麻烦大神分析一下这个convenant能否盖一个granny

aiyali

目前想盖一个小的granny 大概60左右吧，因为我邻居就有一个，但是我发现我和我邻居都有convenant 里面有个条款如下：这种不需要分title的家用的granny申请RC BC的时候，康嫂会看这个convenant么？因为我理解只有分title的时候才会去看?

aiyali

大佬都去吃午饭了么 哈哈

aiyali

建筑合规顾问 发表于 2024-10-11 12:22
是要看covenant的

感谢回复哈 那他看了之后就直接不让盖了么？问题是我邻居就有一个啊

鯇魚

Council肯定是不看这个的，只看BC RC。

Covenant是民事合同范畴，只有有意见的别人能够怂恿当年的Transferor采取民事法行动against你才有可能上庭。

当然你建一个granny flat风险比较低，却不是毫无风险，否则这些Covenant就毫无用处了不是？这样理解还是比较合理的。

aiyali

鯇魚 发表于 2024-10-11 13:55
Council肯定是不看这个的，只看BC RC。

Covenant是民事合同范畴，只有有意见的别人能够怂恿当年的Transfer ...

感谢回复哈 我确实问了律师，律师说法和您一样，只是有一些planner说法不一致，大部分planner认为RC BC可以成功拿下。所以我想上来看看有么有有经验的大神

鯇魚

aiyali 发表于 2024-10-11 14:11
感谢回复哈 我确实问了律师，律师说法和您一样，只是有一些planner说法不一致，大部分planner认为RC BC可 ...

Council靠着签发consent赚钱呢～他们也会评估，风险不大的也就批了。

他们要是啥都按无风险的来，新西兰哪会有这么多洪水区房子～

补充内容 (2024-10-11 14:28):
而且从理论上来说，如果council引用这covenant为由拒绝，属于狗拿耗子。因为他没有民事管辖权。

aiyali

鯇魚 发表于 2024-10-11 14:26
Council靠着签发consent赚钱呢～他们也会评估，风险不大的也就批了。

他们要是啥都按无风险的来，新西兰 ...

感谢回复 但愿一切如大神所言 哈哈

rzrljb

受到Covenant约束的人可以告你，也就是邻居，他不告你就无所谓，而且你邻居未必会告，你先谈谈口风，例如说在院子里建个车库，邻居没啥意见说明他不一定在乎这个single dwelling这件事

鯇魚

rzrljb 发表于 2024-10-11 17:07
受到Covenant约束的人可以告你，也就是邻居，他不告你就无所谓，而且你邻居未必会告，你先谈谈口风，例如说 ...

他邻居已经有一个了，邻居告的话输定。

陌生的香港人

aiyali 发表于 2024-10-11 14:11
感谢回复哈 我确实问了律师，律师说法和您一样，只是有一些planner说法不一致，大部分planner认为RC BC可 ...

看來你已經諮詢過不少人 planner 都問過幾個了 還不夠啊 還要上來問? 你不自己試試親自驗證一下？最明顯就是連鄰居都建了 你還要證明什麼呢？

我就和一個客戶申請過一個類似的 可以證明Council是不會受這個左右 只是那是幾年前的了 不知道council政策會不會突然改變 就好像隔壁Melbourne 般 據我所知他們以前也是不裡covenant 的 但後來修例了 到今天 那裡如果房子有covenant 等於死刑一樣 所以 不要以為今天是這樣就永遠就這樣 再遲疑分分鐘政策就變了 趕快行動啊

只是 如果在奧克蘭 今天只有Single House zone 才能做granny flat  雖然6月時說政府在改例 但現在還沒有進一步的消息   你說你鄰居可以建你就可以建 可能是他們幾年前建的 幾年前和今天的法例不一樣  如果你的地是mixed housing zone 今天只能建符合規格的所謂dwelling 一般是不能建granny flat (minor dwelling) 的

补充内容 (2024-10-11 17:50):
不過雖然說Council現在好像不怎麼管這個 但既然在title上 那它還是有法律效力的 就看甲方還在不在和有沒有鄰居拿這個說事了(你律師有說這個嗎?)

混乱中...

“大神”只会吹倒灌到了专业知识就都阳痿了

鯇魚

陌生的香港人 发表于 2024-10-11 17:44
看來你已經諮詢過不少人 planner 都問過幾個了 還不夠啊 還要上來問? 你不自己試試親自驗證一下？最明顯 ...

原来墨尔本还搞这套……学习了

aiyali

陌生的香港人 发表于 2024-10-11 17:44
看來你已經諮詢過不少人 planner 都問過幾個了 還不夠啊 還要上來問? 你不自己試試親自驗證一下？最明顯 ...

感谢回复哈 您说的这个dwelling和 granny flat有啥区别么？ 我律师就说了这个是分title的时候会有问题，不分title没问题，但是建好以后邻居会有告你的可能性，需要去承担这个风险。但是我邻居本来就有一个，所以我觉得还是需要试试 不试试等于啥都木有。。。大不了以后就打官司拉扯呗

rzrljb

aiyali 发表于 2024-10-14 08:53
感谢回复哈 您说的这个dwelling和 granny flat有啥区别么？ 我律师就说了这个是分title的时候会有问题， ...

打官司不是拉扯，是你几乎稳输，最后拆掉钱白话，为啥不去邻居先聊聊，谈谈口风甚至如果他同意的话不就更好了

陌生的香港人

aiyali 发表于 2024-10-14 08:53
感谢回复哈 您说的这个dwelling和 granny flat有啥区别么？ 我律师就说了这个是分title的时候会有问题， ...

