房贷收紧的效应，观察更新中……

BNC2015

政府在过去几年一直压制房市，通过限制房贷，使LVR连降三次到60%。各大在野党也有呼声。

最近在多重因素的影响下，贷款进一步收紧。此类因素包括，LVR, 本地存款不足，国际资金成本增高，澳洲经济不佳，央行指令。

日常能看到一些效果：

1. 房市持平。部分房产仍旧受追捧. 部分房子有价无市，但因为供求落差大，房市依然受托，所以房主大多不愿降价。总体走平。

这也令短期交易的投机者因无利可图，退出市场。 例如一三哥买了房产，没交割就再次上市，想赚快钱，但因无人问津，所以成为房东。一Kiwi从前专门翻新房屋倒卖，现在无事可做，所以改行做Mortgage broker.

2. 购房者，包括自住和投资者（长期持有），很多被关在门外。虽然压制了房价，但会鼓励现金购买，可能会造成相当一部分房产被非居民以现金买走，这并非决策者的本意。

3. 小型公司经营难度增加。超过8成的新西兰公司不超5人。对于很多这样的公司，房贷一直是他们的重要甚至是主要资金来源。对于商行，因为风险低，所以乐于批有房产做抵押的贷款。 对于业主，房贷获批容易，利息也低。所以不少人是用自己的住宅获得贷款，用于自己公司的运营。限贷后，资金减少或成本增高，所以经营活动受限。这对新西兰经济有一定影响。

4. 建房活动减少。购房者被关在门外，房市走平，令利润下降。贷款收紧，无力开项目。两者都令开发商们减慢进度。对于改善供求关系来说，这是开了倒车，并非决策者本意。具体例子请看以下新闻链接：

房子便宜却卖不出去 开发商威胁退出可负担计划

http://money.skykiwi.com/realestate/2017-06-30/243470.shtml

5. 商业建筑活动减少。虽然并非住宅，但银行也收紧了对商业建筑的贷款。就连Air NZ此类的公司，在扩大经营，建更多机库，维修间，办公室，此类活动也大幅减缓。这对公司的经营，雇佣的建筑公司，建材公司，都有一定冲击。这对新西兰经济有相当影响。

补充：

3. 小型公司用房贷营运。

很多网友都有评论，包括BNZ 的贷款经理 Mathew, 在39，49，50楼回帖。他的意见是，无抵押的商贷利率为9~12%，须综合评估。

而当前的房贷Revolving Credit的浮动利率不到6%， 而且在原有房贷上top up, 银行也较容易接受。

Mathew也认为这样的土方法最简单。

虽然这种融资方式额度有限，但因为简单廉价，很多新西兰小公司业主会采用（媒体早有报道）。所以，一旦房贷受限制，小公司的经营也会受负面影响，进而影响经济。

BNC2015

限贷是一剂副作用很大的药, 虽然压制了房市的上升, 却也打击了住宅供应, 降低了经济增长.

love_3_month

你的id 和另外一个B开头的好像，我常常搞错。。。。

晴天小佳

占个位置 看看

rzrljb

说的有道理，继续看

love_3_month

3. 小型公司经营难度增加。超过8成的新西兰公司不超5人，为小型公司。房贷一直是他们的重要甚至是主要资金来源。对于商行，因为风险低，所以乐于批有房产做抵押的贷款。 对于业主，房贷获批容易，利息也低。所以不少人是用自己的住宅获得贷款，用于自己公司的运营。限贷后，资金减少或成本增高，所以经营活动受限。这对新西兰经济有一定影响

你是说很多小公司的运作资金其实是老板的房子抵押的“住宅贷款”，而不是商业贷款？

我以为他们最多是房子作为抵押物，但还是商业贷款吧？

261874939

有价无市                                      

fran1215

love_3_month 发表于 2017-6-26 10:30
3. 小型公司经营难度增加。超过8成的新西兰公司不超5人，为小型公司。房贷一直是他们的重要甚至是主要资金 ...

