5月预测5月房市数据比4月好，6月更新数据和结论

BNC2015

5月初立帖为证，不便修改，所以开了新帖。原帖如下：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3597308&extra=&page=1

4月的房市数据普遍不好，尤其是奥克兰。不过，基于一些理性的，符合逻辑的因素，可以合理推测5月房市的数据可能比4月要好。至于这些因素，论坛上有人也讲了。

是否如此，三周内就能够知道。

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6月初回来后，今天终于有空看REINZ关于奥克兰的数据。有图有真相。

想看更多的可以点击下面的连接，原图来自于第10页。

https://www.reinz.co.nz/Media/Default/Statistic%20Documents/2018/Residential/May/REINZ%20Monthly%20Property%20Report%20-%20May%202018.pdf

今年的房市不如从前风光，下半年也不会有大的波动。不过，五月的数据，还是比四月要好。

价格升了$2000, 约0.2%， 销售量涨了433，接近四分之一，房市总体形势，有所回升，5月的数据确实比4月好，尤其是销售量。

至于月初有人用Barfoot的数据来推论5月比四月更差。我的理解是，采用的数据有偏颇。Barfoot已经不占市场的大多数，所以他们的数据不能作为奥克兰的风向标。例如Raywhite  Remuera的数据就好于Barfoot的拍卖结果。

所以如果想知道奥克兰房市的整体情况，用REINZ较全面。

见下图：

我认为，下半年的房市既不会暴涨，也不会腰斩，持平之余，会有所小波动。

Mayfield

下半年的房市既不会暴涨，也不会腰斩，持平之余，会有所小波动。

rzrljb

感觉不出大事不会有大波动的

beatles

学习了，顶好！

NewLynnHse

其实投资要看大方向，这样一个一个月整太累了

Lease

NewLynnHse 发表于 2018-6-18 18:31
其实投资要看大方向，这样一个一个月整太累了

顶一个， 说的极是。一个月涨了或者跌了， 意义不大。

新西兰这轮房产牛市已经结束，静等下一轮，但这得几年之后， 现在就是小打小闹， 我是连看房的兴趣都没有。

BNC2015

NewLynnHse 发表于 2018-6-18 18:31
其实投资要看大方向，这样一个一个月整太累了

那以后就不预测罗？

BNC2015

Lease 发表于 2018-6-18 18:35
顶一个， 说的极是。一个月涨了或者跌了， 意义不大。

新西兰这轮房产牛市已经结束，静等下一轮，但这得 ...

我也没功夫每月都做，正如你说的，没什么意义。同意牛市还尚待时日，但也许不需要几年，大牛市可能需要。

你之前写的贸易战帖子不错，不过今天没找着。

以后多写些。

Lease

BNC2015 发表于 2018-6-18 18:36
那以后就不预测罗？

当然为了维持论坛的活跃度，你还是应该预测的。否则的话这房版就同房市一样的死气沉沉了。

Lease

BNC2015 发表于 2018-6-18 18:42
我也没功夫每月都做，正如你说的，没什么意义。同意牛市还尚待时日，但也许不需要几年，大牛市可能需要。 ...

那个帖子我请求版主删了， 那个话题比较敏感， 不适合在房版讨论。

BNC2015

Lease 发表于 2018-6-18 18:43
当然为了维持论坛的活跃度，你还是应该预测的。否则的话这房版就同房市一样的死气沉沉了。 ...

预测对了了，有些人会酸，甚至扭曲原帖的言语来骂人。这你应该有体会吧。

如果不行预测错了，会被淹没。

比孙悟空当弼马温还不如。

NewLynnHse

BNC2015 发表于 2018-6-18 18:36
那以后就不预测罗？

也不是说不预测。我也是挺喜欢看数据的人，你如果觉得好玩，当然应该继续预测，何乐而不为呢？嘿嘿

BNC2015

NewLynnHse 发表于 2018-6-19 00:06
也不是说不预测。我也是挺喜欢看数据的人，你如果觉得好玩，当然应该继续预测，何乐而不为呢？嘿嘿 ...

你也可以预测嘛？

NewLynnHse

BNC2015 发表于 2018-6-19 10:41
你也可以预测嘛？

要处理数据，太累

talkaboutvision

Lease 发表于 2018-6-18 18:35
顶一个， 说的极是。一个月涨了或者跌了， 意义不大。

新西兰这轮房产牛市已经结束，静等下一轮，但这得 ...

下一轮的标志会是什么？

目前感觉市场在等待出个雷。。。往哪边炸都行。。。

Lease

talkaboutvision 发表于 2018-6-19 10:56
下一轮的标志会是什么？

目前感觉市场在等待出个雷。。。往哪边炸都行。。。 ...

