IRD 的Ring Fence 新政预期效果

BNC2015

工党自大选以来，一直有提Ring Fencing 的新政。最近IRD部长， Stuart Nash 提出了较为详细的条文，其核心思想就是把房产投资和其他生意和收入分开对待，房产投资方面的亏损不能再抵消其他收入的盈余。举个简单例子：

某夫妇租有一工业建筑，并有一投资房（民宅）。 男方在工业建筑里带俩徒弟，经营他的修车业务，女方除了帮男方做些文职工作外，也做汽车零件和音响的销售。 也就是说，他们共有3个收入如下：

1. 修车公司，盈利$85000 /年

2. 汽车零件销售，亏损$15000/年

3. 投资房出租, 亏损$10000/年

按照他们的情况，他们的应纳税所得（Taxable Income）为 ：

$85000-15000-10000 = $60000/年

在Ring Fencing的新政下，投资房的运营独立，相关的亏损不可以抵销修车公司的盈利，因此他们的应纳税所得（TaxableIncome）为 ：

$85000-15000 = $70000/年

对于这对夫妻，在新政下，应纳税所得上涨$10000, 因此他们每年得多交几千$的税。实际上的税务操作比例子复杂，但根据目前的信息，例子揭示的大方向是正确的。

预期效果如下：

1. 增加政府税收。值得一提的是，总理曾许诺不会再3年内加税。虽然从法律字面来说，ring Fence不算新税项，因而不算违诺。但实际上确实在增加企业和个人的税务，这种南辕北辙的做法，有误导之嫌，也有损政府的诚信。

2. 打击投资者。部长声称是此新政是打击投机者。可事实上是变相提高投资房产的持有成本，而不是投机交易的代价或财务束缚（如明线测试）。所以，主要是针对投资者，而并非投机者。以下链接为网友Lease的具体书字分析：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3573392&extra=page%3D1

房东的简单应对有两个：

·        增加房租以弥补亏损。 当前主要城市的住房市场大多供不应求，那么这一手段会很有效。房东加房租，房客很难拒绝。较有讽刺意味的是，房客可能会怨恨房东快速加租，但却不会想到加租的源头是政府新政。就如同所谓，羊毛出在狗身上，由牛买单。

·        卖掉房产（给自助者）。不过，卖房产给不会缓和租房市场的供求关系。例如，市场上有10个出租房和10户租客，供求1：1. 如果一个出租房卖给了租客，那么市场剩下有9个出租房和9户租客，供求还是1：1. 这还没算新增的人口（如移民）， 还有那些为存钱买房而住在父母家的人。

4. 抑制房价。迫使部分房东卖房，这应该是政府把房市增长压制在3~5%的手段之一。不过，ringFence并没有实质打击投机者，所以效果有限。

从这一新政能看到

1. 本届政府是真正的左翼，并非中间偏左。并不太关心中产阶级和小业主，经济发展也不是首要目标。

2. 要谨慎对待政府和领导阶层的一些言论，因为有可能南辕北辙。例如3年内不增税，提高移民申请的工资要求，还有总理生小孩的事等等。虽然不违法，也可以解释成不违诺，但却有误导之实。

3. 预期到大选前，房市将不会快速增长。

BNC2015

自己沙发              

鸢芷清

来涨涨知识的
二楼

BNC2015

谢谢版主加精。 补充一句，新西兰为富不仁的剥削阶级并不多，可总理领导的是一个阿凡提式的政府。

jackpan8807

虽然市场上还是10个出租房 和10个租客， 但是人类少点贪心（没有所谓的投资客 和 投机者） 可能市场上就会变成5个出租房 和 5 个租客 （另外5人可能更早成为home owner）

trdeyoualbert

走着瞧看最后搞出个什么大头佛

Chatbox

完全赞同。特别是某些高层的言论，说和做非常明显有问题，表面上你很难指责什么，但大家又不是傻子，心照不宣喽。

一句话:不重视经济发展，诚信有亏。

BNC2015

jackpan8807 发表于 2018-4-3 19:41
虽然市场上还是10个出租房 和10个租客， 但是人类少点贪心（没有所谓的投资客 和 投机者） 可能市场上就会 ...

我想市场不会出现5 个出租房和5个租客这样的大抛售。

另外一点会出现的是，小投资者卖盘后， 部分盘可能会被更有实力的投资者买走。这种重新分配的行为解决不了供求问题，反而会使贫富更悬殊。

你说得没错， 人类确实很贪婪。

BNC2015

Chatbox 发表于 2018-4-3 22:32
完全赞同。特别是某些高层的言论，说和做非常明显有问题，表面上你很难指责什么，但大家又不是傻子，心照不 ...

