经历过2002到2007年的朋友上来回忆一下

GoToNorthAKL

上一轮的房地产是2001年鼓泡，2002年正式确定了房地产市场向上的趋势，2005年我买第一套房时候抢了。2006年我买第二套房时没有碰到其它买家，处于交易冷淡期。好像想买的买得起的都买完了。
2006和2007年也是涨价潮从奥克兰往北面海滨度假屋蔓延，好像整整压在手7-8年才解套。


汉密尔顿，托让噶也有人入市，当年大S就是那个时候入市又很快被套牢最后破产的。

今天的情况和当年非常相近。

1 银行开始控制海外收入贷款，因为银行判断中国新兴经济体会爆发巨大经济危机，很多人会无钱还贷。
2 中国经济一直在与美国博弈，种种现象表明，明显不堪美国一击，据说国内形势非常严峻，印钞票已经解决不了问题了，其他办法疗效甚微。

如果中国人手里钱少了，留学生就会大幅减少，移民也会减少，移民所带来的资产也会减少。

所以判定：未来一两年房市价格多数在个位数增长，少数时候会有微量下跌，一直到1-2年后会爆发大的世界性经融危机，房市会进入低谷。部分房型（公寓）和部分地区像南区和西区，最大降幅可能达到下跌20%，瞬间会跌破30%。

我真不是孙红雷

亮点是大S投资汉密尔顿和陶朗加破产了

投资不存在套不套牢，反正都是长期持有，你现在不买，危机的时候也没银行贷你买，该买就买放在那，能挺住就好。

至于房事还可以苟延残喘1年多，然后收拾被子捂住了过冬，冬眠过后又是一条好汉，开始向阿海的数量进发

pategao

楼主勇敢啊,敢举例说。谁都知道能挺住就好,但是想停住需要底气,当时消失在奥克兰的还有不少啊

GoToNorthAKL

房地产市场是有窗口期的。如果成功摆脱2007年买在高位上，抄底2010年2011，哪怕是2012，那又是一番景象。

裹被子过冬，那一个冬天就是5年，2000个日日夜夜的辛苦工作，赚的钱转手就交给银行了。

所以，选择好窗口期还是很重要的。

NewLynnHse

没经历过的期待看好戏

不知道多少人会从论坛里消失，我自己也可能消失

阿海

我师父最早一些学生07年才开始买投资房的，只要买的好，增值多的，现金流控制好扛过冬天了，根本不用等什么11年，直接下滑开始时就大力砍价低于cv 30-40%砍。很多非常好的deal都是09年买到的。

