对央行措施的务实分析和房市预测 - 10月11日更新，更严格的移民政策 （二楼）

BNC2015

个人对于与央行房价措施的一些务实分析和对房市的预测，其中包含一些资深投资人的经验，体会，看法，还有贷款中介的意见。

不久前，针对奥克兰飞涨的房价，央行出台了60%LVR, 简单来说，就是个人的房产的银行贷款率不超过40%，其它几要点如下：
•        包括个人名下，公司名下等的房产
•        限于商业银行，财务公司一般不受限制
•        限于投资者
•        不限制盖房贷款

此外，央行也要求各大商业银行要贯彻措施的精神，提高贷款门槛，严格审批，减少贷款额度。商业银行也确实跟进，要点如下：
•        提前实施60%LVR
•        海外资产收入基本不考虑
•        严加审批：例如有朋友想买的房子的车库门被换掉，车库改成卧室，银行就拒了他的贷款
•        大幅减少Revolving Credit
•        央行下调利率后，基本不降低房贷利率

下面分析一下效果

对于投机者

简单来说，投机者指的是那些买房子回来前就打算短期卖掉盈利的人。例如我认识的一洋人夫妻，他们是买一些2~3房的破落房子，翻新，装饰，然后卖掉。买卖周期约6~10周，每月卖1~2套房。这是他们的生意和工作，所以他们依法纳收入税和GST.
对于他俩，60%LVR 和70%LVR没什么不同，因为他们买房时现钱的比例较高。所以他们现在还是干得热火朝天。

对于投资者

简单来说，投资者指的是那些买房回来长期持有而不自住的人。例如我们论坛里的阿海和他的师傅。

对于投资者，央行的新政对他们负面的影响最大。以我认识的一个洋人投资者为例。他和女友租住在市中心公寓，两人有4个房产（全投资），3个在奥克兰南区，一个在Hamilton. 现房产总值约200万出头，总贷款约130万。去年买了Hamilton的房产后，因为收入问题，已经不能再贷款了。今年年中，两人工作都有升职，工资也有相当的上涨，女方之前替家人担保的贷款也还了。他们俩都跃跃欲试，想再买一个。新政出来后，他们就彻底没戏，找了好几个贷款经纪人都搞不定。

还有一批投资者，几个月前按70%LVR拿了预批贷款，现在在积极购买。

对于买房自住者

正面影响最大，最有利。因为过于明显，就不详细解释了。


对房市的影响

在央行新政的影响下，奥克兰的房市出现了上市增加，量价齐跌的现象。

Trademe上的房子数量，从几个月前的不足6000，一下子猛增至7000以上。

供应增多，买的人（主要是投资者）减少，成交量也下降，典型的就是Barfoot的拍卖成交率，从70~80%猛跌至30~40%。
价格下跌，很多拍卖都达不到卖家的期望，售房时间增长，要价的，谈判的大增，据中介朋友的统计，房价稳中有跌。

房市预测在二楼

BNC2015

房市预测和建议

现在的房市是文中有跌，以下几点会影响将来的走向：

•        政府会否再出大招，例如debt to income Ratio, 限制外国人买房，更低的LVR(50%). 个人认为这个可能性不低
•        大经济环境有否变化，例如中国新西兰贸易战，经济增长放缓，纽币汇率变化，国际金融市场波动等
•        移民数量， 包括永久移民，学生， 工签等。由于奥克兰的基础设施和房屋供应跟不上人口增长已是共识，今年选市长，明年大选，出台限制移民数量的政策可能性较高，尤其是国家党和工党都会积极拉拢老皮
•        央行能否继续严控商业银行。如果可以，对房价不利。
•        明年大选的结果（或预测结果）：目前国工双方声势相当，而老皮的投向有决定性意义
•        Unitary plan 影响

10月更新: 德意志银行倒闭带来的风险



近几年德意志银行经营不善，亏损累累，最近更遭美国司法部索赔140亿美元。这个金融巨人有一触即倒的前景。

2008之后的几年，雷曼倒闭导致了新西兰房价的整体下滑。某些区，如Otara，几乎是腰斩。好几个著名房产投资者都破产。
作为世界上最大的银行之一，德行如果倒闭，效应将会是雷曼的几倍。

现在德国政府扬言不会相救。就算食言出手，德国政府也不一定有足够的储备。就算有能力出手，也会显著影响金融市场的信心。

前期效果已经显示出来了，现在的银行都大幅提高贷款要求，部分原因是政府的要求，也有受潜在的德行倒闭风险所影响。

10月11日更新，更严格的移民政策

http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=11726742

1. 获批的移民数量下降（平均每年少2500）

2. 技术移民分数从140上升为160

3. 家庭移民数量从5500/年，下降为2000/年。


个人的建议

上市的房子会增多，房价可能会继续下跌(但暴跌可能性不高)，未来一年房价利好的因素也不多。所以，如果买房计划的朋友（自主，投资），不妨耐心稍等，看清楚了走向再做决定。 如果碰上非常喜欢的自住型房产，出手时也慎用洪荒之力。等unitary plan上诉期过了（还有两周），预批贷款的人买了或过期了（几周），央行降利息了（可能11月10），市长选举结果出来，情况就会趋于明朗。当然，国际金融市场的变化也会有相当的影响。