支持他们的人群，很多还真的看不出来他们在做什么，是否对自己有利。

homealone

楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当年和其他收入抵扣，但可以挂帐，在盈利时候冲抵应缴税。所以不是额外加税
2. 房产上top up的贷款只能在用于同类房产生意时利息才能作为成本，如用于其他目的现在就根本不能抵扣。此次严重误导
3. 如以上1所说，此方案恰恰打击的是短线投机者不顾现金流亏损，只想快速增值套现，损失由ird补贴。真正的长线投资者看重未来收益，总有正收入的一天，现在的亏损到时可以抵扣。损失的只是利息而已。

注：本人也是房产投资者，也不喜欢新政，但就事论事。

bloodelf

homealone 发表于 2018-4-4 05:37
楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当 ...

支持你的理解，100%贷款买房的人前几年大多是亏损的，可以每年从自己已交的PAYE里退税。新政的意思是不能把每年的投资房亏损，算在你工作上的PAYE后再退税了，但是可以把亏损金额攒到有一天出租房盈利时再一起计算，几年后盈利了也不用多交税。长线持有不受影响。

mwe24

homealone 发表于 2018-4-4 05:37
楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当 ...

正确。有些人短期炒房有时也是靠这个 几千的PAYE 退税才能有投资性的。。以后这一类的要少很多。。

angelvan2012

如果是10个房子对应20个租客，那么卖两个投资房给租客自住以后变成8对18，供需比继续恶化。
如果是20个房子对应10个租客，那么卖两个投资房给租客自住以后变成18对8，供需比继续好转。

这就是马太效应。

BNC2015

homealone 发表于 2018-4-4 05:37
楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当 ...

Homealoan, 谢谢你留言，我的回应如下

1. 我想你的意思是，例如该房产现在每年亏损1万，将来逐渐扭亏为盈，所以现在挂账，将来可以把盈利抵消掉。对吧？
可近几年房价高涨，租金已经远远不能cover支出：贷款利息，房子维护，中介管理费，地税等等，尤其是奥克兰中区，很多人买的投资房，过去3-4年只有3-4%的回报率，甚至更低，将来利息上涨时，可能要10年以上才可以转盈，这还假设了租金能够每年上涨。 你也可以参考lease 的帖子，里面有具体的数字分析

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3573392#lastpost


我举的是一个简化的例子，能够有效说明这个大方向，并没有错误，更没有误导。而且帖子原文也标明了“实际税务比例子要复杂，例子只是揭示大方向而已”。



2. Homealoan, 你真的是投资者吗？帖子的例子是真实的，当然数字进行了简化，但这种模式是相当普遍的。如果你的会计师告诉你top up 的贷款只能在用于同类房产生意时利息才能作为成本， 你应该考虑聘用其他更专业，更擅长税务和Structure的会计师。

3. 再问一次，你真的是投资者吗？ 短线投机者的方式是，例如，50万买一Unit, 持有几个月，期间或多或少做点装修整理，然后60万卖掉赚差价。所以短线投机者普遍是盈利的，不会使用亏损去抵消其他业务的利润。如果不盈利， 他们不会投机。所以投机者不受Ring Fence新政的影响。

lianlian88

homealone 发表于 2018-4-4 05:37
楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当 ...

Can't agree more!看到现在对新政最精辟的总结。

我觉得吧楼主那个小企业主的例子，解决方式很简单，把房子卖了就可以了，既然亏损没办法抵税了，就该卖房，卖了之后找别的投资方向，比如商业房产，比如另一门生意。把钱从住宅地产中解放出来是这个政策的目的。那么多小企业拿住宅用房做抵押做投资其实是不利于经济健康的。房地产倒手升值对经济无任何帮助，纯粹的热炒升值。

感觉这个政策对真正长期投资者真的很少影响，因为你所有的暂时损失应该都可以carry forward的？你是否是这个意思？

BNC2015

bloodelf 发表于 2018-4-4 08:56
支持你的理解，100%贷款买房的人前几年大多是亏损的，可以每年从自己已交的PAYE里退税。新政的意思是不能 ...

你已经不同意homealone 写的第二点了。第三点？你同意吗？

NewLynnHse

BNC2015 发表于 2018-4-4 09:39
你已经不同意homeloan 写的第二点了。第三点？你同意吗？

你quote错人家的ID啦，我看的一头雾水

BNC2015

NewLynnHse 发表于 2018-4-4 09:42
你quote错人家的ID啦，我看的一头雾水

没有，我就是quote他。

11楼说的其实是对homealone的第二条的否定， 你再仔细看看。

BNC2015

lianlian88 发表于 2018-4-4 09:38
Can't agree more!看到现在对新政最精辟的总结。

我觉得吧楼主那个小企业主的例子，解决方式很简单，把 ...

