挡土墙 - 邻居车道

happitom

请问陌生的香港人， 我们是2020年买的房子。 邻居是2015年买的。 我的邻居地势比我的高， 我们在离边界500mm处已经有850mm高的挡土墙， 结构工程师也出了报告证明这个挡土墙足够支撑邻居的车道。 但邻居在2015年后在 我们的挡土墙的基础上又用水泥抬高了他们的车道大概500mm,  共有13米长，一直修到我们两家的围栏，  并且没有任何批准的挡土墙。 请问这种情况我们可以投诉到council吗？ 要经过什么程序？

万分感谢

谢谢

陌生的香港人

謝謝點名 雖然單靠文字可能不太清楚具體情況  所以這個擋土牆是在你們的共有邊界建的嗎？這個可能需要surveyor確認  如果他們只是在他們的地上填 那目測沒有問題 只是在你common boundary 上填才需要你同意

不知道在哪裡 如果是奧克蘭的話  在邊界1m內擋土牆和fence加起來不能超過2m高 你可以看看他們填了後有沒有超這個   當然還有stormwater 這些 surcharge 這些 不過這個不是我的專業範圍了 如果你打council 投訴他們應該也會看這個

不過你說這是2015年後 而你是2020年才買的 那是你買之前已經做了？還是最近的事呢？

沒什麼程序的 你就打電話給council叫他們先來看看吧  

老老妖刀

发点图片让大家学习一下啊

auckland.clark

看的有点费劲，发个图多简单。

bluesky771014

直接报告council, 应该会派人过来看。
如果有证明他在原有基础上抬高了500mm总共13m长的混泥土车道，那么他们可能涉及到RC和BC。

songinator

肯定是不行的  塌了他们负责

auckland.clark

bluesky771014 发表于 2024-2-5 13:04
直接报告council, 应该会派人过来看。
如果有证明他在原有基础上抬高了500mm总共13m长的混泥土车道，那么 ...

我觉得不可能垫高50厘米，车道按照小机场跑道的要求建了，可能性不大。

看看等高线的图，就知道车道大致的高度了。

happitom

陌生的香港人 发表于 2024-2-5 12:17
謝謝點名 雖然單靠文字可能不太清楚具體情況  所以這個擋土牆是在你們的共有邊界建的嗎？這個可能需要surve ...

谢谢您的回答。这是在奥克兰。
现有的850mm高的木挡土墙是在我们的地界内。 我们的挡土墙离地界500mm。 这是和房子1987年左右一起建的。地界的那边是邻居的车道。  
邻居在2015年买房子后重新修了车道，（这是从2015年的卖房广告照片和现在的实物比较得出的结论），  邻居在我们双方的边界处抬高地面500mm，这样他们的车道左右两边就水平。  这也造成 他们的车道比我们的挡土墙高530mm， 而且邻居没有建任何的挡土措施， 而是以围栏作为他们车道的挡土墙,直接把混领土浇到围栏上.
我们2020年才买的这个房子， 前面一直租客住， 直到去年我们才搬进来， 发现这个问题就找邻居理论， 邻居说是我们应该负责挡土墙问题， 因为我们地势低， 需要再建一个挡土墙去挡他们的车道。
这个我该是找council投诉还是民事纠纷， 需要上法庭才能解决？

补充内容 (2024-2-5 13:12):
谢谢

happitom

songinator 发表于 2024-2-5 13:04
肯定是不行的  塌了他们负责

谢谢。担心他们抬高了的车道，哪天要是塌方，会损坏我的挡土墙和property

happitom

auckland.clark 发表于 2024-2-5 13:08
我觉得不可能垫高50厘米，车道按照小机场跑道的要求建了，可能性不大。

看看等高线的图，就知道车道大致 ...

只是靠我的边界这边抬高50公分， 水泥面只是10公分高吧

songinator

happitom 发表于 2024-2-5 13:10
谢谢您的回答。这是在奥克兰。
现有的850mm高的木挡土墙是在我们的地界内。 我们的挡土墙离地界500mm。  ...

发图吧。。。。。。。。。

陌生的香港人

happitom 发表于 2024-2-5 13:10
谢谢您的回答。这是在奥克兰。
现有的850mm高的木挡土墙是在我们的地界内。 我们的挡土墙离地界500mm。  ...

