想咨询一下关于房东违约问题 （已经回答）

翔濡以沫丶

大律师你好，  之前跟房东签了整3年的租房合约， 但是今天早上房东跟我说要从下个月开始涨租金，距离合同截至还有一年半，并且签合同之前没提过任何有关涨租金的事儿，合同里也没注明。我看到合同上说最少提前60天书面通知 而且在合同上也要写明，但是他是直接通知我下个月开始涨，我提了60天的事儿，他回复说可以给我60天时间，但是租金会更高。 如果他坚持把这套房子的管理权转交给中介的话，那我跟他签的这份合同还有效么？ 这种情况算是他违约了么？

灰色夜宵

如果是fixed term 合同里没有任何一条说可以涨 那么这3年内都是不可以涨的 你说的60天通知是periodic 那种


引用 http://www.dbh.govt.nz/prevention-tips-fixed-term-tenancy

The rent cannot be increased during a fixed-term tenancy unless there is provision for an increase written into the tenancy agreement.
你可拒绝但是你要确定 合同里没有

翔濡以沫丶

灰色夜宵 发表于 2013-8-22 11:36
如果是fixed term 合同里没有任何一条说可以涨 那么这3年内都是不可以涨的 你说的60天通知是periodic 那种
...

谢谢回复~ 我已经拒绝了但是他还是坚持要涨，并且说如果不同意的话就把房子管理权转交给中介，我现在担心的是如果管理权给中介了，那么我之前签好的这份合约失效么？ 中介是不是也没有权利涨房租？

灰色夜宵

是什么中介 房屋管理中介么？
其实我并没有完全理解你的担心是什么 房屋管理公司或者中介只是个代管人而已 一般他们并没有很大的特殊权利的，最多只是对房屋法律了解多一点，或者有些持牌中介可能可以调出来些一般人比较难查的信息 。 但是他们并没有权利更改你们的合同的，不管是交给谁管 或者就算是房子卖掉了 管理人或者房产拥有者一样必须履行你的合同 合同是不会失效的 除非是你自己同意了取消 或者合同本身有相关条款。如果随便把合同交给一个其他人管就会失效 那合同本身也没存在的意义了。。。
房东只有在合同截止后 也就是3年到期的时候 才有权要求涨租

假装多好

具体要看合同怎么签的

灰色夜宵

假装多好 发表于 2013-8-22 13:53
具体要看合同怎么签的

lz 说了合同里没注明 就是没咯

翔濡以沫丶

灰色夜宵 发表于 2013-8-22 13:45
是什么中介 房屋管理中介么？
其实我并没有完全理解你的担心是什么 房屋管理公司或者中介只是个代管人而已 ...

哈哈~ 因为我看他跟我说得时候那个语气和态度，就好像，把管理权交给中介就能要求涨房租而且要重新跟中介签合同了一样， 所以才特别不确定过来问问~
这下全明白了~十分感谢！！！！！放心了~ 那如果他要是强制我搬出去的话 是不是就算违约了？ 是要交违约金的是吧？ 违约金是跟bond一样的价格么？

灰色夜宵

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-22 21:56
哈哈~ 因为我看他跟我说得时候那个语气和态度，就好像，把管理权交给中介就能要求涨房租而且要重新跟中介 ...

不是强制你搬出去算违约 而是他根本无权强制你搬出去的 他要动用暴力 或者你所谓的 强制 那根本就成刑事罪了，直接可以报警了 如果他断水断电换锁， 或者不断上门骚扰 那也都是不合法的

所以自然也没什么违约金一说 因为他根本不能要求你搬 除非你合同里有可以违约的条款 或者你同意了
以上信息参照
http://www.dbh.govt.nz/tenancy-ending-fixed-term-info

当然如果你做了一些不当的事情 比如 拿着锤子或者炸药之类在故意毁坏房子 在房子里制毒之类 那就另说了

再来就是 如果房租真的很低 低到不合理 那么他可以像租约法庭申请 然后会邀请你去争论 法庭的话是有权改变你们合约的 但是必须也只能是租约法庭或者更高的法庭可以 个人私人各种公司或其他牛鬼蛇神什么的都不行
但是一般不是很离谱的情况租约法庭也是不会去改变什么的

翔濡以沫丶

灰色夜宵 发表于 2013-8-23 10:13
不是强制你搬出去算违约 而是他根本无权强制你搬出去的 他要动用暴力 或者你所谓的 强制 那根本就成刑事罪 ...

