【原创】我在新西兰当房东的这10年（1）技术篇-投资房的选择阶段

iris

笔者是一个（自封的）资深出租屋投资人，也许是因为年头久，也许是因为现金流还不错，也许是因为资深这个词也没个门槛，总之，这是一个技术里包含了故事，故事里插入了技术的，绝对值得你关注和阅读的原创长文-我在新西兰房东的这10年

笔者第一次购入投资房是在2008年，期间经历数次买卖，资产重组，管理过房客有十余组，跟大家分享的都是个人的经验，也含有很多主观看法，毕竟客观的东西比如要做毒屋检测啊那些很多文章已经讲过，我也不需要再重复了

在新西兰选投资/出租房要注意什么？

首先你要先问自己你买投资房的目的是什麽，是以短期获利为主（注意：刚改了明线政策至五年），还是长期改善现金流并且累积captail gain. 这两者在选房的考量方法上是不同的，这里讲的是后者，以后我会写到关于前者的部分。

1.做预批阶段

和银行broker和私人贷款经纪都合作过，我更倾向于后者，当然要是靠谱的，怎麽叫靠谱呢？看从业时间，信誉，以及沟通过程中是否清楚提供收入信息所相关的法律责任和可能的风险。贷款是一个商业欺诈案多发领域，一个好的贷款中介既适当灵活，又有自己的底线。毕竟就买个房子，不要心太黑，不要冒太大险，投资是为了钱，但有钱是为了生活的更好，心里不踏实又何来好呢？

2.选址

Location, location ,location ,这句金科玉律不仅适用于自住房，对投资房的选择其实更加重要，因为位置直接关系到第一你最有可能找到什么层次的房客，第二你的房租收入多少，第三你房子在出租市场的受欢迎程度，这也是和租金挂钩的。
所以关于location 我的建议是尽量找离学校近的房子，10分学区买不起就7分，门口的买不起就步行500米，总之尽量不要买差学校附近的，如果你执意买某些1，2分学校的地方，也不是不可以，甚至有可能赚到更多capital gains ,但是如果你对处理纠纷和官司完全不心烦，那是ok的。因为在新西兰，学校分数和家长收入直接挂钩，家长收入和人口素质我认为很大程度上正相关，纯属个人意见。

另外离办公地点进也是个不错的选择，而且办公地点附近房价未必就相对较高，这是一个优势。

所以在选择地点之前你需要明白自己将可能遇到的问题，应付空屋期的能力，以及你最想规避的问题,在以上几个因素中作出取舍

3 房屋本身要注意的地方

预算有限的话，个人认为你可以稍微舍弃的条件，第一是房屋内部，注意是内部！的屋况，这个屋况主要是指新旧程度，是比如厨房新不新啊，墙皮新不新啊，相信我你最好不要出租一个全新装修的房子给别人。但也不能买一个炉子都不工作的房子，房客少找麻烦也是很重要的
第二个你可以舍弃的条件是房间的数量，投资房我认为3房足矣，也是比较容易出租的类型。结构好的，比如可以有独立生活空间的多卧室房屋也是可以考虑的，关键还看有可能带来多少租金收入的增加
如果你预算仍然不够但还非要买，恭喜你没有放弃，那么再下来你也可对土地面积要求小一些，位置比面积更重要。现在很多新开放的房产地面积都不大，所以你如果有钱的话大地当然好，但如果只有300的地也不代表房子就不值得买。

4，投资房预算
虽然我每次都是买卡在贷款额度线上价格的房产，但我并不建议所有人都这样做。预算是必须要做的，怎么做呢？
出租房粗收益率=周租x48-租务花费（地税，水费固定部分，维修及维护，保险等等）/买入价（可加入律师费这些initial cost）
你可以预估一下房租收入或直接询问中介，最好是自己去Trademe租房板块查一下自己的区域，如果预估收益率和你的借贷成本相差太多那么你需要考虑一下了，但是不要指望你买的时候收益率就很高，这个公式里面，分子的增长速度大部分时间还是比较快的，在计算细收益率时，你也可以考虑买入房屋的opportunity cost-也就是如果你没拿这些钱做别的事，损失的钱，比如银行的定期存款利息收益。