聽你的描述 planning方面我覺得可能不是什麼大問題  500mm 填高  除非有我說的其加上上面的fence 超過2m高  或者他的填高位置的正正在你們邊界上 （這個要surveyor 確認）否則我看不到有任何違規

不過 由於這個填高是為了車道（vehicle driveways)  雖然只是0.5m 高 就Building Code 我的理解是需要BC的 (因為有承重的關係)  （如果不是為了車道 那1.5m高以上的擋土牆才需要BC） 另外也看到你說他們這個填土 “没有建任何的挡土措施”  這個可能是你可以向Council 申訴的理由

你可以打council要他們先來看看  如果因為年代久遠還是其他什麼原因不管了你再找像樓上唐僧的地質工程師 如果確定有土地穩定性風險你再循找律師和循民事處理吧  當然如果真的要上法庭這個地質工程師報告是必須的  

我要买车

拍照取证，约council，如果council能上门更好

完事有结果了，给大家一个反馈，为后来的朋友指明方向

目前阶段除了论坛，council也应该不收费

等找到各种工程师，和专业的建筑纠纷律师，就开始花钱了

q3367210

陌生的香港人 发表于 2024-2-5 12:17
謝謝點名 雖然單靠文字可能不太清楚具體情況  所以這個擋土牆是在你們的共有邊界建的嗎？這個可能需要surve ...

到我了到我了，这次到我范围里了，哈哈。

问题要一步一步分析清楚，咱们才能明白问题出现在哪，才好有的放矢的去维护自己的权益。

1. 首先根据现行的Schedule 1 Clause 13.2，低于1.5m且没有surcharge的挡土墙不需要consent，很明显有车道就有surcharge了，挡土墙是要building consent的。

2. 但问题是人家没有新建挡土墙啊？所以没有问题，投诉的反向就不应该是现有的挡土墙。

3. 新建的drive way其实书面的表述应该是vehicle crossing，这个是council的development engineer的范畴，当然也是源于planning的部分。从楼主的表述来看，size方面没什么问题，更多的是这个路面师傅符合现行的AT的vehicle crossing standards (https://at.govt.nz/about-us/work ... -crossing-standards). 很显然，做到水平（从你的描述）是符合这些要求的。而且你也能看到他们只有longititude section view要求，对于2边并没有footing要求。所以大概率也是符合AT大部分要求的。

4. 那这个新车道有哪些不符合规范要求的呢？这个东西他讨厌就在看上去没有触犯任何相应的BC RC之类的，但就是看着明显不对，但又找不出具体的不对的地方。
    a. 首先他不符合道路工程设计的基本要求，就是基础的铺设根本没有。没有做挡土墙最后车道会裂/塌到一塌糊涂。这个是common sense的东西但他确实不在AT的条纹里。就好像你盖房子，common sense是不能房子用吊车长期吊着，下面没有基础的空中楼阁，还让你住在里面。但所有的结构规范确实没说不能建空中楼阁。
    b. 因为他没有挡土墙，所以在去到房子的路上，严重点说房车了可能压倒你小孩子，造成生命危险。

好了，上面都是废话，下面给建议和相应的建筑，工程和法律条款：

1. 显然这路不可能符合道路修建对于基础的要求。Road engineer是能帮助你评估并提交证据的（好贵，建议找council投诉完了倒逼隔壁做）。完了去找council的Development engineer的部分投诉。

2.  如果vehicle crossing有风险塌下来，房车压到你们家小孩，那就找council的building部门，他们不符合Building Act中的基础条款 3 purposes (a) (i) (ii). 都不safe use了，违法了。

3. 具体到的building code，可以用 D1.1 (a & b)，反正就是进出不安全了。 可能涉及到的提起他条款 E1，可能雨水没收了，你看看他有没有集水井就知道了。

另外挡土墙到底给谁用，由谁给钱，其实是有争议的。挡土完了矮的那边好盖房子是不是矮的一边付钱呢？但同时也让高的一边房子稳定了呀。所以现实中都是哪边当下（current) 需要就谁付钱。Council不管这个，属于民事的部分。

最后，建议和邻居友好协商，新西兰的小政府和中国的大政府不一样。法律上council也只是一个法律主体和老百姓平等，这种邻居吵架council也并没有太大意愿介入，因为本来很多就是糊涂账，费钱费时间，还不落好。Council只是执行相关法律的一个载体，法律才是保护权益的武器。


补充内容 (2024-2-5 19:25):
4b 说的是翻车了会影响你们的车（停在车道）和人（行走路过）的安全

补充内容 (2024-2-5 19:28):
再补充：最后那句话的意思是有事找法院，找council很难等到你理想的想要的结果。

xiaohong1234

讲真  没有实际影响的话就别花那心思了，浪费时间和精力，就像楼上说的，你报告到council人家也无意处理，经验之谈

陌生的香港人

q3367210 发表于 2024-2-5 19:23
到我了到我了，这次到我范围里了，哈哈。

问题要一步一步分析清楚，咱们才能明白问题出现在哪，才好有的 ...

