大家说说开发联排的地一个值多少钱

wk198553

我有一块地能开发XX个联排

最小户型那种2房70-80平米的

建好后卖的话预计75万左右

不是平地是坡地（所以每个地建房成本可能高一点）

现在有开发商愿意讨论合作开发，问我地算多少钱？大家给点意见

auckland.clark

你是问没有分割的地，还是拿下分割后title的地？

rzrljb

地在哪里，哪条街，多大，有什么学区?

wk198553

auckland.clark 发表于 2020-6-18 16:28
你是问没有分割的地，还是拿下分割后title的地？

还没分割下的地，分割后也感兴趣，分割前和分割后能值多少？

wk198553

rzrljb 发表于 2020-6-18 16:34
地在哪里，哪条街，多大，有什么学区?

北岸的地，没什么学区的，基本就是开发后能卖75万左右吧，我PM你地址，这里就不说了免得有做广告嫌疑

auckland.clark

wk198553 发表于 2020-6-18 17:18
还没分割下的地，分割后也感兴趣，分割前和分割后能值多少？

地价要看地段了。相同的地块，分割完拿到独立title的成本不低呢，增加一个title大概需要10--12万的现金成本。
贷款和现金在造房里带来的利润也是不同的。

wk198553

auckland.clark 发表于 2020-6-18 17:24
地价要看地段了。相同的地块，分割完拿到独立title的成本不低呢，增加一个title大概需要10--12万的现金成 ...

地价看地段我同意，不过根本原因是因为最后卖价不一样对吧？

我感兴趣的是假设卖价是75万了，建房70平米估计15-20万之间吧，那分割好拿到title的地价能值多少？
那我也能反向推分割前的地价能值多少了吧？

猩猩都叫兽

wk198553 发表于 2020-6-18 17:34
地价看地段我同意，不过根本原因是因为最后卖价不一样对吧？

我感兴趣的是假设卖价是75万了，建房70平米 ...

你反向推没问题，就是利润别给自己算的太多。比如开发完成后值600万，总建房成本300万，不代表你地值300，可能只有150万附近。你按200万算，就没人愿意和你玩了基本上。

wk198553

猩猩都叫兽 发表于 2020-6-18 18:52
你反向推没问题，就是利润别给自己算的太多。比如开发完成后值600万，总建房成本300万，不代表你地值300 ...

这个有道理

人左之由

你在cv上加个20,30万就差不多了。别人买你的地开发需要额外时间跟金钱投资，最后利润还需要打税。而且还要担当风险。所以他们不可能很少利润的给你出房子高价。假如你要求太高，他们不买你的也可以买邻居的。
还有2房70到80平的房子在普通区最多到70万，除非北岸好的区才能75到80。

还有你要分割的话，最好给自己留个半年到一年的时间，还需要40~50万资金。分出来的熟地打包卖给开发商。

wk198553

人左之由 发表于 2020-6-18 21:21
你在cv上加个20,30万就差不多了。别人买你的地开发需要额外时间跟金钱投资，最后利润还需要打税。而且还要 ...

谢谢你的意见，分出熟地以后一个大概能卖多少啊？就按能卖70算

人左之由

wk198553 发表于 2020-6-18 21:36
谢谢你的意见，分出熟地以后一个大概能卖多少啊？就按能卖70算

你的熟地不能一个一个的卖。。。因为是联排。
联排只能一起建，所以只能一起卖给开发商。

myself2662

开发商一套独立house的税前利润应该在15-20万左右，联排的会低一些。你自己可以反推出来你的地价能卖多少，你要价太高开发商也不和你玩。现在的价格都非常透明了。

wk198553

myself2662 发表于 2020-6-19 11:30
开发商一套独立house的税前利润应该在15-20万左右，联排的会低一些。你自己可以反推出来你的地价能卖多少， ...

谢谢，你这个分析很有价值

aragornknt

你不能用建好之后能卖XX的价格，反推地多少钱，开发商很有可能会找评估师对您的地价格进行评估，您地的价值就是评估师评出来的价值，最后交易价格在这个评估价上下波动

wk198553

aragornknt 发表于 2020-6-19 14:40
你不能用建好之后能卖XX的价格，反推地多少钱，开发商很有可能会找评估师对您的地价格进行评估，您地的价值 ...

这个你说的也有道理，毕竟我的地单卖估计也就卖估价师那个钱。
但是合作开发的话，不能这么计算吧？地值多少钱，那开发商不用出那个钱来买地对吧？

就是如果我们合作开发的话，地我出，申请RC和BC阶段（可能1年吧），开发商是不出钱的，那就是等RC和BC下来出建房的钱，然后一年内做好卖出就赚钱了对吧？那就是投资一年就卖房拿回报呢

反过来如果是开发商要买地，买了还要等一年的时间申请RC和BC，然后再花1年盖房子，那钱不是卡在一块地上2年了？

我这样算没错吧？

如果是一套联排赚10-15万的话是不是就会有开发商愿意合作了？

猩猩都叫兽

wk198553 发表于 2020-6-19 20:40
这个你说的也有道理，毕竟我的地单卖估计也就卖估价师那个钱。
但是合作开发的话，不能这么计算吧？地值 ...

