买房到底合不合算，纯理性分析，求解答

superkyle

本人理工男，自学过一点金融学和会计学。
也因为这点皮毛的金融学和会计学知识，加上理工男喜欢理性推理的臭毛病，以至于至今没有在奥克兰买房。
这里想把自己的一点疑问提出来，请论坛里的同学们给分析分析，看有没有什么没有考虑到的。

因为在新西兰租房和买房在医疗教育方面享受的是同样的待遇，所以，关于买不买房只能从3个方面来考量：
1， 做为中国人的传统观念，当然是有个自己的房子住着舒心。这是心理层面的，没啥好讲。
2， 房价的涨跌。目前房价蹭蹭的上涨，当然是买房好，但是房价也有下跌的时候，而且这个涨跌不是谁能预测的了的。所以，也不在我的分析范围内。
3， 假定房价不涨不跌（或者缓慢上涨，一年涨5千到1万纽币左右），那么以目前的房价，是买房合算还是租房合算？我的算法如下，请大家指正。
========更新利率 后 的算法=======
假设买总价80万的房子。银行贷款利率4.3%，投资利息是2%，首付比率是20%。选择置换利息的方式（为了方便和租房比较）。
那么，贷款是64万，年还利息27520。首付16万，年损失利息3200（不计复利））。相比租房，买房后还有些额外的开支，比如地税，房屋维修等，暂时按3500算。总成本在34220.
目前80万的房子，按周租645算，一年53周，年租金34185. 这样，租房和买房的成本持平。
由于是只还利息，所以欠银行的钱始终一样，由于假设房价不涨不跌，等于若干年后卖出房子也只是把之前的一次性投入收回。

========更新利率 前 的算法=======
注意，请分析 假定房价不涨不跌，不涨不跌，不涨不跌（三遍~）的情况下，下面的算法是否正确：
假设买总价80万的房子。银行贷款利率6%，投资利息是3%，首付比率是20%。选择置换利息的方式（为了方便和租房比较）。
那么，贷款是64万，年还利息38400。首付16万，年损失利息4800（不计复利））。相比租房，买房后还有些额外的开支，比如地税，房屋维修等，暂时按3500算。总成本在46700.
目前80万的房子，按周租600算，一年53周，年租金31800. 这样，租房要比买房每年少花费1万4千9百纽币。
由于是只还利息，所以欠银行的钱始终一样，由于假设房价不涨不跌，等于若干年后卖出房子也只是把之前的一次性投入收回。

pkill

不涨不跌就是跌，因为房子地上部分每年还有贬值。

NewLynnHse

还好我不用想那么多，只要回家问领导就行了。。。哈哈，头疼啊

okazaki

你的假设首先都不存在所以等于白说。。

巴依老爷

在这届政府统治下不买房就亏大了～

bbb111

假设就不成立，下面的都白说， 以十年为期限，从来就没见过房价下跌， 以后也是永远上涨。除非战争或大的灾难

眠去。

奥克兰还会不涨不跌（或者缓慢上涨，一年涨5千到1万纽币左右）？？？

pategao

唉,理工类学成这样。我以后告知朋友我马克思主义理论系的

auckland.clark

我支持你的假设。就是一个假设，也不是真的。

talor

如果你假设房价每年跌，更是租房划算了。

grey_goth

没看懂！              楼主。                  

keepower

Real estate是asset...有了asset你才能有equity... classic capitalism 101... 这是owning和renting最大的区别... 如果你不在乎这点那就无所谓了

Robbi

楼主，很理性的和你分析。。。你的假设不成立，不存在。 读书读过头了。。

太详细的不说，简单点来讲，奥克兰房市，过去三十年，是怎么一个走势？未来我们都不知道，能做的就是根据历史，作出判断。。。

所以。买和不买。。楼主自己判断吧。。

rzrljb

买房子其实就是高杠杆博涨幅，你花16w后可以获取80w房子的涨幅，涨了就赚，跌了就亏，跟高杠杆炒股的概念一样，但是为啥买房的人多，因为你不住的话租金能顶房贷，借了钱还不用还利息，赚了还算你的。总还是不错的

ybbest

我数学学的不好，不过一年52周啊哥哥，53周你是怎么算的。

shixiawg

贷款利率6%这个数字哪来的啊？

Venox10111

粗略的分析一下楼主算法方面的错误。
80w 的房子，自住房首付20%， 实际第一次买房，会付的多一些，贷款控制在60w,
现在利息是4.3%, 光还利息的话就是 497 刀一周。
维修+地税，5000刀，每周100刀，也就是说，holding 成本是 597刀一周，租这样的房子，估计要580刀（现在80w 买不到什么好房倒是真的），也就是每周多了17刀，一年多了886刀。


