数字分析：中长期商行升息对投资者的影响

Bearonrun

因为离岸资金成本提高，最近几家商业银行都小幅度提升了中长期的房贷利息。

下面通过一典型例子分析: 如果这样的趋势继续下去，对投资者影响有多大。

背景设定：

以下的简单设定都是客观的或者稍对投资者不利的

·        两年利息：2014年底， 5.5%， 2015年底，5%， 2016年底（当前），4.5%

·        两年利息，在今后三年，每年涨0.5%: 2017年初，4.5%， 2018年初, 5 %， 2019年初，5.5%

·        奥克兰的房租平均涨幅约6%， 这里保守设定每年$15增幅

某3房投资者当前(2016底)投资情况：

·        房1，2014年底订40万贷款，两年5.5%， 每年$22k，每周$423，2017年初再续，4.5%

·        房2，2015年底订50万贷款，两年5%， 每年$25k，每周$481，2018年初再续，5%

·        房3，2016年底订60万贷款，两年4.5%， 每年$27k，每周$519，2019年初再续，5.5%

小结：每周需付利息共$1423，房租增长$0，合共：$1423

2017年初

·        房1，2017年初订40万贷款，两年4.5%， 每年$18k，每周$346, 2019年初再续

·        房2，2015年底订50万贷款，两年5%， 每年$25k，每周$481, 2018年初再续

·        房3，2016年底订60万贷款，两年4.5%， 每年$27k，每周$519, 2019年初再续

小结：每周需付利息共$1346，房租增长$0，合共：$1346,  比2016年底：下降$77

2018年初

·        房1，2017年初订40万贷款，两年4.5%， 每年$18k，每周$346, 2019年初再续

·        房2，2018年初订50万贷款，两年5%， 每年$25k，每周$481, 2020年初再续

·        房3，2016年底订60万贷款，两年4.5%， 每年$27k，每周$519, 2019年初再续

小结：每周需付利息共$1346，房租增长$45，合共：$1301，比2016年底：下降$122

2019年初

·        房1，2019年初订40万贷款，两年5.5%， 每年$22k，每周$423, 2021年初再续

·        房2，2018年初订50万贷款，两年5%， 每年$25k，每周$481, 2020年初再续

·        房3，2019年初订60万贷款，两年5.5%， 每年$33k，每周$635, 2021年初再续

小结：每周需付利息共$1539，房租增长$90， 合共：$1449，比2016年底：上升$26

两年多以后（2019年初），该3房投资者每周比现在多付$26，也就是两个快餐的价格。

结论在二楼

Bearonrun

对于设定的解释
•        3房投资者，总价值$150~200万， 是当前比较有代表性的多房投资者 (阿海别笑)。

•        有投资者短期购入大量房产，但不多见。大部分人都是每年买1~2个，所以这里设定该投资者两年买3个。

•        前几年房产价格一直上升，所以假设房产的贷款逐年上升10万

•        2014~2016，两年利息每年下降0.5%，设定稍有保守，有人能拿到更好的利息。

•        2017~2019，两年利息每年上升0.5%，假设当前情况继续，所以设定银行每半年升25个基本点。这点预测对投资者相当保守/不利。

•        房租上涨，预测未来几年房屋供应继续不足，平均房租升幅约4~8%，这里保守设定$15一周

•        总体的设定对投资者是不利的（保守的）

自去年12月到现在，新西兰4大银行都有广泛提升房贷利率，估计ANZ 也将跟进。这第一波的上调在0.10~0.20%之间，平均约0.15%。

我的分析和计算（见1楼）是基于每年平均上调0.50%的设定，也就是每年有3波上调(4个月一次)，3年后升至6%。个人认为在当前的经济情况下，这个设定比较现实。根据1楼的分析结果，多房投资者应该能轻松应付。

如果银行每年上调1.00%， 也就是每2个月一波，3年后升至7.5%。可能性较低，除非央行不降，甚至升利率。不过这样一来，会减缓经济经济发展，也不利于通胀控制。根据1楼的分析结果的延伸估计，大多数多房投资者应也还能应付，因为可以通过小幅升租($30~40每周)解决（Elasticity, 教科书式行为）。

如果银行每年上调2.00%， 也就是每1个月一波，3年后升至10%以上。可能性很低，除了央行升利率外，还要有重大的国际事件（如德意志银行倒闭）。根据1楼的分析结果的延伸估计，部分多房投资者不能应付，除非通过相当幅度的升租解决（例如$100每周）。




结论

如果贷款利息按照现在的幅度上涨，那么对投资者的影响不大。主要是因为，利息几年以来下降到很低的水平，上涨的幅度不大，而且一部分被上涨的房租抵消掉。

在分析的案例中，要到两年多以后，支出才会超越当前水平。而且差距（每周$26）基本可以忽略。据此，可以预测，多房投资者有能力继续持有投资房，并不会因支付不起利息而被迫大量出售房产。