问题是，寒天暴雪的时候，你们敢买吗？你们有这个勇气吗？  哈哈哈哈哈哈

阿海

比如今年买入，买好买便宜的，首先省个10%，接着装修加个房间，马上又升值$10到$20万，也就是总体价格就升了20%了。

这样再等今年下半年随着市场升，又来5%。

明年继续升，奥克兰房源短缺，人口增长太快，这怎治？又升个10%。

这样到顶峰前就已经比买的时候升了30-35%甚至更高。

而且只要买的是好区像中区或北岸或东区，等经济不行时也就像以前金融风暴时平均跌个10%。

这样也赚个20-30% equity，怕啥？

而且这次跟上次不一样的是利息涨不起来啊，利息这么低怎样破目前好的经济情况？ 美国都还没像上次那样的房产或股市泡沫呢，没泡沫怎破？

很多人担心中国经济，都担心多少年了？别太小看咱们国人好不？

anyways，到冬天真正到来，我和我师父会带着学生闷声大量买入。

你们外人就自己看着办吧嘿嘿

阿海

比如今年买入，买好买便宜的，首先省个10%，接着装修加个房间，马上又升值$10到$20万，也就是总体价格就升了20%了。

这样再等今年下半年随着市场升，又来5%。

明年继续升，奥克兰房源短缺，人口增长太快，这怎治？又升个10%。

这样到顶峰前就已经比买的时候升了30-35%甚至更高。

而且只要买的是好区像中区或北岸或东区，等经济不行时也就像以前金融风暴时平均跌个10%。

这样也赚个20-30% equity，怕啥？

而且这次跟上次不一样的是利息涨不起来啊，利息这么低怎样破目前好的经济情况？ 美国都还没像上次那样的房产或股市泡沫呢，没泡沫怎破？

很多人担心中国经济，都担心多少年了？别太小看咱们国人好不？

anyways，到冬天真正到来，我和我师父会带着学生闷声大量买入。

你们外人就自己看着办吧嘿嘿

love_3_month

但是现在还贷其实不需要国内的资金啊，利息这么低，房租几乎就cover了，最多再贴一点点而已

LYYX

这命题是否成立：房市好时，投机/短期投资比例高；反之，长期投资/持有（含自住）比例高；

不管什么时候，量力而行的投资（不论长短期），风险就会控制好。在动荡的市场下，这些人就会依然在市场里活跃，成长。而在市场变化时消失的大鳄，就是摊子铺太大了，当前可能就有属于这部分的？
2002-2007年的买家（这里指华人）同如今SKYKIWI上如今的买家（或说2007年后）结构发生很大的变化。那时的买家，可能首期实实在在是自己积攒的，买投资房的比例不高（有，大多是早期有成就的移民，或带资金的移民）而且房价低（2002年房价=1/4或更低 目前房价，2007年房价=1/2或更低 目前房价），风险也低。

2001年我卖第一栋crosslease 三房的自住房子（持有三年）时，扣完中介费等是亏的；同期买入（自住），还是半幅地（全围栏），2006年卖掉（持有5年），卖价升值正好一倍；2003年，买进全幅地的合法Home and Income首套投资房，2014年卖掉（持有11年），增值1.8倍（=2.8*买价）；2007年再买进自住房，如今还住着。。。

如今房市很诡异，千万量力而行，投资需谨慎！

love_3_month

LYYX 发表于 2016-6-14 08:20
这命题是否成立：房市好时，投机/短期投资比例高；反之，长期投资/持有（含自住）比例高；

不管什么时候， ...

你的意思是

98-2001 - 持平(x1)
2001-2006， 翻番 （x2)
2003-2014， x2.8

我归纳的对吧

我真不是孙红雷

阿海 发表于 2016-6-14 07:28
比如今年买入，买好买便宜的，首先省个10%，接着装修加个房间，马上又升值$10到$20万，也就是总体价格就升 ...

需不需要解释这么清楚？

剑客浪心

DEBT TO INCOME RATION 出台后，到了底部也没有钱买，何来抄底一说。

大S上轮破产绝对是亮点。上个月听他去BRISBANE买房的，又可以破产了。

LYYX

love_3_month 发表于 2016-6-14 09:08
你的意思是

98-2001 - 持平(x1)

只是我的case。但2010-2012年买的投资房，到2016年很多也已X2，以后就没这么幸运了。

阿海

我真不是孙红雷 发表于 2016-6-14 09:10
需不需要解释这么清楚？

空军比较傻，不解释清楚怕更多人被空军误导

我真不是孙红雷

GoToNorthAKL 发表于 2016-6-14 05:46
房地产市场是有窗口期的。如果成功摆脱2007年买在高位上，抄底2010年2011，哪怕是2012，那又是一番景象。

...

你没固定资产到向好的时候哪来的topup和equity？你找爸爸要钱另算。你现在有俩过冬，人家现在买4个过冬，到时候你俩也就翻4个出来，人家翻8个。别说你有现金，不跟有现金的比，你不见得比别人工作好赚得多，赚的多的有的是，问题他们懂不懂投资？

0222999999

阿海 发表于 2016-6-14 07:18
我师父最早一些学生07年才开始买投资房的，只要买的好，增值多的，现金流控制好扛过冬天了，根本不用等什么 ...

