也谈奥克兰的房产泡沫及崩盘

NZBuilder

看了两篇帖子，盼跌的兄弟用鼻子吃面条的有，要吃**的也有。其实也只是发泄对高房价的不满，以及对炒房者（房东）的深恶痛绝。这宣泄的是一种情绪，而非理性分析，没有看到问题的本质。
这轮房价上涨背后的动力，说的好听是宽松的货币政策，说的不好听就是各国央行为了度过危机没有节制的发钱。表面上看是买家炒起来的泡沫，可没有钱怎么炒怎么撑得起来这样的房价，另外买家的钱都是哪里来的？央行发的钱流入到了少数人手中，而对这些人来说现在的房价也算不了什么，所以即使到现在的价位，拍卖成功率还是居高不下。这些央行发钱的最大受益者对纸币的价值以及背后的信用比一般人有更直接的感受，相比钞票，带地皮房子是稀缺资源，是印不出来的，拿着房子要比钞票踏实的多。而各国央行在利用一切借口印钱，政府为了维持现有的福利和庞大的开销无度的借债。有人说当利率涨到8%时多少人破产，10%时多少mortgage sale。问题是举债度日的各国政府会让这种情况发生吗，到时候政府连利息都还不起，欧盟，美国，日本等国都要破产，债务人都破产了，银行也差不多完蛋了。
这场全球范围的房地产盛宴又是一次成功的劫贫济富，没房没钱的老百姓，特别是屯钱的投资者（猜测一下，很多恶语相向的都是这类投资者，本身能买起房，后来看着手上的钱一天天缩水，越来越买不起了，心生怨气）成了08年经济危机后结构性通货膨胀的被动承受者，真正的始作俑者是金融危机的制作者以及给资本家权贵擦屁股的各国央行。

现在的房价并不是炒家凭空炒出来的泡沫，而是通货膨胀 水涨船高的被动结果，先知先觉的投资者看到货币不断缩水，出于避险情绪纷纷涌入房市。房子还是那些房子，价值没变，只是钱发的太多了，钱的价值变少了。
如果想让房市崩盘，那就让央行把放出去的水收回来，让政府把欠的债都还回去，穷人把拿到的福利都吐出来，让市面上的货币变少。
总结到三句话：政府继续借债银行持续发钱，房价涨；不发钱，房价持平；回收流动性，房价跌。
走势自己判断。

nzstar24

hkw516 发表于 2016-6-13 16:50
沙发，，，，，，，，，，，，，，

速度挺快啊，都要下班了

nzstar24

如果喷一喷房价就崩了，政府可以去死了的地板~~

Venox10111

基本同意，但是印钱的原因是要刺激整体经济，但政府金融机构发现这些钱都进入房地产了，嘿嘿！
然后物价还是上不去，工资上不去，消费上不去，失业上去了，以后房子越来越贵，有钱的越来有钱，高级科学家都租不了房，就开始无聊开发核炸弹把地球都炸飞啦！

我不是YY帝

洋洋洒洒写了好大一篇，辛苦了。先占个座。
1. 从价值投资的角度来看，现在NZ和AUS的房价，早已背离了本地人民收入。这也就是所谓的泡沫。

我们比较一下上一轮房产泡沫破裂时的数据：

• 2007年NZ的中数家庭税前收入为61，932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收入比为5.65。
  

• 而后到2008年底NZ的中数家庭税前收入为65，312NZD(来自NZ Stats), 房屋中位价为325，000.00(来自REINZ), 房价收入比为4.97。
  

• 2015年NZ的中数家庭税前收入为75，920NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为495,000.00(来自REINZ), 房价收入比为6.52。
  

延伸阅读：http://www.interest.co.nz/bonds/ ... ows-no-sign-abating

数据不会骗人。

2. NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂。

先看一下新西兰的支柱产业：牛奶价格

2011-12 $6.08
2012-13 $5.84
2013-14 $8.40
2014-15 $4.40
2015-16 $4.25

再看一下通胀指数





顺便提醒一下大家，房子价格也是计算在通胀里的。

例子太多，举不胜举。

中国出口和消费都在大幅下降，大靠山快要靠不住了。

3. 贷款从何而来。

和世界上大多数国家一样，新西兰各商业银行只需要在储备银行中有一定量的储备，就可以开始玩左手借给右手的游戏了。例如，A在ANZ贷款买下一个100万的房子，一年之后120万卖给B，B还是在ANZ贷款，ANZ只需在Reserve Bank加上一小笔储备（远远低于20万），即可完成这个左手转到右手的游戏。这笔钱，通常的来源是欧美。