好的~ 这回都明白了~ 非常感谢！！！ 租金就比市场价低了5刀，人家的还都是向阳包家具的= =而且我们签了很久。。而且还没有家具。。 没觉得他哪吃亏了。。

安心了~~
再次感谢！！！

紫影婆娑

房子的管理权转交给中介只会对你是利多於弊.

灰色夜宵

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-23 18:49
好的~ 这回都明白了~ 非常感谢！！！ 租金就比市场价低了5刀，人家的还都是向阳包家具的= =而且我们签了很 ...

等一下 我到是发现有问题了
你一开始的问题里写的是 “合同里也没注明。我看到合同上说最少提前60天书面通知”
你这是啥意思？，，先说 没写 又说写了
如果合同一开始就有写 可以60天通知涨租 那就是可以涨的... 我之前说了你要先百分之百确定合同里没有这一条，那我说的才成立

翔濡以沫丶

灰色夜宵 发表于 2013-8-24 12:14
等一下 我到是发现有问题了
你一开始的问题里写的是 “合同里也没注明。我看到合同上说最少提前60天书 ...

我都懵了可能没说明白= =
我说我看到的是那个合同背面的条约什么的~ 不是房东他们手写的那种~ 就是本来在纸上打印的那个~

不管是手写的还是口头的他都没提前跟我说过~

翔濡以沫丶

紫影婆娑 发表于 2013-8-24 08:50
房子的管理权转交给中介只会对你是利多於弊.

为什么这么说呀~ 房东跟我说中介会总来检查啊什么什么的。。 我也不太知道= =没在洋中介那租过房子。。

翔濡以沫丶

灰色夜宵 发表于 2013-8-24 12:14
等一下 我到是发现有问题了
你一开始的问题里写的是 “合同里也没注明。我看到合同上说最少提前60天书 ...

就是 outline of the provisions of the residential tenancies act 1986 下面列出来的很多很多很多条款里的3.rent 下面的其中一条~

fannie

签了定期的约连卖房子都得带着房客 给中介管不关你啥事的

purpleapple

灰色夜宵 发表于 2013-8-22 11:36
如果是fixed term 合同里没有任何一条说可以涨 那么这3年内都是不可以涨的 你说的60天通知是periodic 那种
...

谁说固定租约不可以涨价的？固定租约满6个月就可以涨价了，但是要书面通知有个通知期，48天还是60天不太记得了。

purpleapple

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-24 16:23
为什么这么说呀~ 房东跟我说中介会总来检查啊什么什么的。。 我也不太知道= =没在洋中介那租过房子。。

3 个月可以检查你一次，但是不能过于频繁。

皇家骑士

purpleapple 发表于 2013-8-24 19:49
谁说固定租约不可以涨价的？固定租约满6个月就可以涨价了，但是要书面通知有个通知期，48天还是60天不太记 ...

是这样么？我们最近正打算买投资房，所以对这个有兴趣想请教一下。

如果固定租约满了6个月可以涨价，那如果我不喜欢那个房客，我就可以通过涨房租来让他滚蛋，对吧？ 这样的话，固定租约对房东就比较有利，房客不可以中途取消，而房东可以通过涨价来让房客中途搬走，那么固定期限这个东西对房东就没有制约了……

我可以先搞个很低的房租，先确保房子租出去，然后再看着涨？

purpleapple

皇家骑士 发表于 2013-8-24 22:17
是这样么？我们最近正打算买投资房，所以对这个有兴趣想请教一下。

如果固定租约满了6个月可以涨价，那 ...

请看如下链接，你的确是可以低价租出去然后再涨起来，但是如果你遇到跟你耍赖的房客，也是要耽误一段时间才能够把房客赶走的，并不是每个房客都有志气说你涨房租了我就立马搬走，也有和你耍赖的，你要能够承受奉献，如果你涨个10块20块的问题一般不大，你要是低个50块租出去想涨个50块起来就要看你的租客是不是承受的起了，毕竟每一次换人你也是有损失的。

http://www.dbh.govt.nz/faqs-tenancy-rent#rent3

3. How much notice do I need to give to increase the rent?

For periodic tenancies the landlord must give the tenant at least 60 days’ written notice to increase the rent, in addition to a period allowed to correctly serve the notice. There is no limit to how much a landlord may increase the rent, as long as the rent is not increased excessively above market rate.

For periodic tenancies, the rent cannot be increased within 180 days of the beginning of the tenancy, nor within 180 days of the last rent increase.

Rent can only be increased for fixed-term tenancies where provision for this is written into the tenancy agreement.

For boarding house tenancies, the landlord must give the tenant at least 28 days written notice to increase the rent.