就是等你出來 看你多high  哈哈 不過說那麼多 最精要恐怕還是最後一句 呵呵

不過報council 就是成功不成功也不收費 已經建議樓主先報一下看看他們怎樣說再說

陌生的香港人

q3367210 发表于 2024-2-5 19:23
到我了到我了，这次到我范围里了，哈哈。

问题要一步一步分析清楚，咱们才能明白问题出现在哪，才好有的 ...

只是 對你說的 “Council只是执行相关法律的一个载体，法律才是保护权益的武器。”這句話的具體實践方面有點保留　不要說新移民  其實甚至很多本地人都希望Council 既然作為地方政府 或者退一萬步說 作為一個對城建監控的官方機構 對這些事覺得應該為他們出頭  而事實上 就算有多完美的法律 告到法院法院判投訴人勝訴了 就如何去enforce 這些需要對方做修補工作的  在沒有council參與只靠法庭傳令會把事情變得複雜和昂貴很多（例如對方如果不理會可能又要再找律師）  這些事靠不了警察 最有效其實就是Council了 可是這裡的Council卻原來是廢的 執法上還絆手絆腳 什麼事都civil matter 了事 以致很多問題都只能一代傳一代  

JMPL23

q3367210 发表于 2024-2-5 19:23
到我了到我了，这次到我范围里了，哈哈。

问题要一步一步分析清楚，咱们才能明白问题出现在哪，才好有的 ...

请教q3367210:

我家3米高sloping挡土墙支撑developer的土地-我家在3米下，2边最高3米挡土墙，从2022年Developer在我家挡土墙上面建5个房子，挡土墙Surcharge load 只有5kps/非正常要求12kps，无法支撑5个房子住客车道压力，假若车掉下来，直接栽到我家房子。而在对方在建property file没有找到这挡土墙任何RC和BC,没有最受影响邻居签名/我家和我的邻居家，只要developer同意签名。这是个Health and Safet大问题。

这黑心Developer是一建好就卖，这将留给我们无限痛苦。Developer还说“我们有病”-他们有RC和BC 是合法的，council不管！如何处理？请给建议。

我想发图-几次不成功。

陌生的香港人

JMPL23 发表于 2024-2-5 22:13
请教q3367210:

我家3米高sloping挡土墙支撑developer的土地-我家在3米下，2边最高3米挡土墙，从2022年 ...

雖然你不是問我 但你既然提到RC 我也順便也說一下 你擔心的surcharge load 我上面也提到了 這完全是building consent 的問題  RC 只是負責這個分割/建房的外觀大小整體對環境影響/城規的政策有沒有違背等  對擋土牆的承重沒有什麼管制  我不排除RC申請過程中 偶爾 Council 工程師可能會問一下  但這絕對不是RC要看的主要內容

但諷刺是BC  是沒有鄰居簽名的機制的 這都是RC才有的程序 所以相信BC會對這方面有足夠的把關？讓Q兄回答了

只是 我有點好奇你是如何/哪裡知道擋土牆的設計只有5kps的呢 ？

JMPL23

陌生的香港人 发表于 2024-2-5 22:25
雖然你不是問我 但你既然提到RC 我也順便也說一下 你擔心的surcharge load 我上面也提到了 這完全是build ...

谢谢“陌生的香港人：！

5kPa是从council里面property file里面22年12月minor variation approval数据，而非Council要求的12kPa。Council可以随便更改数据？

陌生的香港人

JMPL23 发表于 2024-2-5 22:50
谢谢“陌生的香港人：！

5kPa是从council里面property file里面22年12月minor variation approval数据， ...

這就有點奇怪了 有沒有諮詢工程師的意見然後聯繫council表達你的顧慮？ 或者不行只能escalate 了 MBIE? Ombudsman?

讓Q兄解答

winny

好专业      

q3367210

陌生的香港人 发表于 2024-2-5 21:39
就是等你出來 看你多high  哈哈 不過說那麼多 最精要恐怕還是最後一句 呵呵

不過報council 就是成功不 ...

每次看到你被点名就觉得听好玩儿，哈哈。

q3367210

JMPL23 发表于 2024-2-5 22:13
请教q3367210:

我家3米高sloping挡土墙支撑developer的土地-我家在3米下，2边最高3米挡土墙，从2022年 ...