帖子已经提及了部分房东可能会被迫卖房。例子中的业主当然也包括在内。

但如果这个政策对长期投资者很少影响，为什么要卖房？

BNC2015

angelvan2012 发表于 2018-4-4 09:34
如果是10个房子对应20个租客，那么卖两个投资房给租客自住以后变成8对18，供需比继续恶化。
如果是20个房子 ...

你比我帖子的租房市场供求关系的设定还更现实。

NewLynnHse

BNC2015 发表于 2018-4-4 09:46
没有，我就是quote他。

11楼说的其实是对homeloan的第二条的否定， 你再仔细看看。 ...

那个ID明明是homealone嘛，你叫TA.  homeloan

BNC2015

NewLynnHse 发表于 2018-4-4 09:53
那个ID明明是homealone嘛，你叫TA.  homeloan

哈哈，还真是。已经纠正。

你是暗示他并非投资者，只有自住房？

lianlian88

BNC2015 发表于 2018-4-4 09:49
帖子已经提及了部分房东可能会被迫卖房。

如果这个政策对长期投资者很少影响，为什么要卖房。 ...

对长期投资者影响是很少，少的是投机者，本来就没想等到cash flow均匀就抛售房子。

如果硬要算长期投资者损失的话，应该是小企业主所损失的利息和相应的机会成本，因为之前他们可以多抵一些税，然后多余的钱可以做些别的事情（存银行也有利息），但是新政下，他们一定要等到cash flow变平稳了之后才能抵税，部分资金就会套牢。这可以说是ring fence最大的弊处。

但是试想这些企业有了资金之后很有可能就会再投套房子。那么高杠杠在那里炒房，变成投机者的可能性会大大增大。所以，如果你从引导资金不再流入住宅房产这点去考虑的话应该，这个政策会达成目的。

我一向同意看问题要用critical thinking，不能太过倒向哪一边，所以其实这个政策是有利有弊的，但是对打击投机者会很有效，对资金导向也会有一定预期效果。但是有点打击过大了，这点也不可否认。因为事实是好多小企业真的在用住宅房做抵押做投资，他这样锁住别人的资金会有很大的负面影响

BNC2015

lianlian88 发表于 2018-4-4 09:56
对长期投资者影响是很少，少的是投机者，本来就没想等到cash flow均匀就抛售房子。

如果硬要算长期投资 ...

你没回答我的问题。

如果这个政策对长期投资者很少影响，为什么要卖房？

lianlian88

BNC2015 发表于 2018-4-4 09:58
你没回答我的问题。

如果这个政策对长期投资者很少影响，为什么要卖房？ ...

我不是说了，会增加成本，资金的机会成本和一些利息

BNC2015

lianlian88 发表于 2018-4-4 10:01
我不是说了，会增加成本，资金的机会成本和一些利息

既然对长期投资者影响不大，为什么他们要卖房？

occc

BNC2015 发表于 2018-4-4 10:02
既然对长期投资者影响不大，为什么他们要卖房？

每个人情况不一样，你这么问有意义吗？

lianlian88

BNC2015 发表于 2018-4-4 10:02
既然对长期投资者影响不大，为什么他们要卖房？

因为那会增加他们的房产持有成本，那些可以抵掉的税是有机会成本的。机会成本是啥？这些省下的税，他们原本可以用在别的地方，但是因为不能抵了，所以只能放在那里。

我没有否定你的观点，我只是认为你不能太过偏激，但凡看事都要从两方面看。要从做事人的动机的去探讨。政府在做这个决策时动机确实不纯，但是也并非纯粹是抢钱政策，这就是我的意思。

资金解放出来，去做别的投资那才是正道。现在好多人投资房产惯了，政府有意改一改这样的思维方式。

BNC2015

occc 发表于 2018-4-4 10:05
每个人情况不一样，你这么问有意义吗？

15楼认为，Ring Fence新政对投资者（并非投机者）影响很小，但新政之后，投资者会卖房。

我想请他解释，如果影响这么小，为什么投资者会被迫卖房？

BNC2015

lianlian88 发表于 2018-4-4 10:07
因为那会增加他们的房产持有成本，那些可以抵掉的税是有机会成本的。机会成本是啥？这些省下的税，他们原 ...

你可以正面回答我的问题吗？ 如下：

如果影响很小，为什么投资者会被迫卖房？