可分割地块依然火爆https://www.barfoot.co.nz/578735

F11

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2.735m 成交

6mh

本来我也准备去拍的，但是最后一刻觉得功课没做心里没底

bao2006yu

这么猛？？？？？

6mh

bao2006yu 发表于 2016-9-21 18:04
这么猛？？？？？

因为可以盖公寓啊，位置又好

take-away

奇怪的是这个房子没有雨水管，离得很远啊，也不是火山区。

bubugu

6mh 发表于 2016-9-21 19:36
因为可以盖公寓啊，位置又好

864m2 怎樣盖公寓?  terrace Housing and Apartments ZONE 要 1200M2

陌生的香港人

bubugu 发表于 2016-9-21 20:54
864m2 怎樣盖公寓?  terrace Housing and Apartments ZONE 要 1200M2

1200m2 是THAB zone 分割地在什麼都沒有的空地情況下的最低面積要求  真的要建apartment 貌似會被列入 Integrated Residential Development (綜合住宅發展 - ’IRD‘ 其主要定義為配套設施都是 “communal” - 公用的 相信用來形容apartment 排屋這些應該算最貼切)  (奇怪是這套unitary plan 竟然沒有對什麼是apartment  什麼是terrace housing 有任何定義 甚至連在THAB zone chapter 裡的activity table 都沒有一個提到apartment 和 terrace housing 說這是permitted activity 一律都只叫 ‘dwellings’ 和IRD 這兩種發展模式 所以到底apartment /TH 到底算是什麼呢? )  

可如果要建IRD  UP定義中已經說明 需要至少2000平方米的地不可  所以這塊地 除非和其他地合拼 否則大概不能分割 也恐怕建不了apartment   就是可以建得很大和很高 但具體怎樣運作還有待時間證明

所以說魔鬼在細節 有時真的不知這個垃圾council 到底在搞什麼鬼把戲

F11

6mh 发表于 2016-9-21 19:36
因为可以盖公寓啊，位置又好

后来问了中介，也是说可以盖公寓，还说这价正常，不贵

6mh

陌生的香港人 发表于 2016-9-21 21:48
1200m2 是THAB zone 分割地在什麼都沒有的空地情況下的最低面積要求  真的要建apartment 貌似會被列入 Int ...

我问了city council的人，她说限制只有高度小于16m以及距离路边的要求以及50%的覆盖率，她说太多的限制

狂风暴雨

上周Onehunga也是一块T&A zone的转角地才675平米，卖了154万5千，地还在洪水区，买的人也是想做公寓才决意去抢。这些花高价买地的不一定有在本地建公寓楼的经验，等实际操作的时候会遇到很多细节性的难题，例如那块地公寓停车位怎么解决就是个大难题，挖地库的费用会高出来很多。按常规买公寓建地的时候应该先请规划公司跟council约会，但很多人只是看zoning，简单给council打个电话，还有的只是听中介说。中介说可以建公寓是完全不违规的，因为zoning就是公寓建地，至于细节上能否满足也不关他的事。

DoubleX

其实这里T&A ZONE里面还有unitary plan overlay的东西
就这个2 crown st来说，里面有overlay Natural Heritage，这个里面就有限制里建筑高度只能到9米。
所以并不是所有的T&A ZONE都能盖到16米高。

bubugu

陌生的香港人 发表于 2016-9-21 21:48
1200m2 是THAB zone 分割地在什麼都沒有的空地情況下的最低面積要求  真的要建apartment 貌似會被列入 Int ...

要是符合UP 內的細節進行發展(不是分割地, 有屋的地), 其實不是很多地和屋可以發展. 想問UP Mix housing zone 內的6MX4M outdoor living area 可以在j南方位置嗎?

bubugu

狂风暴雨 发表于 2016-9-22 08:31
上周Onehunga也是一块T&A zone的转角地才675平米，卖了154万5千，地还在洪水区，买的人也是想做公寓才决意 ...

我有一块中區T&A zone的地, 沒有建公寓楼的经验, 金錢, 力氣. 什麼都做不到. 是否卖了比放在出租更化算?

陌生的香港人

bubugu 发表于 2016-9-22 09:26
要是符合UP 內的細節進行發展(不是分割地, 有屋的地), 其實不是很多地和屋可以發展. 想問UP Mix housing  ...

