已经过了五年线的出租房想做开发，会计上如何操作

littlewoman

请教一下会计以及投资房的大佬，手上有一套出租房，已经满了5年，最近想开发，不知道会计上该如何操作。因为我们想避免税
具体例子：
房子买价 100万，现在房子在LTC 底下
现在市场价 150万 （账面利润是50w）
如果直接卖掉，例如卖了150w，那50w是不用交税。

但是如果想做开发，应该怎么处理比较合适？ 需要新建一个开发公司，把房子以150万转名买到开发公司么？这样开发公司的成本就是150w。

如果开发公司开发成功，卖了三套房子，每套150w，建筑所有的成本是80万，这样开发公司又怎么交税呢？
成本： 地150万 + 三套房子建筑销售成本 240万
收益： 450万 - 150w - 240万 = 60万
那这60万又怎么交税呢？ GST要交么？

谢谢你啦

alike0932

哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人回答你敢信吗？都要做几百万上下生意了为啥不花个几百块找个专业会计问清楚呢？

easygogo

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

省点是点

漂泊

easygogo 发表于 2021-8-9 00:10
省点是点

确实 还看到身家几个几百万的人为了几十块讲价讲得 口干舌燥。别说 没钱的还就说不过 真的降了。

alike0932

easygogo 发表于 2021-8-9 00:10
省点是点

不愧是做大生意的，我看好你！

261874939

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

当我看到有人收藏此帖，忍不住笑了。哈哈

楼主挺好的，遇到问题先上来sky咨询一下找个破解版，希望有人能免费给他解答一下。

是的，经济不好，省电是一点呀

F11

看到你算的开发可以赚60万，现在卖可以赚50万，那为什么不现在卖，折腾一圈就多赚10万

stnz

需要新建一个开发公司，把房子以200万转名买到开发公司么

如果开发公司开发成功，卖了三套房子，每套150w，建筑所有的成本是80万，这样开发公司又怎么交税呢？
成本： 地150万 + 三套房子建筑销售成本 240万
收益： 450万 - 200w - 240万 = 10万
那这10万又怎么交税呢？ GST要交么？
This is much better

我要买车

你可以自己注册一个公司，然后拿房子跟这个公司抵押借钱，比如借500万，然后就违约不还钱了，公司等于高价收了一个房产，然后再拿钱投入开发，等项目完成卖掉，弄个不赚不赔，这样既不缴税也不退税，和ird没啥关系，完美

hnlx1229

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

能白嫖还花钱干啥~

trdeyoualbert

楼上你们沒看ID是啥？

SunnyGarden

非专业人士，瞎说而已。

如果真想省税，当然是做亏，越亏越好啊不是吗。
市场价是150万，你成立的开发公司能用二百万买入不？
（当然前提得合理，不能太夸张,别做成一千万. 还有前提是你卖时别触发BRIGHT LINE TEST就行，否则卖得越高税越高）
开后过程中各种费用加一加能做成亏损不？能做亏为什么要做赚？最好亏得丁当响最后还能退税，明白不？
你需要的也许只是一个＂好会计＂

是个狼灭

我也就此事问过我的会计，结论是如果你做错一步就会亏很多钱，因为现在银行和IRD卡开发商卡的太死了。而且曾经我也信了天维的回复，结果差点吃亏。你在这里问这种问题，真是占小便宜吃大亏

DDD888

我要买车 发表于 2021-8-9 07:43
你可以自己注册一个公司，然后拿房子跟这个公司抵押借钱，比如借500万，然后就违约不还钱了，公司等于高价 ...

你自己的公司如何来此500万啊？又不是5万新西兰元

Elddies

找个会计吧，又不贵。

我要买车

DDD888 发表于 2021-8-9 09:50
你自己的公司如何来此500万啊？又不是5万新西兰元

合同签500w，你本人给公司做个building term嘛，啥时候公司有钱了就付，顺带再收些利息

Lease

楼主根据你的数据， 我来重新给你算一下吧. 因为你现在是开发公司，所以铁定要注册GST. 不过你地的成本150万不能去退GST.

销售额：            450/1.15=391.3万
建筑销售成本：  240/1.15=208.70万
最终收益：         391.3-208.7-150=32.6万

结论， 根据你的假设数据， 这项目不值得做， 因为折腾一大圈， 还不如现在直接卖掉赚的多.

hj_win_1

几个月前收到IRD的信, 今年的主要查税对象是开发商, 已经发信告诫过各位会计了, 对于开放商要好好报税, 所以, 今年要做开发商老板, 偷人可以, 偷税是万万不能的......

人左之由

假如个人转公司，只要公司的director还是你个人的名字的话，成本只能算你最开始购入价格，而不是你想写多少就写多少。
或者你转的时候做个valuation。估价说多少，就写多少。

不过这种事情最好问清楚会计。比较靠谱写。

人左之由

Lease 发表于 2021-8-9 10:44
楼主根据你的数据， 我来重新给你算一下吧. 因为你现在是开发公司，所以铁定要注册GST. 不过你地的成本150 ...

说得很对，个人购买的时候没有gst，所以转公司的时候无法claim gst回来。因为是自己公司买自己个人的地。

所以现在这块地根本没有开发的必要。

最好的做法是，卖掉现在的地。

然后注册公司，用卖的钱，买个跟现在差不多的地再开发。最多损失个卖房中介费。

房奴甲

如果是我，在去问会计之前，先来网上问一下。问会计，也不能只问一个。

是个狼灭

Elddies 发表于 2021-8-9 09:53
找个会计吧，又不贵。

我估计会计都不想接，又想避税，又不想出钱咨询专业的人

Lease

房奴甲 发表于 2021-8-9 11:14
如果是我，在去问会计之前，先来网上问一下。问会计，也不能只问一个。

问几个会计， 每个会计都给出不同的回答， 越问越糊涂.

Jan90

不是5年不5年的问题，是intention, 楼主要是只想干这么一次，那就盖好了拿来出租，就不算开发行为，如果以后楼主继续买地开发，那这次也得交税的

DDD888

wellington2005 发表于 2021-8-9 11:35
50w利润 连1500会计费都想省的人，根本不是要专业建议。。。哈哈哈

其实问的挺好的呀，我也可以看看，不要打击人家楼主呀，虽然我没这房子啦

xli422

wellington2005 发表于 2021-8-9 11:35
50w利润 连1500会计费都想省的人，根本不是要专业建议。。。哈哈哈

说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已 没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计 现在是开发商 我都不知道该怎么回答这个问题 就算有答案 我也不会傻到发到论坛里面来让大家白嫖我 或者各种喷我的免费建议好吧 能有这种靠谱答案的人根本不会发上来的 明白吗

DDD888

xli422 发表于 2021-8-9 12:24
说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已 没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计 现在是开发 ...

是的，这论坛里吐口水的人挺多的，但也会遇到愿意分享信息知识的人，例如我啦

xli422

DDD888 发表于 2021-8-9 13:03
是的，这论坛里吐口水的人挺多的，但也会遇到愿意分享信息知识的人，例如我啦 ...

太容易得到的东西 反而不会被珍惜 大家都懂的