请教各位建筑大神，两层townhouse 如何做到房子面积比地还大的？

fupipi

无意间看到有的联排townhouse土地面积159平 房屋面积居然200平，并且只有两层，不符合容积率啊？无论suburban 40%，urban 45%，apartment zoning 50%全都不符合啊，请教这种房子是如何设计的？

rzrljb

现在只要满足一定的条件，新房就不需要满足这个密度限制了

陌生的香港人

是兩層加起來共200平方米嗎？ 建築覆蓋率只算地下樓層的地基面積 樓上不用算啊  否則怎麼可能地基比這塊地的面積還大


還有你說的三個zones 一塊地只能屬於其中一個 不會三個都適用 雖然有所謂的split zoning （就是一塊地有兩個 zones）但情況比較少

云迪

陌生的香港人 发表于 2020-10-12 00:51
是兩層加起來共200平方米嗎？ 建築覆蓋率只算地下樓層的地基面積 樓上不用算啊  否則怎麼可能地基比這塊地 ...

请教大神，就是类似这种https://www.barfoot.co.nz/proper ... ay/townhouse/794871
感觉好像楼上还比楼下多了一点点。4个独立屋，最大的230平米小地，最小的只有190多，但是盖的房子面积啥的还都挺大的，还是独立屋。这种覆盖没有要求吗？TOWNHOUSE是什么意思呢，也是FREEHOLD，但是小地的意思？谢谢哈

Rodman0522

陌生的香港人 发表于 2020-10-12 00:51
是兩層加起來共200平方米嗎？ 建築覆蓋率只算地下樓層的地基面積 樓上不用算啊  否則怎麼可能地基比這塊地 ...

他意思就是159m2土地面积,就算按照urban 45%来算,ground floor 面积最大也就159*0.45=71.55m2, 两层楼也就71.55*2=143.1m2， 是怎么做到房屋面积200m2

linjiawei0108

你拿把尺去量一下不就清楚了

陌生的香港人

Rodman0522 发表于 2020-10-12 03:39
他意思就是159m2土地面积,就算按照urban 45%来算,ground floor 面积最大也就159*0.45=71.55m2, 两层楼也 ...

我理解他的意思啊 單就覆蓋率來說 因為是看樓下的而已 這沒有不可以啊 樓上設計比樓下的大  也有可能是本來樓下就超了一點的（分割時有拿過landuse consent 獲得括免）所以樓上就相應多了

不過 再看了一下樓上朋友發來的另外一個例子 我想我大概知道樓主說的情況的有可能的另外一個原因了 就是在分割申請時council  都是以整塊地來算建築覆蓋率的 而不是看分割後這個新出來的lot 的覆蓋率   所以一般來說 只要分割前幾個新房子和整塊地的總面積加起來的覆蓋率不超（或者只超一點）那的確有可能這新房子在這個新分出來的小 lot 的面積比較下  會有超得比較多的情況出現  更不要提是樓主把樓上的面積也加上去了  所以就會有樓主這個為什麼每個lot 的建築覆蓋率會超得那麼厲害的感覺  

只是 這些每個lot 都超得那麼厲害 council基本上就不再容許進一步發展了 很有可能title上會有consent notice 規定這個lot 在現有房子的情況下不容許再有任何加建  因為就新lot 的面積來說 這個房子已經是加無可加了

陌生的香港人

云迪 发表于 2020-10-12 01:59
请教大神，就是类似这种https://www.barfoot.co.nz/property/residential/manukau-city/mellons-bay/town ...

看我樓上的解讀 這個就是現在比較普遍的獨棟分割了 目測應該是在分割時council 一般只著重整體覆蓋率（就是分割前大地的總面積和這些房子的總面積比較）而不是新房子就每個它們的新lot 比  所以現在分割出來了 它們每個房子都獨立了 以每個新lot 的面積來算當然看上去非常巨大無比  可是在原來大地的情況計算下它們大概是comply 或者超得不是太多 也已經有括免了 這些要看council 批准consent 的原文才能確認

人左之由

大概意思就是车道什么的公共面积没有算到每栋freehold的土地面积里。但是每栋都同时拥有这些公共面积。

所以算容积率的时候，是按照整块土地(包括了公共面积)一起来计算的。

陌生的香港人

人左之由 发表于 2020-10-12 11:14
大概意思就是车道什么的公共面积没有算到每栋freehold的土地面积里。但是每栋都同时拥有这些公共面积。

所 ...

如果地是在前面的話 整塊地點覆蓋率是要包括車道計算的 但如果地本身是在後面的話 那計算整體覆蓋率就要用淨面積 (net site area)  就不能把車道算進去了

云迪

陌生的香港人 发表于 2020-10-12 10:42
看我樓上的解讀 這個就是現在比較普遍的獨棟分割了 目測應該是在分割時council 一般只著重整體覆蓋率（ ...

谢谢，大概明白了，学习了。这也是为什么叫townhouse吗? townhouse我以为是和邻居有公共墙的，澳洲新洲townhouse还不是freehold的地，不过看来townhouse也可以是独立屋freehold超小地，或者地自己的，车道公用的，可能这些要看文件。

陌生的香港人

云迪 发表于 2020-10-12 12:43
谢谢，大概明白了，学习了。这也是为什么叫townhouse吗? townhouse我以为是和邻居有公共墙的，澳洲新洲to ...

這裡的freehold 不 freehold 和它是不是townhouse 沒有關係 就是你說的聯排 (terrace housing) 都可以是freehold 呢  不過就一起分party wall 加個 easement 而已

云迪

陌生的香港人 发表于 2020-10-12 12:58
這裡的freehold 不 freehold 和它是不是townhouse 沒有關係 就是你說的聯排 (terrace housing) 都可以是f ...

谢谢。。。。。

fupipi

陌生的香港人 发表于 2020-10-12 11:41
如果地是在前面的話 整塊地點覆蓋率是要包括車道計算的 但如果地本身是在後面的話 那計算整體覆蓋率就要用 ...

谢谢大神～～