深度解析DTI新政

剑客浪心

30多页的报告，看了我一上午。内容很清晰，目的很明确，包括给与的时间节点和达到什么目的。这轮房产的牛市被官方正式宣布结束，以下3-7年内，都是对新西兰国内防债务危机，对国际市场则是抗SHOCK，减少MORTGAGEE SALE的数量。并给出了明显的定义， 60%的房产泡沫集中在奥克兰房地产里面。

1。2018年以前，NZRB要达到的目标

将商业银行现有投DTI超过5的客户比例从现在的45%，降低到20%。 这表明从现在到2018年REVIEW FRAMEWORK之前，商业银行的DTI放贷限额应该低于5。这样才能暴力降杠杆。实际上，商业银行从2016年年底开始，也在自动的减少放贷，现在央行给与了明确的量化指标，在2018年REVIEW前必须完成。

2。2018年进行FRAMEWORK REVIEW， 把DTI正式写进TOOLS里面进行调控。

以后即使有牛市，也是慢牛，不会有年度增长超过10%的情况增长， CREDIT GROWTH上面DTI成为它的天花板。影响长远。

3。DTI不光适用于商业银行，央行还将其用在其他金融机构，比如信贷公司和保险机构，等等。自2016年10月以来，央行一直在进行数据采集，但由于银行各种系统不同，没有统一标准。在做SERVICING TEST时候有严重的人为虚假部分，现在央行统一TEST标准和REPORT STANDARDS，进行监控。

4。央行在牺牲GDP 0.17% 的代价下，依然要执行DTI政策，他们认为当前房价下跌带来的GDP跌幅暂时为0.25%。
他们认为信贷的减少，将直接打击房地产相关行业，建筑，建材业0.1% GDP， 打击用房贷进行债务消费的HOUSEHOLD，汽车等消费0.07% GDP。

5。DTI超过5的投资者基本集中在奥克兰地区。 2015，2016，2017信贷的增长分别超过50%来自投资者。奥克兰地区DTI超过6的投资者有43%，非奥克兰地区DTI超过6的投资者有18%。 新西兰具有OECD国家中第二高的HOUSE PRICE TO RENT RATIO， 第一名悉尼12， 第二名奥克兰10。

6。压力测试完成

央行认为现在的贷款利率情况下，自住家庭40%的税前收入将会用于支付贷款。
贷款利率涨到7%时候，基本自住家庭用于支付贷款和其他开支后，无所剩。
贷款利率涨到8%以上，自住家庭无法用收入COVER开支。

剑客浪心

本人的解读就是，DTI不是要等到2018年才开始执行，是已经在执行了，不光是银行，信贷公司也被波及。

我也针对报告的几个漏洞，将提交一些疑问给NZRB进行参考。比如：

1。海外收入如何定义

海外收入是否纳入DTI考量，如果根据新西兰税法，海外收入必须进行纳税，在IR3表格中进行申报并交纳个人所得税。商业银行必须进行SERVICING TEST时候拿到IRD的TAX SUMMARY进行对海外收入的合法监测之一。只有这样，才能根本杜绝海外收入造价，提高造假成本。

2。需要对奥克兰地区投资者进行专项压力测试
对DTI高于7 人士，进行严格监控. 要求商业银行调查其资产分布，是否之前有骗贷等情况。

3。断绝I/O的LOAN
只有断掉INTEREST PAYMENT ONLY的贷款，才能真正缓解SERVICING 的系统风险。

davinci9

dingdingding...............

yashua1992

这对经济打击太大了 而且这样的话更多人买不起房子了就。。。。。。

261874939

可以  很到位   

呼啸寒风

太好了，买不到房的人只能租房，变相支撑租房市场和租金，帮助房东度过高利息时代（如果有的话），而房价越来越由拥有大比例首付（绝大部分资金来自海外）的人士支撑

DTI把本地辛苦劳作的中产牢牢按在了世代租房的椅子上永世不得翻身

rzrljb

呼啸寒风 发表于 2017-6-9 14:46
太好了，买不到房的人只能租房，变相支撑租房市场和租金，帮助房东度过高利息时代（如果有的话），而房价越 ...

没房子的应该算无产阶级吧

我真不是孙红雷

剑客浪心 发表于 2017-6-9 14:34
本人的解读就是，DTI不是要等到2018年才开始执行，是已经在执行了，不光是银行，信贷公司也被波及。

我也 ...