眼光要放长远，投资房地产本来就是资产增值和租金两头赚着，如果租金收益还比贷款利息高很多，那就是买了投资房马上躺着都能赚钱了？当然不是了，一定有一个比较艰难的时期是要扛一扛的。
一定要确保你的现金流和equity 的比例是健康安全的，债务比例不建议过高。一定要预留一部分家庭应急资金或买好相应保险。这部分预算你要自己做，自己做不来的请咨询会计，因为要根据具体情况分析
今天先写到这里，下几期我会继续为您详解挑选房客，管理房客，以及出租房报税的内容.

本期作者：Jack Yao

angelvan2012

不错，支持。               

espedd

沙发坐起，不错的营养贴。值得一读

kikilulu

espedd 发表于 2018-3-29 12:10
沙发坐起，不错的营养贴。值得一读

已经是板凳了哈

espedd

沙发被抢了，说明我用心读文章了。。

ruima

这类真心分享的帖子要支持

angelvan2012

espedd 发表于 2018-3-29 12:12
沙发被抢了，说明我用心读文章了。。

看的没我快，我也是看完回的。

LJHookerRobin

我看看，嘿嘿嘿

pategao

谢谢分享的

espedd

新西兰是个出租房的市场。至少一半人是不需要也不想去买房子的。出租房的开发建设买卖管理其实也是房产市场一个很好的细分市场。欢迎楼主拿出你的硬货而不是软文哦！我等都是眼睛雪亮的。

bossy174

读完了。没什么干货。希望下次看到干货。

iris

espedd 发表于 2018-3-29 13:16
新西兰是个出租房的市场。至少一半人是不需要也不想去买房子的。出租房的开发建设买卖管理其实也是房产市场 ...

哈哈这位朋友你说的对，这就是软文，但我说的都是掏心窝的话，logo也打着，么有啥见不得人

iris

bossy174 发表于 2018-3-29 13:19
读完了。没什么干货。希望下次看到干货。

谢谢指点，论坛里厉害的人很多，我也在不断学习

iris

espedd 发表于 2018-3-29 12:10
沙发坐起，不错的营养贴。值得一读

谢谢鼓励：）

NewLynnHse

帖子下面发的公众号违规了

iris

NewLynnHse 发表于 2018-3-29 13:53
帖子下面发的公众号违规了

已经删了哈，不知道，谢谢版主

261874939

看起来算还好，其实没什么实际有用的干货。都知道楼主是来做广告的。。。

iris

261874939 发表于 2018-3-29 14:22
看起来算还好，其实没什么实际有用的干货。都知道楼主是来做广告的。。。 ...

么打算掩饰这一点呢，那么大头像挂着哈哈，您觉得没用说明您水平比我厉害，但是还是有很多没接触过这个领域的朋友，也有留言觉得有用的，这就可以了

espedd

iris 发表于 2018-3-29 13:45
哈哈这位朋友你说的对，这就是软文，但我说的都是掏心窝的话，logo也打着，么有啥见不得人 ...

你得有点干货啊，别就甩个饵，没下文的，那还不如不做此等软文。
后续干不干货，我等鉴别下便知。
别学什么X海。搞什么培训。。我是不相信此等鸡汤的。。。。。

clam

比之前房哥發的大V博客的文好多了。

ethanwu

姚总好!...!!!

joyjoyjoy

这个很赞的。不过我对后面的更感兴趣。这个帖子适合土豪。。。。屌丝我要看后面的贴。加油

iris

ethanwu 发表于 2018-3-29 15:37
姚总好!...!!!

呦，兄弟也在呢，谢谢围观

ethanwu

iris 发表于 2018-3-29 16:31
呦，兄弟也在呢，谢谢围观

必须围观支持！

伊伊秋叶

期待续集  很有帮助

ybbest

很棒，转发一下

老老妖刀

学习了～～～～

人生如梦-颜

码这么多字真是辛苦了！很棒的分享，谢谢了！

yapinghouse1

等待楼主更新哦！！！