也有可能是topup出来的！

auckland.clark

love_3_month 发表于 2017-6-26 10:30
3. 小型公司经营难度增加。超过8成的新西兰公司不超5人，为小型公司。房贷一直是他们的重要甚至是主要资金 ...

说的可能是用住宅 top up 出来的现金用于公司活动。

房奴甲

love_3_month 发表于 2017-6-26 10:30
3. 小型公司经营难度增加。超过8成的新西兰公司不超5人，为小型公司。房贷一直是他们的重要甚至是主要资金 ...

真有这个可能，因为这个便宜啊。容易获得。我记得之前工作的公司好几十人，老板也经常这么干。

by the way如果拿房子做抵押物做商业贷款的话，title是个人的，给公司做商业贷款？我觉得还是自己个人贷房子钱，然后借给公司简单。

我真不是孙红雷

分析很客观，其实就是政策上的trade off，所以OCR一直不敢涨，说明经济还没向好。美国也是以本伤人，牺牲通货膨胀来对抗潜在信用危机和保持金融稳定。

基本面就是人越来越多，供求关系一直不平衡，压抑下去的东西随着矛盾不断恶化会井喷，所以政策都是暂时的，基本面不变难以改变现状，现在房市就是在不停的驻底驻底再驻底，这轮还没完呢

BNC2015

你的意思是我抄袭吗？

我真不是孙红雷

那些说“房贷马上要涨到7%或更高房市就完蛋”云云的人真的是太初级了，只拿房贷利率说事根本不能成立，房贷利率从来不和房市成反比，最近就参考06,07,08年房贷利率就能看出利率涨，房价跟着涨。参考更长时间段的利率和房价比，根本没有任何关系可寻。其中掺杂的因素太多。所以新西兰还是跟着基本面走是最可以拿出来做predict的

我真不是孙红雷

总有让人想不到的资金在新西兰一块小地方不停的运作着，千万别给房市定个价，基本面不变永远不得改善。下个10年很可能就是三哥的10年，三哥国内金融系统崩溃，正愁这批孩子没毕业没结婚没身份，钱倒腾不出来呢

topsky

希望LZ能把引证的资料链接打上来
比如这样

Up to 25% of U.S. shopping malls may close in the next five years, report says
http://www.latimes.com/business/ ... 20170531-story.html
版主应该给原创加精

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-6-26 11:01
真有这个可能，因为这个便宜啊。容易获得。我记得之前工作的公司好几十人，老板也经常这么干。

by the w ...

我太老实了，没想过。算是银行的漏洞吧。

黑色玄冰

哈哈！那我也围观一下！

park45

基本同意。
不过下面的数据好像不支持搂主的第二条“但可能会造成相当一部分房产被现金（海外）买走，这并非决策者的本意。”这些内容。去年现金买家本来绝对数量不多，今年也没少多少。

Total sales for April and May 2017 Post-LVR: 5736
Investors with mortgage - 1748.
Investors without mortgage - 690.
First-home buyers - 1277
Movers - 1262
Other - 759

Total sales for April and May 2016 Pre-LVR: 8117
Investor with mortgage - 2767
Investor without mortgage - 740
First-home buyer - 1752
Movers - 2062
Other - 796
详见 http://www.nzherald.co.nz/busine ... 3&objectid=11881164

从上面这张表看，主要是invest with morgage和movers,这两块少了35%以上，first-home buyer也少了近30%。

狂奔的蜗牛!!!

政府打压房价是有原因的，房价太高对经济的影响更大。
至于效果不明显是因为政府的打压措施其实并不得力。
限制房贷其实是新西兰央行的政策，是独立于政府之外的。

Robbi

马克，关注。


。

BNC2015

Robbi 发表于 2017-6-26 14:25
马克，关注。

马克是谁？

你是行业金融资深人士，有什么看法吗？

Robbi

BNC2015 发表于 2017-6-26 14:29
马克是谁？

你是行业金融资深人士，有什么看法吗？

哈哈。。。马克  =  mark 。。留个爪子，关注一下这个帖子。
1，2，4 我觉得说得在理。

3，5， 不是我的范畴，没研究。不表态。

总的来说，还是不错的。所以想留意一下你还有什么要写，学习学习

V7

park45 发表于 2017-6-26 12:42
基本同意。
不过下面的数据好像不支持搂主的第二条“但可能会造成相当一部分房产被现金（海外）买走，这并 ...