打个比方，如果有一个人想驾船出海，那他得看天气。

如果风和日丽，那可以大胆出海。如果大雨滂沱，雷电交加，最好还是算了。但如果天色阴沉，山雨欲来风满楼，那是否应该在港口等等？

mwe23

扔砖头的人 正在赶来的路上。。。

BNC2015

mwe23 发表于 2016-8-30 16:03
扔砖头的人 正在赶来的路上。。。

山不在高，有仙则名。
水不在深，有龙则灵。
砖不怕多，有理就行。

职业喷子

不错，不错，少见的比较客观公正而不是屁股决定脑袋的文章

philipanz2010

有道理，文章比较客观实在。

现在影响房价的不利因素很多，贸然买房有很大风险。所以观望一段时间再决定确实比较保险。

母猪也可以上树

简单明了： 爱谁卖谁卖 我是不卖。多钱也不卖

seakiwi

职业喷子 发表于 2016-8-30 16:15
不错，不错，少见的比较客观公正而不是屁股决定脑袋的文章

少有的 喷子 不喷

微苦蓝山

楼主分析的不错，
我还是一如既往的判断，谷底在明年中，大选前
大选如国家党胜出，房市会反弹
如果工党胜出，房市继续探底
因为我判断是国家党会胜出，所以判断谷底在选前！
另外，明年初国家党一定会出政策限制楼市，开征交易印花税和外国人禁止买新房都有可能，届时会对房市造成一轮冲击
综上，明年年中，大家可以赌一把酱鸡是否连任，来决定是否要入市赌一把了

小莹子

学习了，好贴，应该加精

clam

寫得不錯, 倒想看看噴子的看法.

rzrljb

我觉得lz分析的很到位

我要买车

其实涨跌都是靠外部环境的，政府也不敢弄出来一个能直接封杀房价的政策，是少他们希望是个位数增长。
米国涨息的话，纽币还能跌一些，政府也能多少加些利息来控制一下。

说暴涨估计不会吧，但是暴跌要看大环境的，反正这届，或者下届政府都不敢让房价崩盘的，崩了也不是他们弄的。
所以，买的起的就买，买不起也不能就去死吧。不行就用脚投票，人口数量下来了，房价不就下来了

GreatCursER

谁也别拦着我接盘

gardeeen

我要买车 发表于 2016-8-30 18:56
其实涨跌都是靠外部环境的，政府也不敢弄出来一个能直接封杀房价的政策，是少他们希望是个位数增长。
米国 ...

米国加息是一定的了，只不过是频率问题，资产泡沫也会进一步消退，不管大环境还是小环境，不觉得有再高涨的理由

love_3_month

我信政府，说涨幅控制在个位数增长，说供不应求，说人口继续增长，说建房数量跟不上，我全信。。。。。。。

关于你的歌

对得 我经理说等等再买 现在正好风口

markrey

在全球货币政策极为宽松，大面积资产泡沫的大环境下，固定资产出现大幅度贬值的可能性不大。
但是问题是：泡沫总会破的，一旦出现重要经济体的泡沫破裂，那么这种小经济体很容易受到致命影响。特别是在资本自由流动的国家，资本的潮水退去的时候，很无情。谁在裸泳，很容易看的到。

像我这男人

很客观的分析，但可惜很多事情都是没办法预测的

我真不是孙红雷

为什么时候到了那些yy帝啊，小号啊都不出来了？这是个问题？难道空军前几个月买在了汉密尔顿，陶朗加？

小莹子

Wintec 发表于 2016-8-31 07:33
现在高价接盘的人， 都是在赌未来经济走向， 通胀还是通缩，房价基本已经抛弃基本面了。但是通胀则亡国，  ...

为啥未来钱是值钱的，不是通常都是贬值的吗

湮没

小莹子 发表于 2016-8-31 07:43
为啥未来钱是值钱的，不是通常都是贬值的吗

通缩。。。。。。。。。。。

pkill

黑白颠倒了吧？

买来翻新是投资，因为投入了劳动，和增加资产(翻新)。
买来不住才是投机，因为啥都没做，就等着涨价。这种人被影响活该。

房奴甲

湮没 发表于 2016-8-31 08:26
通缩。。。。。。。。。。。

真通缩就是大萧条，会饿死人的。

zhsslwq

有key在，大家都放心炒房！

ThinkOutLoud

Wintec 发表于 2016-8-31 13:30
饿死人不会，基本口粮国家还是能保证的。  但跳楼的肯定不少，全是自找的。  现在情况已经处在大萧条中了 ...

为什么说现在已经处在大萧条中了？