【我的选择很明确】自住房，能选IO，就绝对不选P+I

曾有

最近准备Renew自住房贷款，因为一些自身原因，某大银行没批准我做IO。然后broker也开始游说我说自住房就应该P+I呀。我就做了个图表，计算如下：



根据上面的计算，直接说结论：

连本带息，和只付利息的差别。后者相当于每月从银行那边再借出671.69块钱，使用成本同当前的房贷利率。如果你能用这部分钱产生高于当前房贷利率的收益，那你就赚了。 找一个好点的基金，跑赢你的房贷利率不是妥妥的事么？ 因为两者轧差后是正收益，通胀率怎么起飞你都是赚。

你买房的贷款，只会因为通胀率和房价上升，而越来越显得微不足道。所以我是坚持，银行不强制让我做连本带息还，我就做一辈子只还利息。

kyro

问题是银行不给对自住房贷款只还利息嘛

NewLynnHse

good idea                     

房奴甲

当然是这么回事了，问题是银行要同意啊。

leeq

这只还利息的算法包括30年后把50万本金还清吗？

房奴甲

leeq 发表于 2017-9-29 06:44
这只还利息的算法包括30年后把50万本金还清吗？

这个是无关因素啊。你买了基金最后也总要卖掉的嘛。

不过楼主这样做，对银行来说风险比较大，本来自住房贷款比例高。

SHS

刚好碰到这个问题目前，只做利息 和 连本带息 的还款年限被银行区别对待了，最后算出来其实连本带息一起还还比较划算，所以果断选择P+I

剑客浪心

你这样做，最后的结果就是银行在某一特定时期，会强迫你MORTGAGEE SALE

rzrljb

感觉很有道理，不过银行也不傻不会一直让你这么干的

我真不是孙红雷

谁说不是呢，但是银行不同意啊           

LJHookerRobin

银行可以在any time 要求你立即还款。

老老妖刀

还要跑赢本金的贷款利率。。。
这点很容易做到么？？？
未来房贷利率是7或更高的话，跑赢不那么容易吧

曾有

kyro 发表于 2017-9-29 05:28
问题是银行不给对自住房贷款只还利息嘛

asb 是只能做5年，其他银行可能更短。但是以后说不定会放开呢

曾有

LJHookerRobin 发表于 2017-9-29 09:50
银行可以在any time 要求你立即还款。

这么强硬的银行 ，我选择忍到可以refinance的时候和它说拜拜

曾有

Wintec 发表于 2017-9-29 07:14
现在是通缩+房价跌， LZ这种玩法早晚把自己搞死。  通缩就是大萧条， 就是做什么都不赚钱，如何维持你投资 ...

1. 房价跌是个别区域的事，奥克兰总体是涨的哟
2. 现在是通缩？excuse me?

曾有

剑客浪心 发表于 2017-9-29 08:21
你这样做，最后的结果就是银行在某一特定时期，会强迫你MORTGAGEE SALE

不让我做IO，我就换银行呗。目前在的银行能做5年，我还可以做3年。mortgage sale的情况只有可能是几次还不上贷款，被银行催了无动于衷，银行最后使出的大招。 而且这么做是银行的下下策，不一定cover的回来贷款哦。

曾有

kyro 发表于 2017-9-29 05:28
问题是银行不给对自住房贷款只还利息嘛

昂，每家银行都有一个IO的上限，有的5年，有的2年。到期就换呗，后面还可以加上投资房以组合的形式再来一遍 IO

曾有

SHS 发表于 2017-9-29 07:17
刚好碰到这个问题目前，只做利息 和 连本带息 的还款年限被银行区别对待了，最后算出来其实连本带息一起还 ...

这个情况就比较尴尬了。如果IO和P+I给的期限不同，那就是另外一个case了

clam

interest rate is low now, it probably won't be as low in the future....

LJHookerRobin

曾有 发表于 2017-9-29 12:49
这么强硬的银行 ，我选择忍到可以refinance的时候和它说拜拜

是每个银行都可以这么做的。

只是他没有使用这个行为而已。

你问问你的banker

曾有

LJHookerRobin 发表于 2017-9-30 14:48
是每个银行都可以这么做的。

只是他没有使用这个行为而已。

不好意思，你前面说的银行可以在anytime让你立即还款，你指的是把贷款还清，还是从IO转为P+I ??

我觉得你说的东西和我想阐述的东西没有关系。

房奴甲

老老妖刀 发表于 2017-9-29 12:13
还要跑赢本金的贷款利率。。。
这点很容易做到么？？？
未来房贷利率是7或更高的话，跑赢不那么容易吧 ...

随便什么生意，没有两位数的return，不必做了吧。

如果遇到楼上传说的通缩，excuse me，哈哈，难道不是把现金牢牢攥在自己手里放心，哪个傻子会还给银行？除非银行非要你还。

房奴甲

曾有 发表于 2017-9-30 17:32
不好意思，你前面说的银行可以在anytime让你立即还款，你指的是把贷款还清，还是从IO转为P+I ??

我觉得 ...

同学，我觉得银行不是傻子。放眼未来，你想要的机会越来越少。你说的是理想状态，人家不让你实施你咋办。

老老妖刀

房奴甲 发表于 2017-9-30 17:36
随便什么生意，没有两位数的return，不必做了吧。

如果遇到楼上传说的通缩，excuse me，哈哈，难道不是 ...

既然随便什么生意都2位数。那就不要投房地产了么。。。比房产赚哦！

房奴甲

老老妖刀 发表于 2017-9-30 17:46
既然随便什么生意都2位数。那就不要投房地产了么。。。比房产赚哦！

那不是费劲吗。而且楼主说的是自住房。

曾有

房奴甲 发表于 2017-9-30 17:38
同学，我觉得银行不是傻子。放眼未来，你想要的机会越来越少。你说的是理想状态，人家不让你实施你咋办。 ...

你说的对，银行真不是傻子。存款给0%~3%利息， 房贷给4%+贷款。房贷就是银行能做的最没有风险的信贷产品。所以银行没有理由会突然告诉你让你从IO转为P+I，只要在当前银行的policy规定的范围内。

以前自住房IO可以最多做15年，现在国际上都认为你澳洲和新西兰的房地产有水分，隔壁澳洲几大行评级和国家评级都被降了，新西兰这边赶紧调控。

能做多少时间，我就做多少时间。主题里我说的投基金算是比较稳的方法，你投一年把本金+收益拿出来换银行，10年里面有7年都比P+I还的多。

LJHookerRobin

曾有 发表于 2017-9-30 17:32
不好意思，你前面说的银行可以在anytime让你立即还款，你指的是把贷款还清，还是从IO转为P+I ??

我觉得 ...

银行 anytime 可以让你把贷款还清。

你讨论IO还是P+I都是在银行愿意继续放贷给你的情况下。

所以是很有关系呢

憨吃傻睡

主观猜测：
白纸黑字写了IO能做几年的情况下，如果你不违约，我不认为银行能anytime要求你还清贷款。

有得选的话，当然IO比P+I好。那么风险在哪？既然在房贷上IO，那么在其他投资上也有可能是风险爱好者，只是担心会不会玩脱了。

曾有

憨吃傻睡 发表于 2017-10-2 10:42
主观猜测：
白纸黑字写了IO能做几年的情况下，如果你不违约，我不认为银行能anytime要求你还清贷款。

一位在中台批贷款几十年的老员工告诉我，至少在他工作的这几十年里没有出现过在正常情况下，银行会突然让你还清贷款的例子。除非客户没有按时还款，或者银行发现客户在申请中有造假，不然的话，你得有一个非常好的reason去告知客户这么做。