如LZ所说，欧美在QE时印刷了大量货纸。因为新西兰和澳洲的利息收源更高，这些纸有很大一部分都流向了这两个国家，并直接通过商业贷款进入了房市。

可随着欧美经济的复苏，以及NZ和AUS的经济进一步泡沫化，这些纸又形成了回流。阿根廷，巴西，印度以及俄罗斯现在几近破产，中国经济苦苦挣扎都与这一金融回流有很大关系。

对本地来说，ANZ，WESTPAC等行同时关闭了在新西兰和澳洲的对海外收入贷款，并提高LVR，情况危急可见一斑。

延伸阅读：http://www.nzherald.co.nz/busine ... 3&objectid=11654018

读完这些，不用说应该大家对于房市的下一步走向都有自己的判断了吧。任何背离价值的东西，除非有极硬的需求，不然都逃脱不了打回原形的本质。

例子？日本，爱尔兰，苏格兰，冰岛，挪威。

欢迎大家对这个话题进行讨论

kirikiri

这场全球范围的房地产盛宴又是一次成功的劫富济贫-----应该是劫贫济富吧，卤煮

NZBuilder

Venox10111 发表于 2016-6-13 17:02
基本同意，但是印钱的原因是要刺激整体经济，但政府金融机构发现这些钱都进入房地产了，嘿嘿！
然后物价还 ...

因为发出去的钱没流到普通老百姓手里，所以消费就上不去。钱流到了资本家手里，对日常消费不会产生额外需求和增长，结果钱多了就买房，房子向少数人手中集中。这就是新一轮的圈地运动，一般劳动者买不起房，只能租，给房东打工。房东成了新一代的地主，房客成了新一代的佃农。无意中造成了一场新的社会关系的变革。

JL806

前排膜拜。

grey_goth

不知道！                           

我真不是孙红雷

美国印钞票，中国的外汇储备咋办？那页要印喽，全世界都一样，但只有美国印钞票才叫钞票，其他国家诸如新西兰这样的小国，印了也白印，那咋办呢？只能提高贷款变相印钞票。热钱来了咋办？提高ocr融资成本去接是傻逼，当然是越便宜越好，纽币还是最悲催的高息国家，当然还有空间降ocr。加上奥克兰漏水房这么多，移民这么多，最近st lukes一5单位公寓280户又要像政府讨要6000万赔款，而这帮又是潜在租客。你们说房价不涨？讲的太明白有的人总会美其名曰把他们当傻逼，其实他们就是

LYYX

如果能让房价少升（比如年增5%或以下）不降--调整，那是最好的结果。其实广大的既得利益者是不希望房价继续大涨的（当然也不希望跌！）。

DrRoad

个人预测下一步各国会想办法大幅提供工资，让更多人买得起房，同时增加对房产投资特别是房产投机的控制，例如采取税务手段和行政手段。房价总体走势还是要涨的，但不会这么猛了。在房产可负担程度改善之前，接下来估计房租要大涨一些了。

pategao

感觉政府借债和民间个人借债应该是两回事吧

巴依老爷

哪个说房产有泡沫我跟谁急！
根本没有泡沫嘛

但记着
出来混就一定要还
无论什么时候还，谁来还～
但绝对没得跑
嘿嘿

soulofrain

基本理论没错，但是要看现在房地产市场是投资行为多还是投机行为多，对于普通百姓来说房地产技术门槛低，是个投资的好方向，但当投资行为沦为投机行为，社会其他行业放弃实业不做都投入房地产，明明有能力去做其他投资的人追逐高利进入房地产，那就是一种病态的社会行为，是病就得治，不用说政府还是党派会是坚强后盾，病的越久治的时候就越辛苦，历史中的剪羊毛的事件总会发生，至于你是羊毛还是剪刀，这一剪子什么时候到来，呵呵，我上哪知道去啊。

紫鹤

膜拜砖家们。。。

laurie

永远都是泡沫起来，爆了再起来一个更大的，再爆再起。
这是自然规律，看透了就好了

NZBuilder

soulofrain 发表于 2016-6-13 17:42
基本理论没错，但是要看现在房地产市场是投资行为多还是投机行为多，对于普通百姓来说房地产技术门槛低，是 ...