楼主是不是在基督城呆的眼红的不得了？取消I/O好阴险，这是想让银行抱着奥克兰投资客一起跳楼才解恨？

Robbi

个人感觉楼主挺极端的哈哈。没有贬低的意思，千万别误会。。我的意思是要RBNZ取消 interest only 这个做法 很极端。

另外，consultation letter里面，哪里说了DTI 要包括财务公司？ 还有哪里说了servicing test 有严重认为造假？ 我昨天就看了exec summary, 后面也就挑了相关的一点章节看。 没留意到那些。楼主能指条路么？ 谢了。

还有就是里面说了，如果 DTI 实行的话，应该会有exemption和现在类似的speed limit, 所以个人感觉央行的中心思想还是比较缓和的，楼主你觉得呢？其实这也是为什么我开头觉得楼主的总结和主张有点极端的原因。

danthemannz

DTI3-5年内执行的几率是基本为0啊。

剑客浪心

直接抹杀DEMAND， 配合紧缩移民政策。在AKL房价均价下跌到70-75万间，房子以后只能给海外高净值新移民拥有，从而减低金融风险政策。

如果均价到70-75万，年收入10万的家庭贷款50万，首付20-25万可以买。


我就知道豆腐教和贷款中介会跳出来叫骂，大家等着看戏。

我真不是孙红雷

呼啸寒风 发表于 2017-6-9 14:46
太好了，买不到房的人只能租房，变相支撑租房市场和租金，帮助房东度过高利息时代（如果有的话），而房价越 ...

DTI真不如取消I/O狠，DTI是不贷给你了，你也不欠。取消I/O是在原有贷款基础上每月至少要多还1/3（利率不变情况下），LZ真是气急败坏到想同归于尽了...

剑客浪心

Robbi 发表于 2017-6-9 14:51
个人感觉楼主挺极端的哈哈。没有贬低的意思，千万别误会。。我的意思是要RBNZ取消 interest only 这个做法  ...

你自己翻翻吧，在中间。用的词语很微妙，是这个意思。DTI他说了要使用与OTHER FINANCIAL IINSTITUTIONS。

我真不是孙红雷

剑客浪心 发表于 2017-6-9 14:54
直接抹杀DEMAND， 配合紧缩移民政策。在AKL房价均价下跌到70-75万间，房子以后只能给海外高净值新移民拥有 ...

你穷疯了吧？               

261874939

看完了终于，虽然没怎么懂。

但我觉得最好的方式就是增加难民数量。

take-away

真这样，奥克兰房价只能向基督城看齐了，奥克兰的兄弟都要破产了。奥克兰英语好的兄弟赶紧阅读一下原文，反驳啊

呼啸寒风

剑客浪心 发表于 2017-6-9 14:54
直接抹杀DEMAND， 配合紧缩移民政策。在AKL房价均价下跌到70-75万间，房子以后只能给海外高净值新移民拥有 ...

首付20万？？？洋人以它们的生活方式（喝酒，乱睡，瞎生）靠自己的话得存20年+，正好帮有产阶级还清房贷，等存到首期算上年纪和孩子能贷的也有限，20年过去地价又涨了不知道多少
DTI有用英国房价还会这么高？？

真的不如多引进穆斯林，大盖清真寺，房价肯定歇火

GoToNorthAKL

永远不会实行。

快乐123

呼啸寒风 发表于 2017-6-9 15:06
首付20万？？？洋人以它们的生活方式（喝酒，乱睡，瞎生）靠自己的话得存20年+，正好帮有产阶级还清房贷 ...

肯定有作用，而且是重量级的，要不这么多人怕。而且RBNZ也不敢轻易推行，现在只是说打算放入工具箱，将来有可能实行。

我真不是孙红雷

这简直就是反人类反社会。极穷的人极坏，刘胡兰肯定是你心目中的“民族英雄”，打着抢东西的旗号杀的都是自己族人。 不过政府有这么傻逼么？90%的生产资料掌握在富人手里，拿富人开刀就是要找倒霉

love_3_month

剑客浪心 发表于 2017-6-9 14:54
直接抹杀DEMAND， 配合紧缩移民政策。在AKL房价均价下跌到70-75万间，房子以后只能给海外高净值新移民拥有 ...

“如果均价到70-75万，年收入10万的家庭贷款50万，首付20-25万可以买。”

然后呢，长期70-75万，还是又进入下一轮？

剑客浪心

那些说不会执行的人，你好好看下报告第四页上面有一段的文字描述，就知道DTI已经在执行了。

很简单，DTI超过5的部分，从45%要减低到20%。

呼啸寒风

快乐123 发表于 2017-6-9 15:12
肯定有作用，而且是重量级的，要不这么多人怕。而且RBNZ也不敢轻易推行，现在只是说打算放入工具箱，将来 ...