好，我们来说说通货膨胀


虽然看起来不高特别是近几年，但平均来说，2-3%是有的

再根据央行提供的房价通货膨胀计算器，从2000年到2016年（当中经过了一次房产崩盘）

http://www.rbnz.govt.nz/monetary-policy/inflation-calculator

也就是说，16年里，新西兰，增值了43%，好了，按照每年平均一下，每年2.68%（当然，奥克兰增幅比这个大，这是很保守的官方算法了）
所以80w 的房子，非常保守的估计是每年的升值为2.14w, 而且每年还会倍增。

=========没读过书的的分割线=============

好了，我们现在实战一下，黑羊君节衣缩食，在2016年买了一小三房, 几年幸苦攒下的20w花了，贷款60w,  楼主理工君选择了租房，580一周，然后20w 理财，4%收益(gross)。
3年后，黑羊君的自住涨了10w, 楼主理工君屋主要卖房，到外面一看发现租金都是650一周了，20w 理财收益 1.68w，然后觉得要Settle Down 了，也攒了30w, 所以92w买了黑羊君的房，黑羊君再拿这个钱去买 1.1m 的。。。

也就是说，3年后，黑羊君的资本额是 1.1，而 楼主理工君是92w.... 20w啊，工资有那么高？这就是金融 101 （泡沫，是怎么吹起来的）

投资要谨慎，自住要大胆，千古不变的真理（要不下回说苏东坡的买房事迹？），既然不裸，那就游泳吧

superkyle

okazaki 发表于 2016-9-2 19:39
你的假设首先都不存在所以等于白说。。

我只想问问如果假设成立的话，我的算法有没有问题，是不是有什么没有考虑到的。

superkyle

bbb111 发表于 2016-9-2 19:51
假设就不成立，下面的都白说， 以十年为期限，从来就没见过房价下跌， 以后也是永远上涨。除非战争或大的灾 ...

我只想问问如果假设成立，我的算法是不是正确。
房子大跌的也多了去了，买房也要有时间点的。

superkyle

Robbi 发表于 2016-9-2 22:18
楼主，很理性的和你分析。。。你的假设不成立，不存在。 读书读过头了。。

太详细的不说，简单点来讲，奥 ...

请不要纠结于假设成立不成立。我只想知道如果假设成立，我的算法对不对。

superkyle

ybbest 发表于 2016-9-2 22:44
我数学学的不好，不过一年52周啊哥哥，53周你是怎么算的。

一年是365/7=52.14285714周，或者366/7。我按多了算，是53周。

superkyle

shixiawg 发表于 2016-9-2 22:53
贷款利率6%这个数字哪来的啊？

有些固定，有些浮动，平均一下按6%来算。不考虑利率的涨跌。

superkyle

Venox10111 发表于 2016-9-2 23:00
读书没读够。。。。。。

看你的签名档，我理解你为啥直接人身攻击了~
“”免费人工智能房产估值，找学区，看治安，看公屋率搜校网Relab.co.nz“”

Venox10111

superkyle 发表于 2016-9-3 00:16
看你的签名档，我理解你为啥直接人身攻击了~
“”免费人工智能房产估值，找学区，看治安，看公屋率搜校网 ...

貌似楼上做贷款什么的更有关联性吧，我就是做大数据的，你买不买房和我并没有利益上的冲突，租房也可以看我的网站啊，起码看看人口组成，学区什么的对吧。
我还没说完，正在解决一个重大 bug... LZ叙述的并不理论性，实际操作也很糊涂，是一笔糊涂账

我是学商的理工男，等会儿有空慢慢和你解释

love_3_month

如果你的假设成立的话，当然是租房合算了

另外，如果真的房子不涨，或者涨幅低于一定水平甚至下跌，那大家都会选择租房，那样房租会比你计算的高，但总的还是租房合算。

很多条件是互相关联的，你明白了经济，物价，人口，交通，资源，基础建设，审批，建造，互相之间的关系之后，你会发现你的那个单独列出来的假设房价不涨，有多么好笑。。。

love_3_month

Venox10111 发表于 2016-9-3 00:20
没有我还没说完，正在解决一个重大 bug...

我是学商的理工男，等会儿有空慢慢和你解释

Lz说是自学的金融会计，可能没学过经济。。。你那句话内心不够强大的人听了会受不了的。。。其实书和知识是永远学不够的，一点没错。。。

Venox10111

love_3_month 发表于 2016-9-3 00:20
如果你的假设成立的话，当然是租房合算了

另外，如果真的房子不涨，或者涨幅低于一定水平甚至下跌，那大家 ...

如果真的房子不涨，或者涨幅低于一定水平甚至下跌，那大家都会选择租房，那样房租会比你计算的高，但总的还是租房合算。。。。 读书读够了， S/D theory

Venox10111

love_3_month 发表于 2016-9-3 00:23
Lz说是自学的金融会计，可能没学过经济。。。你那句话内心不够强大的人听了会受不了的。。。其实书和知识 ...

是的，我编程自然也是没学够，绝对的，每天和同事交流，学到了不少东西
我说的比较直接，忠言逆耳利于行

jsmith2

lz 不要再說了，你所列的都是偽命題。樓上很多網友已指出錯處了，先檢討再發問吧。