以前的泡沫是有很多不良贷款的，美国次贷时零首付，新西兰13年前5%首付，房产泡沫苗头显现的时候银行就把LVR提高到了30%，首次购房者在20%，另外贷款审批也比08年严了很多，而且之后几年还在不断收紧。总之，这次泡沫银行风险控制的很好。即使在这样的贷款环境，房价还到了这样的高度，只能说明投资者现金充沛，只要不缺钱风险就不大。
好多人拿海外投机者说事，可是真正国内过来的人（非本地华人），很多是全款买房，这些人代表就是海外流入的过剩的流动性。
这次危机是不缺钱的危机，泡沫是不缺钱的泡沫。那不缺钱还是不是泡沫，或者说钱里面的泡沫太多了。

2015新来的

房价是不断波动总体向上的，长期趋势受货币贬值影响，短期趋势受供求关系影响。
利率高低和通胀水平相关，和政府道德水平没关。并不是本届政府特别贪所以能拼命印钱。因为由此推断，利率达到百分之十的那届政府就是良心政府了？恰恰是通胀太高才导致利率高企。

winds78

也不是就看央行回不回收钱吧。
中国央行在一如既往的放水，除一线城市外房价都什么样了？
之前日本、香港房价崩溃也不是央行回收造成的吧？
现在澳洲房市下降也不是央行回收造成的吧？

zyj

国内北上广过来的同志们表示这都是浮云。一个字，涨。

狂奔的蜗牛!!!

还是那两个要素：利率和政策。这两样没变化，吃啥房价都不会跌！

frank_wu_98

房價應該沒有算在通貨膨脹裡

皮卡丘的主人

央行印钱发给各位投资者购入房屋? 我咋觉得是各路大神由于是看好房市拼命借贷购入房屋背负债务呢？ 银行SAVING ACCOUNT后面那几个零和信用卡要还的那几个零还是有区别的吧。。。 现在能不太紧张的是没有债务手上瑕疵很多投资房都出货完毕手捏大量现金的金主吧？

maomao968

皮卡丘的主人 发表于 2016-6-13 21:40
央行印钱发给各位投资者购入房屋? 我咋觉得是各路大神由于是看好房市拼命借贷购入房屋背负债务呢？ 银行SAV ...

你说的很有道理，我不止一次听过有人在四大银行把信用卡提升到最大额度，任何转credit到一个小银行透支十万做买房deposit。 一边还利息一边拼着咬牙还利息，就是指望抗半年来炒房

忠轩步

NZBuilder 发表于 2016-6-13 18:30
以前的泡沫是有很多不良贷款的，美国次贷时零首付，新西兰13年前5%首付，房产泡沫苗头显现的时候银行就把 ...

不知道您是从哪得出的结论说“这次泡沫银行风险控制得很好”,澳洲发现的造假海外收入骗贷的事情nz一样有，有多少不是银行内部的人都很难说，但少的话，就没理由三大银行接连限贷海外收入了…

NZBuilder

winds78 发表于 2016-6-13 20:08
也不是就看央行回不回收钱吧。
中国央行在一如既往的放水，除一线城市外房价都什么样了？
之前日本、香港房 ...

97年香港楼市股市崩盘是因为外资撤离，索罗斯狙击东南亚货币的副作用，总归是流动性少了。日本房产暴跌内因是炒的太高，外因是日元被迫升值，资金外流，也是流动性少了。本次全球范围的资产泡沫是各国央行竞相释放流动性的结果，要有效结束全球范围的资产泡沫，也只能是各国央行回收流动性，也就是把泼出去的水收回来。如果说的有不对的地方，希望各位专家纠正。

NZBuilder

maomao968 发表于 2016-6-13 22:00
你说的很有道理，我不止一次听过有人在四大银行把信用卡提升到最大额度，任何转credit到一个小银行透支十 ...

可能接触的人群不太一样，我了解的投资者大部分都是现金充沛的。当然，因为每个人都生活在自己的朋友圈里，认知肯定都有一定的片面性。你描述的这类投机者的走钢丝的做法在我看来也是很难理解的，而他们这样的生存状况能拿到银行贷款也是非常不容易的。或许真的是富贵险中求。

NZBuilder

忠轩步 发表于 2016-6-13 22:11
不知道您是从哪得出的结论说“这次泡沫银行风险控制得很好”,澳洲发现的造假海外收入骗贷的事情nz一样有 ...

控制的好指的是相对13年LVR政策推出前的实行5%首付比例。将首付提高到30%，银行的风险自然大大降低了。而泡沫如果有的话，也应该在13年以后逐步形成的。我觉得房价跌三成的概率还是比较小的，何况很多投资者买入价格相对于现在的价格还要低很多，那么银行的风险就更小了。