车库上的阳台一定漏水吗 请大家帮忙看看这个房子

jl72003

https://www.trademe.co.nz/a/property/residential/sale/listing/2699223485?bof=13IwwfcB

有人说车库上的阳台一定会漏水 是真的吗 如果漏了 像这个房子修要多少钱 有知道的吗 请指点一下 谢谢

ACEpilot

没有一定漏水这说法，我有亲戚的房就这样，没听说有问题， 漏不漏水完全看当时施工和如何保养；
不过我个人不会选择这类的，有风险

房奴甲

这个以前有人说过，怕漏水就在上面做个阳光房。如果是自住就经常维护问题不大。无非是排水和防水做好呗。地面做的有点坡水能流走，防水涂料到位不要损坏。无非就是这些，国内楼顶一样的。这边防水涂料很贵。

joyjoyjoy

这个院子看着好舒服

jl72003

房奴甲 发表于 2020-8-6 08:47
这个以前有人说过，怕漏水就在上面做个阳光房。如果是自住就经常维护问题不大。无非是排水和防水做好呗。地 ...

多谢指点 这个deck面积这么大 感觉万一漏了 很不好修呢 涂料也需要用很多

jl72003

ACEpilot 发表于 2020-8-6 08:46
没有一定漏水这说法，我有亲戚的房就这样，没听说有问题， 漏不漏水完全看当时施工和如何保养；
不过我个人 ...

谢谢分享经验啊。。。。

bluekiwisky

一般这种平顶的，都有风险啊。
国内那些钢筋水泥的平屋顶，也有漏水的风险呢。
不过只是风险，你买来了，做个棚，找些专业人重新做个防水，每年维护，应该没什么大问题吧？
不过这个大deck真是挺舒服的，夏天爽死了

rzrljb

其实一切的漏水都源于没有维护，就算是plaster，你经常维护他就不会漏，但是维护成本太高，而且容易疏忽。这个deck，最好弄个顶，然后上面做个排水，会比现在好很多

eric791013

外表看不出來裡面有沒有坡度排水 看起來很平
我是不會買 真漏水了修起來應該很貴 老房 面積太大 還有deck 弄個頂或太陽房都需要consent吧 而且巨貴

catalsdevelop

维护成本高，漏水风险大。

salesonline

修还不是那么致命的，大不了多花点钱翻新屋顶，但是如果名声坏了就不好卖了，损失是以万计的  

正义西红柿

一般这种deck和下面的roof之间靠一种membrane来隔水。membrane本身是有使用年龄的，到了时间就需要更换。下面是我最近在研究另一个房子（也有类似这种roof-top waterproof decks)时，在和中介交流时做的一点研究。楼主可以参考一下。具体情况还是找专业人员看了之后，帮你解释最好。

”The issue around the guttering was not actually the gutters themselves but that the membrane under the deck reached the end of its lifespan which caused water to flow between the gutters and the side of the property below. As I mentioned the owners have undergone extensive remedial work to not only fix that issue but completely renovate the decking and balustrades which has added significant value to the property.“

”I also did some research about roof-top waterproof decks. It seems that such a deck installed over habitable spaces, tends to incorporate a waterproof membrane that is installed over a timber substrate. They have a high risk of weathertightness failure as they are really just a low pitch roof surface that can collect substantial amounts of water that needs to be drained. Any leak through them may result in water entering directly into the building. The larger size and the complex design (internal gutter, drainage scuppers and solid handrails) are hassles, unless they are open-ended waterproof decks, other than fully enclosed decks. “

source: https://www.weathertight.org.nz/ ... il-solutions/decks/

还是回国吧

一定会漏水的，只是迟早的问题

房奴甲

这个要维护的话还得把deck拆了太麻烦了。

jl72003

正义西红柿 发表于 2020-8-6 14:02
一般这种deck和下面的roof之间靠一种membrane来隔水。membrane本身是有使用年龄的，到了时间就需要更换。下 ...