主要还是贷款收紧的原因

Quad

love_3_month 发表于 2017-6-26 10:30
3. 小型公司经营难度增加。超过8成的新西兰公司不超5人，为小型公司。房贷一直是他们的重要甚至是主要资金 ...

商业贷款利息多高啊， 。。。。           

Quad

冬天来了， 春天还会远吗                          

BNC2015

park45 发表于 2017-6-26 12:42
基本同意。
不过下面的数据好像不支持搂主的第二条“但可能会造成相当一部分房产被现金（海外）买走，这并 ...

其实我的帖子和你的意见并没矛盾， 我讲的是趋势，将来时，你的数据描述的是过去时。

海外资金买房从来不是主力，将来也不太可能是。

但由于限贷而让本地人不买房而冷区市场， 会变相鼓励海外人士用现金买，那么将来被非居民买走的房产会增多。第二点就是这个意思。

房奴甲

BNC2015 发表于 2017-6-26 19:57
其实我的帖子和你的意见并没矛盾， 我讲的是趋势，将来时，你的数据描述的是过去时。

海外资金买房从来不 ...

我早就这样看了。这样吃亏的其实是本地人。资产贱卖。

DAHUA仔

BNC2015 发表于 2017-6-26 19:57
其实我的帖子和你的意见并没矛盾， 我讲的是趋势，将来时，你的数据描述的是过去时。

海外资金买房从来不 ...

这一点我觉得是多虑了，除了最近几年开始的中国大陆资金外流海外配置以外，其他国家能有多少资金来新西兰，住宅资产周期性强，不易于管理（公寓除外）的特点注定对大资金无法形成吸引力，且目前本身就处于泡沫期的高位，上涨空间有限，租售比不合理，对小资金跨境投资的吸引力也没有那么强。

BNC2015

DAHUA仔 发表于 2017-6-26 21:33
这一点我觉得是多虑了，除了最近几年开始的中国大陆资金外流海外配置以外，其他国家能有多少资金来新西兰 ...

这种效应是肯定有的，至于是不是低得可以如你说的可以忽略不计。 我们明年旧能知道。

park45

BNC2015 发表于 2017-6-26 19:57
其实我的帖子和你的意见并没矛盾， 我讲的是趋势，将来时，你的数据描述的是过去时。

海外资金买房从来不 ...

不能这样轻易的剥离两个重要的概念：一是海外资金；二是本地人。也就是说，本地人可以持有海外资金来买房。看看周围自己所了解的，有身份的同胞，在nz买房买地，尤其是首付，有多少是没有国内资金过来支持的。而那些全款买房的，又有多少是没有国内资金参与的。事实上，目前，在新西兰只有那些没有多少移民去的小镇，海外资金没参与房市。这个从当地的房价和平均收入以及租金关系中可以看出（当然，Queenstown除外）。奥克兰这样的房价，以奥克兰的人均收入，以及租金，没有本地人持有大量海外资金严重参与，那是不可想象的。所以说，相对那些所谓的海外现金买家而言，本地人持有的海外资金现在和将来才是Auckland房市的重要力量。

以上所谓的本地人：是指新西兰统计局认定的新西兰居民。也就是居住在nz的新西兰公民，澳洲公民和nz长期居民PR。而非为文学描述而定义的本地人----即土生土长的native。
以上所谓的海外资金：是指由买房者投入房市的资金最初来自于其它国或地区的货币。
以上所谓的海外现金买家：是指非新西兰公民和长期居住在nz的澳洲公民，也非nzPR.