Dwelling 就是一套法律上認可的住宅單位 需要符合Unitary Plan 全部的法規 包括更大的outdoor 和 outlook area 以前還有停車位的  不過現在可以不要了

而Granny Flat 正確名稱叫minor dwelling  屬於主房子下的附屬建築 (accessory building) 最多只能到65平方米 沒有上面說的那麼多要求 不是每一個區都能建 現在只是Single House zone 和郊區zone 可以 但中央政府會修例 大概會取消這個限制 但現在還沒有進一步消息

Dwelling 是可以分割的 Minor Dwelling 則不行  如果真的想分 需要先申請 “Certificate of Compliance” (這不是building consent 的 CCC ) 把它‘upgrade’ 成 Dwelling 才可以


补充内容 (2024-10-14 09:57):
坦白說 就是分title (分割) 也不一定有問題 這因為這些都是civil matter 目前奧克蘭的情況是Council不會管的 就是要申請CoC  或者直接建個dwelling算了

补充内容 (2024-10-14 09:59):
上面說了  如果你的地在Mixed Housing zone  也不一定能建minor 呢 直接建普通住宅房子得了 ....

aiyali

陌生的香港人 发表于 2024-10-14 09:53
Dwelling 就是一套法律上認可的住宅單位 需要符合Unitary Plan 全部的法規 包括更大的outdoor 和 outlook ...

大神就是大神 解释的就是清楚 哈哈

aiyali

rzrljb 发表于 2024-10-14 09:06
打官司不是拉扯，是你几乎稳输，最后拆掉钱白话，为啥不去邻居先聊聊，谈谈口风甚至如果他同意的话不就更 ...

关键不知道该咋聊

rzrljb

aiyali 发表于 2024-10-14 10:37
关键不知道该咋聊

你家有车库么，没有的话就说建个车库，然后造一个下车库上房子那种minor dwelling

aiyali

rzrljb 发表于 2024-10-14 14:53
你家有车库么，没有的话就说建个车库，然后造一个下车库上房子那种minor dwelling ...

我是准备盖一个一层的 感觉做两层的更突兀了 邻居不爽可能性更大

rzrljb

aiyali 发表于 2024-10-14 17:01
我是准备盖一个一层的 感觉做两层的更突兀了 邻居不爽可能性更大

那要么实话实说，你可以这么说，就说你准备盖一个sleep out，可能会有一些噪音，请他多担待，然后送点小礼物，如果他没意见就盖呗

陌生的香港人

rzrljb 发表于 2024-10-14 20:07
那要么实话实说，你可以这么说，就说你准备盖一个sleep out，可能会有一些噪音，请他多担待，然后送点小 ...

sleepout 是沒廚房的 只有睡房和衛浴 明顯不是樓主想建的 怎可能騙人呢？

补充内容 (2024-10-15 11:12):
另外 上面說錯了 minor dwelling 不是accessory building  sleepout才是

aiyali

陌生的香港人 发表于 2024-10-15 11:11
sleepout 是沒廚房的 只有睡房和衛浴 明顯不是樓主想建的 怎可能騙人呢？

补充内容 (2024-10-15 11:12) ...

感谢大神回复

房奴甲

我们街上有covenant,和这个类似的，说如果盖小房子不能盖小于90平方米的（和你这里说不能少于多少钱的一个意思）。前面好多年，coucil是不批超过60平方的MD来着吧，反正council和covenant一个不让盖小的一个不让盖大的，于是守法业主们啥都不能干。有一个邻居前两年终于盖了，可能有个一百平方的吧，council终于批了。

jasonluo

sleepout 是沒廚房的 只有睡房和衛浴 明顯不是樓主想建的 怎可能騙人呢？

综上，请教大哥，建Sleep out 的话,应该卫浴等涉及用水的都不能装是吗？只能拉电而已，谢谢。

陌生的香港人

jasonluo 发表于 2024-10-29 17:46
sleepout 是沒廚房的 只有睡房和衛浴 明顯不是樓主想建的 怎可能騙人呢？

综上，请教大哥，建Sleep out  ...

如果你不想申請Building Consent 是的 不能有任何和水有關的東西 包括衛浴

但如果你不介意申請BC  那sleepout 應該不至於不能有衛浴的  - 這個可能請教設計師比較好

最重要的是不能有不是衛浴的洗手盤（或者讓Council覺得這個洗手盤能變成可以用來煮食的地方：廚房）那就肯定不是sleepout 而會被變成minor unit 甚至是 dwelling 了

blackbirds

陌生的香港人 发表于 2024-10-29 19:25
如果你不想申請Building Consent 是的 不能有任何和水有關的東西 包括衛浴

但如果你不介意申請BC  那sle ...

借樓問香港人，我想在single house zone 建造一個35平米左右的granny flat, 1個臥室，1個厨房，1個衛生間和浴室，能有獨立的電表嗎？還有關於熱水Cylinder，granny flat 裏是需要獨立設置一個嗎，還是説和主結構房子用水管聯通起來，公用一個？

陌生的香港人

blackbirds 发表于 2024-11-7 22:57
借樓問香港人，我想在single house zone 建造一個35平米左右的granny flat, 1個臥室，1個厨房，1個衛生間 ...

這些都不是planning 方面的問題   雖然可能有點planning 的implication 首先  何謂獨立電錶?  獨立電錶都要有獨立地址才能算  問題是minor dwelling 沒分割那根本不能有獨立地址  你就是做一個A B C D 那個地址也是假的 哪怕你放個郵箱在門外 這個號碼根本不存在  我不知道電力公司怎樣處理 Council 發現又怎樣弄？

至於熱水 granny flat 都是同一個住宅 應該是和主房的連接吧？雖然如果你如果想租出去肯定是想分開 這是Council 工程師/Watercare 那邊的要求 相信他們會管得仔細些