简单粗暴 -- 自己琢磨了一个估价计算公式，大家讨论啊，

love_3_month

自己琢磨了一个估价计算公式，大家讨论啊，哈哈。。。

几乎不用考虑CV

首先说明，这只是三房的估价，如果4-5房，觉得太复杂，但是大家可以自由发挥啊。

基本出发点是，怎么把某一个优点和另一个缺点量化。比如，其他因素一样，一个有校区但是地小房子破，另外一个相反，价格差5万，怎么取舍？差15万呢？

基本的因素考量是，区（街），地，房，装修，其他。

1。区 - 有主观判断，有客观数据

以中东为基准：

治安好： (比如 st helliers, glendowie)

好区，好街 （比如最好的校区,安静漂亮)25万

好区，普通街 （好区但是校区差点，或者有其他问题交通啊周边啊)20万

治安还行 （大部分区都在这一类）(比如st johns, meadowbank ,stonefield)

普通区，好街 （相对差一点，但是有特点，比如有校区，有海，有公园之类)15万

普通区，普通街 （不好不坏，中等)10万

普通区，差街 （比如附近有公屋，有工业区，等等）5万

治安挺差，名声不好。(比如glen innes, panmure)

差区，普通街 （相对比最差的好一点。。。）0万

差区，差街 （不解释…….)-5万

2。 地 （客观数据）

大地，可以开发 （不考虑几千平那种，7-800左右或以上吧）90

中的，普通(500-700), 比较宽敞不可以分割 70

小地，（300-400）左右或者以下 60

超小地，200或者以下（很多新区有，或者连排） 55

3 房（客观数据）

不包括车库，面积：

120 以上，25万

100-120，20万

100 以下 15万

有车库，另外 + 5万

4。 装修 （主观）

全新房，15万

全新装修，10万

普通，可以住 0万

需要装修，-5万

需要整体大装修 -10万

5 最后，加分减分：(很主观）

海竟或者其他景色 +5-50万，看是位置一线的海景还是只能看到海景一条线

unit（3栋以上）, -10

两栋连，-5

Plaster, -20

主路 -5

铁路 -5

大坡 -5

（以及你在意的任何因素）

如果都是最高分，可以 = 25+90+25+5+15+5 = 160万。似乎还是有点低啊？有海景学区的大地三房全新房带车库，（有开发潜力和全新矛盾了，一般有开发潜力的最多就是新装修，或者就是很破的等于是一块地的价格）

最低 = -5+55+15-10 = 55万 = 贼窝里的破破的小三房而且是连排unit没有地的那种。

大家帮忙看看有什么不合理的地方？或者拿最近拍卖的邻居的房子来测试一下？

love_3_month

然后再参考黑羊，和homes，就有数了

mimisa

无敌啊 这么下去不久就有新系统上市？

love_3_month

mimisa 发表于 2017-2-13 11:38
无敌啊 这么下去不久就有新系统上市？

很多因素太主观了，所以有的会很不准。。。

好处是把各个因素都掰开了，看的到具体因素和计算过程。

rzrljb

高压塔 100m内 -10,300m内-5？

大脸娃娃

这个公式好，简单粗暴               

love_3_month

rzrljb 发表于 2017-2-13 11:42
高压塔 100m内 -10,300m内-5？

我怕减的太多，有的房子会变成白送或者倒贴

rzrljb

我觉得地的分高了，最差区中地 125以上 就要90w了，事实上最差区中地125以上肯定到不了90w
我觉得应该把区作为地的一个系数
例如好区*2
中等*1
差区*0.8 这样？这样好区大地 180w比较合理，例如双语法

rzrljb

love_3_month 发表于 2017-2-13 10:44
我怕减的太多，有的房子会变成白送或者倒贴

那就别减，乘系数*0.9 *0.95 这样，乘永远不会变0

love_3_month

rzrljb 发表于 2017-2-13 11:45
我觉得地的分高了，最差区中地 125以上 就要90w了，事实上最差区中地125以上肯定到不了90w
我觉得应该把区 ...

是的，因为我最早只是估算我家附近的几个区，好的有限，差的也有限，所以就直接加数字了。

应该算比率更准确

此外扣分加分也应该有上下限，不然叠加太厉害了，差区分数都要扣光啦

Venox10111

黑羊几年前也琢磨过这样的公式算法

Venox10111

mimisa 发表于 2017-2-13 11:38
无敌啊 这么下去不久就有新系统上市？

估价其实难度还好，黑羊正在开发颠覆性的功能

love_3_month

Venox10111 发表于 2017-2-13 11:50
黑羊几年前也琢磨过这样的公式算法

还是黑羊系统好，这个是玩的

oplwy

差不多。相差10万左右吧。我邻居上年刚卖

gasrat

无论怎样计算，卖家不愿意，照样成交不了

rockmax_2000

这个公式套用在北岸某些区还可以。

love_3_month

wellington2005 发表于 2017-2-13 12:41
按照这个公式我邻居的房子应该卖115，实际卖138万，

有地址吗，三房130很贵的区啦，可能我选的样本里的区只是中等中上，考虑不全

masterq

love_3_month 发表于 2017-2-13 11:52
还是黑羊系统好，这个是玩的

我也覺得你這個是玩的，主觀因素太多未必准。

love_3_month

masterq 发表于 2017-2-13 12:53
我也覺得你這個是玩的，主觀因素太多未必准。

我主要是想量化某些因素

LJHookerRobin

94 Canal Road Avondale
Property ID:16M7HGN


昨天去看了live 拍卖。卖了93w

这么看差不多啊

房奴甲

我拿我的自住房算是比较靠谱的，差距在10万以内。但是某个投资房就太不靠谱了，一个普通区好校区的联排三房接近全新的要多少钱？105平方米有车库。按照你的公式就太太太贵了完全不沾边。对于联排你扣的分数太少。

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-2-13 15:55
我拿我的自住房算是比较靠谱的，差距在10万以内。但是某个投资房就太不靠谱了，一个普通区好校区的联排三房 ...

扣除车库在100以内？

联排是很多户的联排？

全新吗？

10分校区？小学到高中都是？

15+55+15+5+15 =105 如果联排，靠主路，扣10-15万，90-95 差不多啊。hobsonville就差不多，gi也是

wildgirl

用了南区最近听说的两个房子都偏高啦，感觉这个公式更适合北岸

love_3_month

wildgirl 发表于 2017-2-13 16:22
用了南区最近听说的两个房子都偏高啦，感觉这个公式更适合北岸

最早是估测中区东边几个区的

Venox10111

LJHookerRobin 发表于 2017-2-13 12:57
94 Canal Road Avondale
Property ID:16M7HGN

RELAB 中间价是 90w，还是没算准啊。。。低了3w

GreatCursER

220米的三房要多算一些么

love_3_month

GreatCursER 发表于 2017-2-13 17:02
220米的三房要多算一些么

哇那已经出了我的范围了。。。。不简单，所以不能粗暴，必须要温柔的使用黑羊来估价。。。