标志是移民再度蜂涌进来。

BNC2015

NewLynnHse 发表于 2018-6-19 10:43
要处理数据，太累

你是对的，处理数据太累，还要解读，分析，结论，最后写帖子。
上传后，无论是否预测对，都会挨骂。预测对了，某些人就扭曲观点骂人。预测错了，会被骂上几年。
有时候还会被喊回国，或找洋老头。
比孙悟空当弼马温还惨。倒不如向猪八戒那样，讨斋饭，让师兄去做，自己吃最大分，挑行李，让师弟去做，自己牵个龙马，探路侦察，猴子去，自己陪师傅休息。遇上妖精，让师兄当先，师弟殿后。如果师兄风头太盛，还骗唐僧念紧箍咒治治他。 最重要的是，在师傅和师弟眼中，猪八戒还是个忠厚老实之人。

BNC2015

Lease 发表于 2018-6-19 11:09
标志是移民再度蜂涌进来。

现在进来的人还是很多。你的蜂拥进来的定义和衡量是什么？

talkaboutvision

BNC2015 发表于 2018-6-19 11:16
现在进来的人还是很多。你的蜂拥进来的衡量是什么？

估计是开始增加移民配额吧？

目前大趋势明显移民配额在收紧，任何种类的移民都是

NewLynnHse

BNC2015 发表于 2018-6-19 11:15
你是对的，处理数据太累，还要解读，分析，结论，最后写帖子。
上传后，无论是否预测对，都会挨骂。预测 ...

BNC2015

talkaboutvision 发表于 2018-6-19 11:23
估计是开始增加移民配额吧？

目前大趋势明显移民配额在收紧，任何种类的移民都是 ...

但目前的移民数量还是很高，有6万8， 几年前房市腾飞的时候，也只有5万左右。

Lease

BNC2015 发表于 2018-6-19 11:16
现在进来的人还是很多。你的蜂拥进来的衡量是什么？

进来的人数是不少， 但与去年相比， 每个月的数量已经连续三个月下跌。估计这下跌的趋势会持续。

等到什么时候移民下跌趋势彻底反转了，那么房产的新一轮牛市就会开启了。

BNC2015

NewLynnHse 发表于 2018-6-19 11:23

BNC2015

Lease 发表于 2018-6-19 11:25
进来的人数是不少， 但与去年相比， 每个月的数量已经连续三个月下跌。估计这下跌的趋势会持续。

等到什 ...

存粹是技术性讨论。

我的想法是新西兰（奥克兰）的房市的有效上托来自于净移民的绝对数量，而非移民数量的变化。例如，每年接近七万（翌年降到6万），对于房市的Demand压力，应该大于每年两万但一年后升到3万的情形吧。

Lease

BNC2015 发表于 2018-6-19 11:36
存粹是技术性讨论。

我的想法是新西兰（奥克兰）的房市的有效上托来自于净移民的绝对数量，而非移民数量 ...

房地产已经不再是一个人们买个房来住那么简单了， 它的金融属性已经大大加强。

你所说的是一个基本面， 但从房地产的金融属性来说， 它包含着人们对房价的expectation, 当来的人数呈下降趋势时， 人们预期房价会跌， 那么原来有意愿入市的人， 可能就不入市了， 并不仅仅是新来的这些人需要买房， 本来就住这里的， 关注房地产的人（我认为有大量这样的人）， 他们时刻有入市的意愿， 现在这批人撤了，那么对房价的影响就是负面的。

反之亦然。

当然， 因为你所说的是一个基本面， 即依然众多的人进来，对房子是有需求的， 这也是为什么房价不可能大跌的原因。

BNC2015

Lease 发表于 2018-6-19 11:55
房地产已经不再是一个人们买个房来住那么简单了， 它的金融属性已经大大加强。

你所说的是一个基本面，  ...

你的意思是那一批手头有钱并且关注房市的人，也认为在移民量低，但加速进来时，进入房市较好？好于，移民量高，但减速进来的时候？

Lease

BNC2015 发表于 2018-6-19 12:17
你的意思是那一批手头有钱并且关注房市的人，也认为在移民量低，但加速进来时，进入房市较好？好于，移民 ...

是的， 没错， 这是资本逐利的特性。 资本不会在一个下降趋势的市场中选择进场， 它只会做空（抛售）。但资本会在即将上升时大量入场。

当然， 决定房价的并不仅仅是你我刚才讨论的两点。新西兰作为一个开放的市场，需要与国际大环境结合起来看待这里的房产市场。目前的大环境是： 美联储加息提高了借贷成本，中美贸易战看来是肯定要打一场了，这样的情况都会加速全球下一次经济危机的到来，当资本觉得经济危机要来临时， 他们手握现金是最安全的。

BNC2015

Lease 发表于 2018-6-19 12:27
是的， 没错， 这是资本逐利的特性。 资本不会在一个下降趋势的市场中选择进场， 它只会做空（抛售）。但 ...

四个场景
1. 当前移民7万，3年后升到10万
2. 当前移民7万， 3年后减到4万
3. 当前移民0万， 3年后升到3万
4. 当前移民0万， 3年后减到-3万

场景1和场景4应该没有争议。
场记2的房屋需求还是上升，不过没以前快了。但3年后累计，场景2的移民总量比场景3要多9万。那些持币观望的人，难道不能看出来吗？

Lease

BNC2015 发表于 2018-6-19 13:11
四个场景
1. 当前移民7万，3年后升到10万
2. 当前移民7万， 3年后减到4万

你这是假设， 实际情况只有一种， 即当前移民7万， 3年后减到4万， 所以房价这3年会下跌， 然后移民会上升， 比如， 从4万上升到5万， 这时房价就见底回升了。然后移民逐年增加， 房价也就越涨越高了。

BNC2015

Lease 发表于 2018-6-19 13:17
你这是假设， 实际情况只有一种， 即当前移民7万， 3年后减到4万， 所以房价这3年会下跌， 然后移民会上升 ...

三年后也得国家党执政才有可能增加移民。