我巴不得早点施行，把想轻轻松松买房的都赶回去老老实实租房，买房本来就不该是唾手可得的权利，只有经历过租房的痛苦才能真正体验有房的幸福

哈哈

呼啸寒风

love_3_month 发表于 2017-6-9 15:17
“如果均价到70-75万，年收入10万的家庭贷款50万，首付20-25万可以买。”

然后呢，长期70-75万，还是又 ...

然后房价继续跌，收入继续涨，物价继续平，福利继续多，然后小鸡长大了就变成了鹅，鹅长大了就变成了羊；羊长大了就变成了牛，等牛长大了，共产主义就到了

呼啸寒风

剑客浪心 发表于 2017-6-9 15:19
那些说不会执行的人，你好好看下报告第四页上面有一段的文字描述，就知道DTI已经在执行了。

很简单，DTI超 ...

银行以借钱放贷为本，在NZ这个实业匮乏市场垄断的地方DTI掐碎的不过是劳苦大众的置业梦和银行的铁饭碗，相信房价还没跌到空军预期的地步政府就已经开始通过政策“救市撑场”，比如不断扩大首次置业补贴，税务优惠。。银行要钱，政府要票，权钱交易天经地义

rzrljb

呼啸寒风 发表于 2017-6-9 15:31
银行以借钱放贷为本，在NZ这个实业匮乏市场垄断的地方DTI掐碎的不过是劳苦大众的置业梦和银行的铁饭碗， ...

银行的钱已经借出去很多了，没什么钱了，不然最近也不会贷款收紧，就跟人一样，你有100w，你愿意借出去10w收利息，那你愿意把全部身家全借出去收利息么。dti没有击碎任何人的梦，实施了dti后该买的起的还是买的起，买不起的还是买不起，并没有太多区别。最多是把这些年房地产暴涨带来的泡沫挤掉，把那些做假收入贷款的人，把那些高杠杆炒房的人干掉。

gong7932

顶楼主，楼主辛苦了

love_3_month

剑客浪心 发表于 2017-6-9 15:19
那些说不会执行的人，你好好看下报告第四页上面有一段的文字描述，就知道DTI已经在执行了。

很简单，DTI超 ...

就是有20%的人受影响呗，他们会抛吗

Robbi

剑客浪心 发表于 2017-6-9 14:56
你自己翻翻吧，在中间。用的词语很微妙，是这个意思。DTI他说了要使用与OTHER FINANCIAL IINSTITUTIONS。 ...

楼主，我看了一下， 13页， 最后一段。

原文
“TDTI should include the debts of borrowers at other financial institutions, but some banks
have difficulty reporting this comprehensively”

根据我的经验，和理解，这里说的是
1） 在（银行）审核Total Debit to Income Ratio 的时候，应该把借款人的所有贷款， 包括在其他财务机构的贷款 算在 total debt 里面。
2） 但是，有的银行想做到这样子，有困难。

而不是说要其他财务机构在审核过程中需要遵守 DTI.

事实上， RBNZ 的职能是regulate registerred banks, （详见：http://www.rbnz.govt.nz/financia ... ending-institutions）

在新西兰，注册银行有24家（http://www.rbnz.govt.nz/regulati ... nd-past-and-present）

所以，那些财务机构，是不属于被央行管制的范围内。（但是他们的行为受FMA监管）

扯远了，至于consultation paper，里面提到的银行不能capture所有information,这个的确是事实，个人觉得这个不能算造假，只能算是limitation, 因为的确一些银行的credit check是不能把申请人所有其他现有贷款查出来，但是有的银行倒可以。

再有， 征询中提到
“Some banks also report that they do not necessarily capture all sources of borrower income if the borrower has demonstrated enough income to pass the servicing test.”

意思是说，有的银行，只要客人提供足够的收入就好，没有把所有收入算在内。
打个比方，客人有paye也有自雇收入，但如果paye收入够的话，有时候就不需要客人提供自雇收入了。
在这种情况下，也会把这个客人的DTI 提高，但实际却并不是这样。

整个征询信里面，我看到的是一种相对缓和的态度，去完善整个银行系统。 没有要一棒子打死的意思了。

小莹子

分析的很详细！！！！！！