皇家骑士

这两段话：

For periodic tenancies, the rent cannot be increased within 180 days of the beginning of the tenancy, nor within 180 days of the last rent increase.

Rent can only be increased for fixed-term tenancies where provision for this is written into the tenancy agreement.


看上去意思是非固定期限的租客的话可以涨价，但是固定期限的租客，除非合同允许，否则不能涨价。这楼主签了3年的租约，除非合同允许，按说是不能涨价了？

看来作为房东，还是不要签固定期限的租约为好。

翔濡以沫丶

皇家骑士 发表于 2013-8-25 07:53
这两段话：

For periodic tenancies, the rent cannot be increased within 180 days of the beginning  ...

如果他当初想涨价。那可以在合同里写每年涨一次。 我都可以接受。大家都是为了方便才签长期的。 那我真就不明白签这个合同对房客还有什么保护么？ 保护的只有房东而已。签了合约还可以随意涨价，不同意涨价的话最后退房还可以把押金都各种理由扣没。
觉得亏了当时就说明白。我也说了口头上提过涨价我都可以接受。现在莫名其妙就说下个月开始涨价。
请问你明白我什么意思么。

翔濡以沫丶

purpleapple 发表于 2013-8-24 19:49
谁说固定租约不可以涨价的？固定租约满6个月就可以涨价了，但是要书面通知有个通知期，48天还是60天不太记 ...

合同上没写以后可能涨价之类的字眼。口头也没说过。

purpleapple

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-25 15:04
合同上没写以后可能涨价之类的字眼。口头也没说过。

你的房东用的什么合同我就不知道了，但是合同有个基本公平的原则在，比如劳动合同，即便写在合同中的条款，如果对一方明显不公平，也是要根据公平原则来的。所以固定租约合同，在纽西兰就是房东有权利在6个月之后涨价，只要在市场合理范围之内，他需要提前60天书面通知你，你可以选择不接受并且搬离，但是房东没做什么不合理的事情。

翔濡以沫丶

purpleapple 发表于 2013-8-25 15:07
你的房东用的什么合同我就不知道了，但是合同有个基本公平的原则在，比如劳动合同，即便写在合同中的条款 ...

那签长期固定合约还有什么意义么。。 如果当时我就是为了签长了才能价格便宜的话，那过后涨价这个合同我签的就一点儿意义都没有了。

purpleapple

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-25 15:10
那签长期固定合约还有什么意义么。。 如果当时我就是为了签长了才能价格便宜的话，那过后涨价这个合同我签 ...

长期合约的意义至少是房东不可以随时让你走，涨价呢也最多半年涨一次，对于拖家带口的人有意义，你认为没意义那就以后不要签固定租约的好了。

灰色夜宵

purpleapple 发表于 2013-8-24 19:49
谁说固定租约不可以涨价的？固定租约满6个月就可以涨价了，但是要书面通知有个通知期，48天还是60天不太记 ...

行 那你告诉我你怎么解释这个?

"The rent cannot be increased during a fixed-term tenancy unless there is provision for an increase written into the tenancy agreement."

网页
http://www.dbh.govt.nz/prevention-tips-fixed-term-tenancy

purpleapple

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:32
行 那你告诉我你怎么解释这个?

"The rent cannot be increased during a fixed-term tenancy unless ...

这我就不知道了，反正标准合同都是有这条的

灰色夜宵

purpleapple 发表于 2013-8-25 07:13
请看如下链接，你的确是可以低价租出去然后再涨起来，但是如果你遇到跟你耍赖的房客，也是要耽误一段时间 ...

不对 这里说的是periodic,  fixed是不可以涨的

purpleapple

灰色夜宵 发表于 2013-8-25 21:34
不对 这里说的是periodic,  fixed是不可以涨的

fix term也一样，你看我转的那部分

灰色夜宵

翔濡以沫丶 发表于 2013-8-25 15:10
那签长期固定合约还有什么意义么。。 如果当时我就是为了签长了才能价格便宜的话，那过后涨价这个合同我签 ...

没错 就是因为如果可以涨价 那么固定合约就没有任何意义了 不想你住直接涨个100倍不就完了 那漏洞太大了 所以固定合约就是不可以涨价的
政府网站说的很清楚
The rent cannot be increased during a fixed-term tenancy unless there is provision for an increase written into the tenancy agreement.

连接是
http://www.dbh.govt.nz/prevention-tips-fixed-term-tenancy
不过你还是没说明白你用的是哪一个合约 是dbh网页上下的标准合约么
必须搞清楚合约上真的是没有这条 才可以 如果有的话 要看是针对固定还是非固定的