请教 - 为什么建筑公司会破产？

Joeshang

各位前辈，最近总是听说大批建筑公司倒闭，今天又是NZ Herald 大字报道，看来某些建筑公司真的在水深火热中
小弟详想请教的问题是：为什么建筑公司或破产呢？

我个人有限的理解是建筑公司不会破产。
逻辑如下；建筑公司按照阶段收费，即使开发商房子最终卖不出去，那也应该能够拿到几乎所有的款项，应该不会面临破产局面？该破产的是开放商而不是建筑公司。

那到底是什么原因导致建筑公司破产呢？ 我个人猜测有两点，但是觉得不够充分，也不完全符合逻辑。
一是，建筑公司用自己的资金也有开发项目，开放项目无法售出，导致资金无法回流，进而破产；
二是，市场冷淡，建筑公司没有项目，无法抗下工人支出，进而破产。

以上两点不够充分，也不完全夫符合逻辑。
所以请教各位前辈，到底是什么原因导致建筑公司破产呢？

请各位前辈，以及业内中人不吝赐教。
若是有清晰的逻辑，我们也能够大体判断市场下一步的走向

ethanwu

地套地地套地地套套地地

市场好就还好，市场差了就暴雷。杠杆理论

近期最经典的例子就是DDL Home，公寓项目全部卖了还被清盘

xli422

因为人的本性都是贪婪的 所以就会破产。今年底破产的会更多，不仅仅是建筑公司。。。

Bob Wang

因为破产可以逃避一些责任啊

无过

其实原因很简单，就是当初银行杠杆用的太狠了..
在利息高涨的时候就会出现巨大的还款压力，加上房市走冷销售延迟....

巴依老爷

“一是，建筑公司用自己的资金也有开发项目，开放项目无法售出，导致资金无法回流，进而破产；”
2018，2019华人基本是如果你不做房地产开发你就不好意思和人打招呼
现在你要敢说人家做房地产开发会得到如下回复：
你才做房地产开发呢，你全家都做房地产开发！！！

你还挺认真思考问题呢
高亮了，我也挺想看看业内人如何详细分析这个问题
我的理解和你一样，主体有4个
A开发商
B银行或民间借贷
C建筑商
D买家接盘侠

开发商组织资金入场，可能会买地，借用银行或民间借贷的资金撬动项目，然后找到建筑商来做活，建筑商也会借助部分银行资金和民间借贷干活，因为物料都要建筑商自己购买然后安装，最后验收收钱。最后活干完了，买家入场接盘。项目完美收场。

但问题是现在基本上小的建筑商就是开发商（好像大的也是），我遇到的都是大BUILDER或者水工电工因为在工地混的久了，认识做地基的，认识材料供应商，市场好的时候就开始攒局。
它们的套路是先找身边有钱的人朋友也好老板也罢，主要是圈子。就说嘿我看好一块地，很有潜力，我能找团队把一套房子推了弄4套出来，我钱不够，咱们一人一半把地拿下来，然后我负责找人把工程干了，你也找周围的人脉只负责卖出去和收钱。因为市场好屎都能卖出好价钱，所以当时应该大量其他行业的钱进入房地产开发。
这里面各有个BUG就是这个攒局的基本就是稳赚不赔，拿一块地的钱即使他和他忽悠来的投资人一人一半，他也能保证他付的一半进了他的口袋（因为他是做活的人，他就能保证拿到工人的工资，因为他本人就是工人，所以他攒来的局基本上大部分劳动力钱进了自己的口袋）。承担风险的只有另一个投资人的钱。当然这个投资人在市场好的时候也赚的，自己不是业内人士，有大BUILDER带你飞也是好事，还能赚超额利益。
但市场不好嘛，这种集小开发商和小建筑商一体的组织就会撑不下去了。因为里面不只有投资人的钱，还可能有银行的商业贷款，甚至私人民间借贷（也许会有黑社会参与），到时候换不了钱可能也不是破产那么简单。
至于大的开发商吗？不知道的，RAMADA盖公寓那个一直是自己设计自己盖（当然也都是外包工程）自己卖，这种不知道会不会破产。这种模式接RAMADA公寓外包的华人建筑商通常是不会破产的，除非开发商黄了，建筑商先期自己付了材料款，最后从破产的开发商那里要不到钱，这样做外包的建筑商才会破产。
挺讨厌房版怎么把FLM版说风凉话的风气都学会了
没什么人理性的讨论和给建设性答案