当然， 如果出现极端情况，例如利息每年升200点，或者新西兰经济大幅下滑，那么另当别论。

mwe24

假设不成立。

Bearonrun

mwe24 发表于 2016-12-1 12:53
假设不成立。

哪条假设不成立？

快乐123

分析的挺好，个人的预测是每年升息100点， 一百万的贷款多支出一万，两百万的贷款多支出两万， 现金的压力肯定是有的，但应该不至于承受不了。

seakiwi

腰斩不可能，大跌也够呛，这么低的利率。

不过楼主所谓对投资者的影响可不能简简单单从这26块钱的差值想当然哦。

FCA北岸

奥克兰的房价均价100万,奥克兰的房租均价550/周,1年28600, 回报2.86%,除去保险,维修,地税,也就2.5%.
在房价不涨的基础上.
你还是分析下如何赢利吧.

简单来说,4.5%的利率,100万贷款,每年亏2万
               5%                                  2.5万
             5.5%                                   3万
...............

房价每年升2位数的时候, 这些小亏损可以忽略不计.
房价每年降2位数的时候 ..............

Bearonrun

seakiwi 发表于 2016-12-1 13:14
腰斩不可能，大跌也够呛，这么低的利率。

不过楼主所谓对投资者的影响可不能简简单单从这26块钱的差值想当 ...

我同意你的意见， 影响房市的因素很多，所以不可能一个帖子概括。
因此，本贴的范围仅限于分析银行升息的影响。

Bearonrun

FCA北岸 发表于 2016-12-1 13:16
奥克兰的房价均价100万,奥克兰的房租均价550/周,1年28600, 回报2.86%,除去保险,维修,地税,也就2.5%.
在房 ...

你别激动，我已经说过了，由于篇幅所限，本帖只能集中分析银行利息上涨对投资者的影响。

如果你愿意，可以写一贴分析投资的盈利问题。

中纽风行者

分析的很有道理

philipanz2010

写得太长太细，差点没看完。

内容不错，比较客观。版主加精?

love_3_month

数学都好算，但是预测到底是一年涨1%，还是涨3%，比较难

rzrljb

恩，从利息角度来说应该是影响短期并不大。但是从收益角度来说，本身是收敛的风险，变成发散的风险，从越做越赚变成越做越亏盈亏线大概就在2年后。还有就是每年涨15块钱不保守，现在就是每年涨15块。http://money.skykiwi.com/realestate/2016-08-23/225054.shtml，如果保守计算的话未来应该赶不上现在吧，随着移民的减少？

Bearonrun

rzrljb 发表于 2016-12-1 15:40
恩，从利息角度来说应该是影响短期并不大。但是从收益角度来说，本身是收敛的风险，变成发散的风险，从越做 ...

是的，利息的变化是关键，这得由时间来证明。

我是沿用现在的涨息幅度来预测。但0.5%不一定会维持下去。在央行OCR下降的情况下，商行逆流而上持续每年升息50个点已经很突出了。毕竟，海外资金也就占30%（BNZ信息）。

我明白你说的风险变化，可风险也没高多少。就算再高，例如每年升100个点，也不会导致投资者撑不下去。

至于房租增长，引用你提供的文章的数据。自从2014年7月以来，两年5月一共生了$50/周，相当于一年生$20.68/周。那么一年升$15算是比较保守的。

rzrljb

Bearonrun 发表于 2016-12-1 15:14
是的，利息的变化是关键，这得由时间来证明。

我是沿用现在的涨息幅度来预测。但0.5%不一定会维持下去。 ...

是的毕竟央行不加息，利息只是小问题。我觉得央行不动的情况下5.x最多了。

rzrljb

Bearonrun 发表于 2016-12-1 15:14
是的，利息的变化是关键，这得由时间来证明。

我是沿用现在的涨息幅度来预测。但0.5%不一定会维持下去。 ...

对了还有一个小问题就是，当前的房租回报已经很低了，2.多前几楼算过了。近1-2年买的有没有入不敷出不好说，不过基本也就勉强维持，如果未来情况不能改善，而是可能持续走坏的话，也不是一个好消息就是了。

Bearonrun

快乐123 发表于 2016-12-1 13:04
分析的挺好，个人的预测是每年升息100点， 一百万的贷款多支出一万，两百万的贷款多支出两万， 现金的压力 ...