哎呀，被点名了，那就回一下吧。

1. 既然你知道5kpa 和 12kpa，那一定是做了功课的。既然做了就把功课做完。我给你几个连接，所有council对于surcharge都是5kpa for all other cases (包括房子)和12kpa for right of way。
Auckland council: https://www.aucklandcouncil.govt ... retaining-walls.pdf
北帕council: https://www.pncc.govt.nz/files/a ... -inground-tanks.pdf
Tauranga council: https://www.tauranga.govt.nz/Por ... standards/ds_10.pdf

2. 工程师（几乎所有的工程师）为了省事所有的挡土墙都是12kpa很常见。算一次管全部的，多1-2棵pile屋主也不介意，木工也不多少钱。

3. Developer同意签名是和规划有关的，上面香港人已经回复你了。

4. 是否minor variation是在inspector权力范围内的完全由他们判断的，没有徇私也没有枉法，事实上是building act赋予他们权力这样做的。显然他们也做出了正确的判断，没有任何问题。

5. 如果你质疑有driveway surcharge给到挡土墙，那是要地质工程师的一个完整的分析和论证的。虽然不是很苦难的流程，但还是会耽误时间和金钱，没有足够的理由的话developer又按照现行的规范提供了设计，那就没理由要求人家做进一步分析论证。举个例子，明明按照现行规范设计了timber beam，你觉得不行，就得上钢梁，那就不合理了，council也没有权力要求设计师over design。

6. 没有房子完全没问题，比如当年没问题的房子现在也在洪水区了。只要符合现行规范，他就是合法且可以保险的。出了问题，如果是设计的，工程师有PI保险，自己的房屋保险。

所以综上所述，你的developer是按规则在工作，你也可以安心睡觉。房子如果实在不喜欢的话可以出手了换个自己喜欢的房子。

陌生的香港人

q3367210 发表于 2024-2-6 13:23
每次看到你被点名就觉得听好玩儿，哈哈。

Q兄現在貴為朝廷中人 才算是真有最新鮮內幕 　老夫則離開久矣

沒事 你在這裡多答幾條問題（那些具體章節條款數字這些就免了 人家也看不懂）用點 plain Chinese 來回答 大家都看懂的  自然就有人點名了 不過你這裡的名字有點難記 一大堆數字的 只能叫你Q兄了 這個可能是點問題哈

happitom

q3367210 发表于 2024-2-5 19:23
到我了到我了，这次到我范围里了，哈哈。

问题要一步一步分析清楚，咱们才能明白问题出现在哪，才好有的 ...

这建议太专业了， 万分感谢！ 准备一步一步执行。
对council 的指望不大， 打了个电话， 转了几个人， 等了一个多小时， 没啥结果只有挂了。可以再试。
邻居white trash, 蛮横无理， 几番威胁我们。
估计只有法律解决了

happitom

陌生的香港人 发表于 2024-2-5 16:08
聽你的描述 planning方面我覺得可能不是什麼大問題  500mm 填高  除非有我說的其加上上面的fence 超過2m ...

谢谢你， 陌生的香港人， 除了地质工程师， 是否还需要结构工程师？

happitom

陌生的香港人 发表于 2024-2-5 22:01
只是 對你說的 “Council只是执行相关法律的一个载体，法律才是保护权益的武器。”這句話的具體實践方面 ...

以前投诉过， council看都不看， 只是打个电话给邻居， 邻居说他们的车道是专业人员铺的. council就把我们的投诉了结了

陌生的香港人

happitom 发表于 2024-2-7 11:01
以前投诉过， council看都不看， 只是打个电话给邻居， 邻居说他们的车道是专业人员铺的. council就把我 ...

那你說投訴過Council  是什麼時候呢？當時他們怎樣回复你？而這些填土也不是新的 不過你開貼時又問是不是可以投訴council? 如果投訴後他們沒再做什麼那可能就不會受理了

你之前說這個填土沒有擋土牆 那應該主要是地質工程師的問題？ 因為你擔心的是土地穩定性和這些填土會不會導致塌方 - 唐僧如果在的話 也請為大家科普一下地質和結構工程師在這方面的區別

如果工程師都說沒問題那應該就沒什麼好擔心了吧？或者換一個角度說 現在填也填那麼久了 真的要拆也大概不容易  那你其實希望想要的什麼樣的結果呢？

happitom

陌生的香港人 发表于 2024-2-7 11:31
那你說投訴過Council  是什麼時候呢？當時他們怎樣回复你？而這些填土也不是新的 不過你開貼時又問是不是 ...

去年投诉过， 估计因为专业知识不足， 也没投诉到点子上。 准备再投诉， 这次会准备充分点。
当然也不抱希望council能做啥。 但是如果能做， 就能省很多银子。 如果上庭， council的决定也会对我们有利。

邻居没有挡土墙的车道对我们的财产和生命造成了很大的威胁，我们也就希望在没出事之前， 邻居能符合council的标准在他们的地界内修上挡土墙