留下足迹

说破产，你先要查一下他名下公司
底下到底还有多少其他公司运作哦

为了摆脱危机，废掉一个公司正常
当然一切都因环节上资金无法回流
都因市场一环套一环资金断层造成
最终不得不处于采取这种割舍方式

20080428

成也利率败也利率

小呢呢

感谢美国爸爸 感谢美联储砖家全家 感恩美国金融监管。。。

Joeshang

ethanwu 发表于 2023-3-15 11:08
地套地地套地地套套地地

市场好就还好，市场差了就暴雷。杠杆理论

看了DDL homes 案例，他们是开发商角色，承建是建筑商，按理说建筑商干活，收钱，就像上班一样，不会破产。 DDL 是开发，建筑全部自己的一条龙？ 所以才导致资不抵债？

Joeshang

巴依老爷 发表于 2023-3-15 11:58
“一是，建筑公司用自己的资金也有开发项目，开放项目无法售出，导致资金无法回流，进而破产；”
2018，201 ...

巴依老爷，你说的够具体，还形象生动，多谢多谢。

如此分析，情况一：（这个建筑商没有自己去开发）应该是建筑商本身借贷成本升高导致资不抵债？
具体说就是建筑商从开发商收到的钱不足以支付其垫付资金以及利息，所以破产

情况二：建筑商也开发商
类似你说的，大家凑一个项目，开发，建筑全部都是自己人，那破产就很好理解了。房子卖不掉，直接破产。

Joeshang

这里肯定有建筑公司业内人士，专业人士，能否分享一下建筑公司具体是如何运作的，什么原因会导致公司破产情况呢？

无色咖啡

Joeshang 发表于 2023-3-15 12:41
看了DDL homes 案例，他们是开发商角色，承建是建筑商，按理说建筑商干活，收钱，就像上班一样，不会破产 ...

还有之前的William Corporation.目前奥克兰的项目基本全部停滞了，不知道多少卖了出去。还要，很多原来的民间借贷要赎回了。除非他们能继续忽悠人借款。总之继续关注

新马甸甸

我最近有家比较大的建商拖了我施工和材料款10万左右，他们的情况是财务掌控混乱，并且接太多的活，同时前段时间的大雨水灾拖延工期，开发商和民宅屋主给建商的每个阶段的钱左手倒右手，拆东墙补西墙 （有个屋主给我说我们的施工款已经付给建商了，但是建商就是没有钱，估计是另作他用了）。这种情况下如果开发商资金断裂建商就也有麻烦。

已经不指望他们能很快付款，希望他们能坚持住不要暴雷，drip feed me也行。

最近做的比较大的工地到处都有的建商要小心，他们的活能不接就不要接了

大型的开发商项目更要小心

这周一收到3个不算小的联排项目，好纠结啊，现在居然还有人要建，不舍得放弃，又怕被套



补充内容 (2023-3-15 12:55):
不清楚这家建商自己有没有开发项目，只是根据他们给我的资金困难的理由说的

新马甸甸

“若是有清晰的逻辑，我们也能够大体判断市场下一步的走向”

判断出走向你打算干什么？

新马甸甸

最近经历几家建商资金困难的，再困难也会按时付他们员工的薪水

20080428

新马甸甸 发表于 2023-3-15 11:53
最近经历几家建商资金困难的，再困难也会按时付他们员工的薪水

必须的啊， 坑外人也不能坑自己人

一缕烟丝

Joeshang 发表于 2023-3-15 12:41
看了DDL homes 案例，他们是开发商角色，承建是建筑商，按理说建筑商干活，收钱，就像上班一样，不会破产 ...