6x4這個好像是叫Out LOOK area 用來確保主客飯廳能有至少6米的視野  是UP新規定 可以在南邊 但不能在鄰居家 這不是outdoor living

Outdoor living area的話 現在可以在南邊了 但需要更多空間來得到陽光

還有新規定叫 daylight control  用來確保房間和房間之間的窗戶不會太靠近 彼此要有一定距離

要符合這些標準 還要提供倒車空間driveway  outdoor living等 每個住宅單位要至少30-45平方米  就那幾百平方米的地  用來建什麼apartment   就算可以不當成是IRD （有待council求證）不一定要2000平方米  可以建多少套呢 ？

aniceguy

升值的还是地，什么新房过几年就不新了。
另外就是名校区，海景，近交通中心这些稀缺性了

睡mm

主要是 Corner site ,  这么大的地，比较好盖！

bubugu

睡mm 发表于 2016-9-22 11:11
主要是 Corner site ,  这么大的地，比较好盖！

本來Corner site 就是不好盖， 近馬路的兩边要留三米長的地， 如果起公寓要更多。

bubugu

陌生的香港人 发表于 2016-9-22 10:35
6x4這個好像是叫Out LOOK area 用來確保主客飯廳能有至少6米的視野  是UP新規定 可以在南邊 但不能在鄰居 ...

關於mixed housing zone， 可以把屋前三米的frontage 包括在outdoor living area？outdoor living area 可以同時用作 客飯廳的out look area & master bedroom outlook area? 其實現在需要的outdoor living area 是6x4m2, 6x6m2 還是 4x4m2？

陌生的香港人

bubugu 发表于 2016-9-22 11:40
關於mixed housing zone， 可以把屋前三米的frontage 包括在outdoor living area？outdoor living area  ...

你說的前面兩部分都對 可OutDOOR 和 OutLOOK 是兩個完全不同的要求

6x4 (主客廳 )  3x3 (主人睡房) 1x1 (普通睡房 ) 這是每個房間  outlook的規定  Outdoor 在地上一般需要20平方米 在deck 好像是5-8平方米 要有1.8m dimension 不等

可如果單位有35平方米 和多房間50平方米 也不需要有deck 了 ....

bubugu

陌生的香港人 发表于 2016-9-22 11:55
你說的前面兩部分都對 可OutDOOR 和 OutLOOK 是兩個完全不同的要求

6x4 (主客廳 )  3x3 (主人睡房) 1x1  ...

根據up 的 6x4m2 outlook area 不可以 包括在鄰居的地。那麼outlook area 可否包括在公共設施如保留地，行人路，馬路？up 沒有明確指示。

bubugu

陌生的香港人 发表于 2016-9-21 21:48
1200m2 是THAB zone 分割地在什麼都沒有的空地情況下的最低面積要求  真的要建apartment 貌似會被列入 Int ...

我有一塊T&A zone 的少於一千m2地，研究過UP 內T&A zone的細節，發現什麼也發展不到. 那麼聯排房(unit title)非公寓可有機會嗎？

我爱TVB

狂风暴雨 发表于 2016-9-22 08:31
上周Onehunga也是一块T&A zone的转角地才675平米，卖了154万5千，地还在洪水区，买的人也是想做公寓才决意 ...

这个话说的有良心，不像有些中介只会哄着你去买！真正分割开发涉及到很多很多东西，一不留心预算就上去了。这快地真心是买贵了

睡mm

bubugu 发表于 2016-9-22 11:17
本來Corner site 就是不好盖， 近馬路的兩边要留三米長的地， 如果起公寓要更多。 ...

这样呀！我还一直以为，corner site 有一边是街，所以比较宽敞好盖呢！谢谢指教

狂风暴雨

bubugu 发表于 2016-9-22 09:43
我有一块中區T&A zone的地, 沒有建公寓楼的经验, 金錢, 力氣. 什麼都做不到. 是否卖了比放在出租更化算? ...

作为地主当然是直接卖掉划算，把风险转嫁给有经验的人去规避。现在unitary plan的知识还没有普及，很多买家买得比较糊涂，是个好时机。

狂风暴雨

bubugu 发表于 2016-9-22 09:43
我有一块中區T&A zone的地, 沒有建公寓楼的经验, 金錢, 力氣. 什麼都做不到. 是否卖了比放在出租更化算? ...

我成功操作了多个联排房项目规划销售方案，有机会可以聊一下你的地。谢谢。

take-away

人口越来越多，主要就业机会在中区和city，中区的大地只会越来越金贵。拥堵费征收后中区住的人交通支出也会少很多。