比独栋要注意的东西更多，而且 ...

好的，谢谢。联排比独栋要复杂一些，可以请教具体复杂在哪里呢？因为房子之间的公用墙体？

陌生的香港人

xiaomobrave 发表于 2022-9-24 18:13
总算等到了专业人士以及专业的回答。
所以大致的流程就是：买地；设计；然后提交申请RC, BC；下来之后就 ...

要多久這個很難說 基本你想建越多時間越久  也要看整體設計/資料準備得足夠否 也看council 忙不忙 審批官員是不是變態等 涉及很多因素  

只是 你們基督城衙門上週才剛剛否決了中央政府的MDRS 呢 真勇敢哈 奧克蘭和威靈頓倒是乖乖的就範了 現在不知道工黨政府會不會霸王硬上弓派巡按(commissioner) 強制執行... 所以 還是先找真的可以建townhouse 的地再說 不然你那邊還是很多地只能死死的需要至少450平方米才能建一個房子呢  多一個獨棟都難 更不要說townhouse 了

补充内容 (2022-9-24 22:57):
https://www.rnz.co.nz/news/natio ... rnment-housing-plan

xiaomobrave

陌生的香港人 发表于 2022-9-24 23:56
要多久這個很難說 基本你想建越多時間越久  也要看整體設計/資料準備得足夠否 也看council 忙不忙 審批官 ...

是的。council在死磕，但听说到最后可能会有一个妥协的结果，高密度发展还是最终的方向。
目前基督城有一些土地是可以盖townhouse的，我已经在看了。
先讨论一下，可以的话就先从小型的开发开始。

vincentchean

问个哪里有鸡腿卖，一堆人回答鸡腿不如猪排好呢

鯇魚

陌生的香港人 发表于 2022-9-24 23:56
要多久這個很難說 基本你想建越多時間越久  也要看整體設計/資料準備得足夠否 也看council 忙不忙 審批官 ...

为了未来一代年轻新西兰人还有盼头，以及新西兰还能继续引入有用的移民有地方住，我觉得MDRS还是应该大力推进。

只是炒地皮的会亏一些

zynzakl

vincentchean 发表于 2022-9-25 19:19
问个哪里有鸡腿卖，一堆人回答鸡腿不如猪排好呢

he asked not where sell chicken, he asked where can get free chicken

zynzakl

至少上百万纽币的投资，就靠来论坛免费咨询决定？听到的你敢信吗？
想做开发没问题，踏踏实实去做。我招的一个小伙子就是这样，家里给了点钱，想做开发又没有经验，来我这里打工，做site manager，起薪五六万，在工地见什么问什么，地基屋顶水工电工谁都问，起早贪黑任劳任怨，帮忙卸货，收拾垃圾。估计最多一两年他就可以单飞了。
去做，而不是在论坛上请教“大神”。

bodyhaven

现在入市你要严格控制买地成本。在买地之前做好feasibility analysis, 看这块地的产出和投入。做设计跟设计师讨论周期和procurement method, 做rc， epa， bc，这期间你需要很多种consultant，包括但不局限于surveyor, geotech engineer, civil engineer, planner, traffic engineer, structure engineer, 甚至于acoustic engineer, fire engineer, qs, landscape architects, urban designer, arborist, 取决于你要建多少栋和地的情况。需要的话可以做marketing先预售，但是qs要做好不然容易出问题。epa批下来可以先做public driveway, sw ww retaining wall，consent批下来以后开建，如果你是design build直接交给大包公司，或者找建筑公司包construction。如果你是自己找人建，你需要contract engineer和construction manager, 小项目你自己可以充当contract eng但你要懂很多site和合同上的东西，大项目registered architect或者qualified qs可以做。建完了申请ccc下title卖房。
新手的话最好选择risk都在建商那边的procurement method，比如design build. 你只需要承担卖价风险，不需要承担建筑施工期间的各种意想不到的惊喜。当然，建筑合同里会有很多tags，会把一部分风险转移回client，这也客户需要承担的。好好读合同。

补充内容 (2022-9-26 10:16):
修改一下，小项目你也不能当contract engineer, 我是指你能付款给每个payment claim, 但是你无法发certificates和PCC，小项目应该就不要contract eng了。

xiaomobrave

zynzakl 发表于 2022-9-26 09:43
至少上百万纽币的投资，就靠来论坛免费咨询决定？听到的你敢信吗？
想做开发没问题，踏踏实实去做。我招的 ...

前期的各种咨询是我做决定的基础，我愿意听到很多人的意见，正面的和负面的，然后综合起来，最后做决定。
论坛就是一个很好的征求意见的途径之一，但不是唯一。
所有的留言我都会看，会甄选，有些可以相信，为什么不呢？
你并不了解我的经历，所以请不要假设我没有踏踏实实的去做。
谢谢你的回复。

xiaomobrave

bodyhaven 发表于 2022-9-26 10:08
现在入市你要严格控制买地成本。在买地之前做好feasibility analysis, 看这块地的产出和投入。做设计跟设计 ...

太好了！ 思路更加清晰了！谢谢你。希望将来有机会合作。

xiaomobrave

bodyhaven 发表于 2022-9-26 10:08
现在入市你要严格控制买地成本。在买地之前做好feasibility analysis, 看这块地的产出和投入。做设计跟设计 ...

第一次做可能会打包给公司，尽管这样费用可能会高一些。关键是loan complany并不允许owner自己做project manager吧？

陌生的香港人

zynzakl 发表于 2022-9-26 08:43
至少上百万纽币的投资，就靠来论坛免费咨询决定？听到的你敢信吗？
想做开发没问题，踏踏实实去做。我招的 ...

人家就來問問確定流程 也不是什麼免費諮詢 不過是討論而已 集思廣益 至少我和bodyhaven 兄說的應該都差不了太多（雖然其實我也沒說什麼)  為什麼說就不敢信呢 大家和樓主也不認識 不至於做個坑給他  就是要給坑也騙不了像你這樣的江湖老手哈 肯定會有人出手指正的

說回你的徒弟 他實在比較好運 可以拜你為師  但樓主是基督城的 你要是那邊有業務也肯請我相信他可能也有興趣的