人心不足蛇吞象，目前就是建筑公司包括设计公司都抵押借钱也盖房，并不安分赚该赚的钱，所以拆东墙补西墙。唯一能做的就是离这种啥钱都要赚的野心公司远点，找专业公司

LLVV

資金不足就会。。。

Joeshang

无色咖啡 发表于 2023-3-15 12:51
还有之前的William Corporation.目前奥克兰的项目基本全部停滞了，不知道多少卖了出去。还要，很多原来的 ...

WM 是个典型案例，他们是建筑专业的开放商，产品做得真是不错。他们要是卖不出去，那别人更难。
当然，他们的融资也是十分吓人的。有看新闻，他们把赎回资金时间从6个月延长到一年了。
这个时候投资人如果要求撤资，那就犹如釜底抽薪了

Joeshang

新马甸甸 发表于 2023-3-15 12:52
“若是有清晰的逻辑，我们也能够大体判断市场下一步的走向”

判断出走向你打算干什么？ ...

就是想弄明白市场的各类角色的逻辑关系，如何一环导致下一环的。
之前也做过开发，钱都是从lender 直接给到承建商，所以我想，按说建筑商相对开发商风险低多了，但还是这么多建筑公司破产，不知道为啥。
当然，新闻标题的建筑商或许包含了开放商，比如DDL，WM

商科即是工地

一个情况是建商玩现金流游戏

巨额的现金流如果每一个都按时支付 的确是会和你说的一样建商风险很低

这种巨额的现金流利用起来就和无息贷款一样。

但是在现金流吃紧的现在 周转就开始出问题咯。

巴依老爷说的情况也对 并且建商的那一半的钱是用现金流支付的

混乱中...

你以为人家只盖房？囤地自盖自卖的多的是

keepower

开发商按时支付费用变得越来越难，建筑商靠银行贷款周转，开发商一拖再拖。建筑商资金链断裂，破产。

我要买车

大包按十个八仙的利润算，一次做十个项目，就可以用客户预交款的那10个八仙做一个自己的项目

有时候他们太贪了，仅做几个项目就想用客户的资金来周转
但是客户最后一笔款项是要拿到ccc才会支付，或者分割出title才会支付全部尾款，但是每个sub contractor要付了全款才可以出签字证书，比如PS 3 4

之前市场有人接盘，房子卖的快，大不了借些过桥贷款，利息高，但时间短，或者新的客户订金又进来了，总之，是可以周转开的

现在整个链条不是停了，但转速至少下来了，利息高涨的情况下，出问题的概率就很大了

看着吧，后面会越来越多的

JXFJXF1001

我要买车 发表于 2023-3-15 18:27
大包按十个八仙的利润算，一次做十个项目，就可以用客户预交款的那10个八仙做一个自己的项目

有时候他们太 ...

最终买家预付的10%的deposit不是要存放在律所的trust account里面的吗？建商怎么挪用呢？

我真不是孙红雷

xli422 发表于 2023-3-15 11:43
因为人的本性都是贪婪的 所以就会破产。今年底破产的会更多，不仅仅是建筑公司。。。 ...

不贪婪的会被饿死。。。贪婪的起码还活着，还有子孙到现在。。。哈哈。。。这次贪不上，下次吸取经验教训再来。。。

xuloli

Joeshang 发表于 2023-3-15 17:08
就是想弄明白市场的各类角色的逻辑关系，如何一环导致下一环的。
之前也做过开发，钱都是从lender 直接给 ...

我好像记得你，东区那个7套房的项目就是你们搞的吧。。。

我要买车

JXFJXF1001 发表于 2023-3-15 19:07
最终买家预付的10%的deposit不是要存放在律所的trust account里面的吗？建商怎么挪用呢？ ...

我瞎说的，你别认真哈

variable

如果只是接一般房贷客户的工作来做，就是每阶段付钱的话，本身没有什么债务，就不会破产。自己本身的债务可以是借钱买工具，车之类的，除了债务还有人工(如果有full time employees)，一旦没有工作，资金链断裂还不上贷和人工就唯有破产了。

我们自己也做一些关于建筑的活，没有债务和员工，唯一有破产的可能就是干完客户不付钱，我们要给材料的费用。不过现在保险一点都要客户先付些钱才开工了。

另外一个可能是责任问题，比如除了一些问题，没钱赔，也可以导致破产。