谢谢你的支持。

利息究竟会升多少，只能由时间证明。不过在央行不升息的情况下，商行持续每年升50点已经是很意外了。海外资金也仅占不到30%。

驴是念来过倒

牛逼，但是这个假设就有问题，基本往投资者最好的情况假设的。你应该假设现在 三套房，都是在最低利率定的 比如4%， 贷款150万，然后涨倒6%。 分开计算本来就是已经分散风险了，分开计算看着复杂，  其实基本多此一举，基本算的几年前的价格。  其实计算跟简单， 贷款总额150万没有变化情况下，利息4%-6%之间，全年总利息就是6万和9万的之间， 基本每1%，就是大约增加1.5万利息，中间的变化有必要考虑吗，基本就是误导投资者？

Bearonrun

驴是念来过倒 发表于 2016-12-2 10:43
牛逼，但是这个假设就有问题，基本往投资者最好的情况假设的。你应该假设现在 三套房，都是在最低利率定的  ...

没错，如果假设3套房，同时升息，这是最坏的设定，当然会对投资者极度不利。

但这种情况不具代表性。相比之下，中间的变化和分开计算是符合多数投资者的借贷情况，所以必须考虑。解释如下。

其实2楼已经解释了为什么分三套房算利息。因为大多数投资者不会一次性买好几套房，平均来说，每年1~2套，所以贷款通常不会同时到期。此外，我认识不少慎重的投资者，他们会刻意分散贷款期和银行，就是为了避免同时到期，而突然大量升息。

所以，在这个案例中，假设每隔一年一个贷款到期，这样更有代表性。

如果你认为分三套房计算不合理，你可以在论坛做一调查，看看投资者平均花多少时间买一套。

驴是念来过倒

Bearonrun 发表于 2016-12-2 11:14
没错，如果假设3套房，同时升息，这是最坏的设定，当然会对投资者极度不利。

但这种情况不具代表性。相 ...

无所谓,压力测试t都是按照比较极端情况考虑，中间至于时间问题，每套多少，根本没有必要计算，都是在范围内。我能承担最高多少涨幅的费用就可以了，这就是我都 极限。考虑中间过程，除非满足一下心理平衡和自我安慰一下，其他没有任何作用。

love_3_month

LZ的计算确实太过复杂了一些。。。。我的所有贷款都是今年的。。。。

房奴甲

楼主啊，你说的那个例子那样的投资者基本不存在，谁现在还有五点几的利率的贷款啊？那么傻的人不会投资房产的。

Bearonrun

驴是念来过倒 发表于 2016-12-2 11:21
无所谓,压力测试t都是按照比较极端情况考虑，中间至于时间问题，每套多少，根本没有必要计算，都是在范围 ...

楼上，你终于说了压力测试这个词。也就是主观地假设一些极端的市场情况，来测试投资组合的抗风险能力。

这个帖子是为了预测可能性较大的结果，而并非测试投资组合。 所以尽量采用客观的假设，而主管而极端的压力测试，已经超出了本帖的范围，所以不会采用。

如果你想看压力测试的结果，可以另开一贴做分析。不过大致看来，就算在压力测试设定的情况下，投资者也还能撑得住。

Bearonrun

房奴甲 发表于 2016-12-2 11:33
楼主啊，你说的那个例子那样的投资者基本不存在，谁现在还有五点几的利率的贷款啊？那么傻的人不会投资房产 ...

我认识不少的多房投资者，2~3年前fix的的贷款，现在或明年到期，现在都还是5%+。

Bearonrun

love_3_month 发表于 2016-12-2 11:29
LZ的计算确实太过复杂了一些。。。。我的所有贷款都是今年的。。。。

请看20楼。            

房奴甲

Bearonrun 发表于 2016-12-2 10:43
我认识不少的多房投资者，2~3年前fix的的贷款，现在或明年到期，现在都还是5%+。 ...

晕。专门认识些这样的人。会影响你的认识水平的。

Bearonrun

房奴甲 发表于 2016-12-2 11:45
晕。专门认识些这样的人。会影响你的认识水平的。

楼上，解释一下你的低利率看法？

love_3_month

Bearonrun 发表于 2016-12-2 11:44
请看20楼。

买的时候，确实是 1个个的买

但是买的时候，一般都是把所有的到期即将到期的，都转出来，一起计算。。。不一定都转银行，但如果银行利息好，还是会考虑的。你有50万*3 =150万，但贷款在3个银行，利息肯定比不上一个银行贷款150万的。当然还有其他考虑拉，分散投资，分散1-2-3年，之类的。但如果真的有谁目前还有5%以上的，真的是不堪回首。。。。然后等他们到期了，市场利率又上5%了。。。。

房奴甲

Bearonrun 发表于 2016-12-2 10:48
楼上，解释一下你的低利率看法？

这几年的降息是一步一步的，有个很长的过程，有充足的时间给大家仔细考虑，即便定了高利率，也有机会break到比较合理的。我还固定了6%+了呢。当利率缓慢下调，但是下调趋势肯定时，早期break合约的罚金也很有限。大家不都break了？还有更精明的人，在高利率期间根本没fix长的。现在周围谁不是四点几。