一般有能力的都自己干了，买地盖房。只能拿出开发成本的，一般没经验。你风险也大。还不如找朋友合计合计一起弄弄。这么找人的话，不太容易确实。理论上你的想法行不通，因为买的什么的有租金，有杠杆，对开发商来说成本是有但是没你想的那么大，所以你要分利润很难可能。但是你找朋友一起倒是可以相当于你俩一起搞。

新马甸甸

我到是听说有人这样做。建筑商和地主联合开发建房。听说他们找律师写的合同非常得详细。甚至卖房价格如果有一方不接受期限和责任如何都有写清楚。

take-away

我也有大块地，五六年前洋人开发商找我谈，准备盖三个联排加一个独栋，把独栋给我，两边抹平。我没理他。看个人预期吧。

洪七公。

你出地他们出钱盖房子利润半劈，有开发商找你合作不要犹豫赶紧干，这种半吊子开发商你无论如何都是赚的

洪七公。

这和从土地开发商手里买地建房子，土地开发商给builder term 是一样的，不同的是你这种的给完builder term 后卖房子时候土地开发商还要分利润

洪七公。

一般的商业做法是，以投入现金作为入股比例，土地主人比如有一块地值200万，但是地已经拿去套贷款100万走了，拿200万现金操作建房的投入200万，这个时候股份比例是1:2，经营期间供 那100万贷款的责任也是1:2

洪七公。

当然利润分成也是1:2，所以开发商愿意和你一半一半的比例股份，不要犹豫立即同意干，唯一要操点心的就是这种半吊子你要时刻看着点别出啥擦不了屁股的事

trdeyoualbert

take-away 发表于 2020-9-7 14:58
我也有大块地，五六年前洋人开发商找我谈，准备盖三个联排加一个独栋，把独栋给我，两边抹平。我没理他。看 ...

这个看上去肯定亏了，出块大地，最后只拿到可能三分之一地加—栋新房而已

猩猩都叫兽

洪七公。 发表于 2020-9-8 08:33
一般的商业做法是，以投入现金作为入股比例，土地主人比如有一块地值200万，但是地已经拿去套贷款100万走了 ...

那要是这个200万的地100%贷款呢？合着地主就一分都没了呗？哈哈

V7

洪七公。 发表于 2020-9-8 08:33
一般的商业做法是，以投入现金作为入股比例，土地主人比如有一块地值200万，但是地已经拿去套贷款100万走了 ...

当然不能这么算啊，肯定是现在的地价的价值来算入股比例啊（别管我贷了多少钱，我还贷款就好了）能带出来款就不容易了。他要是能买能贷，让他贷啊。

V7

猩猩都叫兽 发表于 2020-9-8 16:16
那要是这个200万的地100%贷款呢？合着地主就一分都没了呗？哈哈

对啊，肯定是对应资产的抵押啊，不够的部分抵押自住房子也可以啊。毕竟按资产出资来算啊，合着银行贷款出来的钱就不算资本投入吗？

洪七公。

猩猩都叫兽 发表于 2020-9-8 16:16
那要是这个200万的地100%贷款呢？合着地主就一分都没了呗？哈哈

哈哈是笑话人？，对方要是拿一块值200万的地欠银行200万的贷款，一分钱股份不给是再正确不过了，这是空手套白狼，能把你套死过去信不？

洪七公。

V7 发表于 2020-9-8 17:21
当然不能这么算啊，肯定是现在的地价的价值来算入股比例啊（别管我贷了多少钱，我还贷款就好了）能带出来 ...

首先市场经济，有买就有买谈不上公平不公平，不平等协议也是协议，能逮着合作的就好，我说的是这种合作出资多的，第一不值，直接就去买带building term 的就好了，买地的还不要求分你利润，和这种是一样的，第二，永扬200万现金，你分别拿一百万做deposit 买两个大地，找两个拿200万入股的，自己放杠杆收入翻倍，第三，放杠杆的有可能把不放杠杆干砸现金的放倒，具体怎么放倒自己琢磨去

猩猩都叫兽

洪七公。 发表于 2020-9-8 21:29
哈哈是笑话人？，对方要是拿一块值200万的地欠银行200万的贷款，一分钱股份不给是再正确不过了，这是空手 ...

我很怀疑你知不知道啥是equity。。。。。要是200万全贷款，必定有其他抵押。按你这算法，合着地主白出地，一分股权不占，哪个地主这么好，我也想认识下。。