这句话说得挺实在。跌的时候敢买吗？

比如美国，跌了，许多人去抄底了，结果是抄底了，还是当了接盘侠谁知道？

我个人的浅见是，房产投机就是赌博，谁都说不准什么时候升什么跌，可总的趋势肯定是升，关键是不能贪心。只要能够抗得过寒冬的，都会赚钱。

见过许多见挣了点儿钱就放，结果再也买不回来的。
也见过太多一个浪打来，输得底都没有的。

第一种情况是，沉不住气，档不住贪心想赚快钱的冲动；
第二种情况是，还是贪心，超出自己的承受能力下注。

love_3_month

剑客浪心 发表于 2016-6-14 09:13
DEBT TO INCOME RATION 出台后，到了底部也没有钱买，何来抄底一说。

大S上轮破产绝对是亮点。上个月听他 ...

........................

阿海

0222999999 发表于 2016-6-14 09:25
这句话说得挺实在。跌的时候敢买吗？

比如美国，跌了，许多人去抄底了，结果是抄底了，还是当了接盘侠谁 ...

大部分投资者不专业，信息面也少，身边也都是半桶水的多，甚至房子比自己还少，反而这些人偏偏就是要听这些拖后腿的朋友和家人，而做出错误的决定。

要不沉不住气，等大家都买了他们才买入，结果买贵了也买高峰了

要不就高峰时贪心，好时候good times就买太多而不知道经济时钟在转动

没事，多交点学费才会变聪明的。

我真不是孙红雷

阿海 发表于 2016-6-14 09:14
空军比较傻，不解释清楚怕更多人被空军误导

空军平均半年一次性高潮，从概率上讲总有一天会赌对的，看看那时候他们穿着裤头在大街上摇旗呐喊victory的时候吧，我会深深的鞠一躬来表示我对他们坚持不懈的敬佩

tianzhi11

啊对。

中国又是最大输家是吧。

呵呵了

monday410

大s破产过吗？？消息准确？

0222999999

阿海 发表于 2016-6-14 09:29
大部分投资者不专业，信息面也少，身边也都是半桶水的多，甚至房子比自己还少，反而这些人偏偏就是要听这 ...

是的,大部分人都是半桶水,包括我. 其实半桶水不怕, 就怕贪. 就我来说, 只秉承2个原则. 1) 打着长期吃后的计划不着急卖; 2) 确保万一利率升到10%以上自己也顶得住.

我是经历过10%以上利率的, 也见过许多资金链断掉被人收房子的, 所以特别胆小... 呵呵...

小二儿

记得当时是在john key 颁布新的房产税收政策之后，就是投资者需要交特别房产税，房地产一下没有人看房了。每次房地产下跌都是在新的房产政策下。

忠轩步

很久没看到这样有营养的贴了:)

love_3_month

小二儿 发表于 2016-6-14 11:34
记得当时是在john key 颁布新的房产税收政策之后，就是投资者需要交特别房产税，房地产一下没有人看房了。 ...

你说的是去年的政策，还是别的政策？

FM811

dangessss 发表于 2016-6-14 09:31
其实还挺想房价大降的  这样可以买到好房子

大降时，好房子是比较少的

Tentstar

就奥克兰市场来说，只看一个数据就让人非常担心：46%的房子是投资者买的。对于这个数据有没有可以参考的数据可以分析？会不会投机气氛太浓？？？

Lease

有三点与上一地产牛市明显不同。

1. 上次房价见顶时，利率也见顶（高得出奇，浮动利率达10%以上）。而这次利率则低得出奇。所以现在的房价是否已经见顶， 或者接近见顶， 值得怀疑。

2. 上次银行批贷款很松，几乎每个人都可以很容易的得到贷款。 而现在银行发放贷款严得出奇。如果全球的银行都如此严谨，则几乎可以肯定，短期内爆发金融危机的可能性几乎没有。

3. 上一次政府几乎没有采用任何政策来打压房地产， 除了央行加息以外， 而这次政府采取了多种政策来冷却房产市场。