感谢提供信息 看了一下这个网站没有找到membrane的使用寿命是多长
另外你找过专业人员吗 我担心做屋检的人不擅长这种防水问题 是不是应该找个做防水的builder？

jl72003

salesonline 发表于 2020-8-6 13:06
修还不是那么致命的，大不了多花点钱翻新屋顶，但是如果名声坏了就不好卖了，损失是以万计的   ...

房子还有名声不好的 为什么？？？？

salesonline

jl72003 发表于 2020-8-6 15:44
房子还有名声不好的 为什么？？？？

漏水房                                 

eric791013

jl72003 发表于 2020-8-6 15:44
房子还有名声不好的 为什么？？？？

應該意思是留紀錄被下個買家發現漏水過就不太好了

eric791013

https://homes.co.nz/address/auckland/mission-bay/28-kempthorne-crescent/ZarKN

參考這個 一樣情況也是賣的不錯 看你自己敢不敢買了 會不會以後下雨你都要提心吊膽呢

新马甸甸

这个车库还有上面的阳台是加建的吗？合法吗？这个面积的阳台是需要申请consent的对吧。

不合法其实也没什么，看一下做到位没有，比如什么材料的防水，防水做了多少年，然后就可以网上查一下该防水材料的使用寿命有多少年。上面的木deck起一定的保护作用，还可以延长一段时间。如果是近几年做的当然更好，看还有没有在防水材料和安装的保修期？

倾斜角度有没有做，排水做的怎么样？

还有最容易漏水的地方是阳台跟室内相接的地方下面的防水有没有伸展到铝合金推拉门下面(好在看eave length比较宽，600 mm的？)。

木deck是活动的吗可以拿下来吗？如果可以拿下来，将来更换或者维修才比较容易。

没有什么一定漏水的材料。防水材料使用年限到了差不多就该换了。

加个cover的确可以更好的保护，但是这个面积，cover是不是也需要报批？再就是cover会不会挡光线？毕竟纵深伸展都挺长。

如果都做到位了，这个地理位置，感觉不是什么大事。

建筑材料方面，不要跟中国国内相比。新西兰气候条件比国内的要求更高。夏季高紫外线，冬季潮湿阴冷多雨，又靠海雨水盐碱性高。

jl72003

新马甸甸 发表于 2020-8-6 16:02
这个车库还有上面的阳台是加建的吗？合法吗？这个面积的阳台是需要申请consent的对吧。

不合法其实也没什 ...

谢谢答复 这个阳台是合法的 防水做了20年了材料网上查过了 正好寿命到了
这个deck是固定的 重做防水的话应该需要全部拆掉重装

jl72003

eric791013 发表于 2020-8-6 15:48
https://homes.co.nz/address/auckland/mission-bay/28-kempthorne-crescent/ZarKN

參考這個 一樣情況也是 ...

这个房子看着不错

新马甸甸

哦，那就是big responsibility了。

既然是合法的，做法应该是没有问题的，除非当时counil接受的设计和现在的不一样。这种纵深span尺寸大一些，看防水排水设计跟现在相比是如何处理的。

我们过一段时间也要更新一个超大类似的阳台，很麻烦。

如果你想买的话，一定要找专业的inspector看一下这个阳台。一般这种deck在drain附近都会有inspection hole的，可以打开木deck的盖子看一下里面的情况，这么多年了看里面的防水情况怎么样。

再就是这个阳台上的cover 遮阳棚的poles柱子底部是怎么跟阳台连接的这个要搞清楚。

还有就是房子的主体和这个deck的相接处，是flush的还是有一定的落差？

然后20年的防水，是glu-on的membrane吗？防水下面是plywood还是concrete？plywood没有防腐处理，这么多年了如果漏水泡烂的情况下是最糟的情况，需要全部更换加木 deck，估计不少钱。

如果防水下面是concrete, 防水漏了时间久了concrete 也会漏，但是修补就行不用更换。


也从车库里看看。