请教关于 CoA 和CCCC的区别和合法性 等等

Shasha806

各路大神好！

小弟最近在看房 看了一个房子 厨房及房子的其他结构都在不同时期做过改造。中介方面说：
购房合同会注明买家已经知悉以下三条：

1:A Certificate of Acceptance (CoA) has been issued by Council for a wall that was removed in the kitchen to create open plan living space.
2: There is a safe and sanitary notice on the Council files for historic work undertaken.
3: The current owner( unit A )obtained consent from the owner of unit B regarding the recent and historical alterations that have been made -( 这是一个cross Lease fee simple title的房子。)

小弟想请教下：
第一条当中的COA 跟经常听到的CCC有什么区别，两个合法性有什么不一样吗？
第二条说明什么问题？ 是说council对历史改造的安全及卫生性有记录在案吗？然后有记录在案是说明council已经承认了其改造的合法性吗？是不是代表着不存在需要拆除等问题？
第三条房主让同一cross lease title下的另一屋主签字同意近期及历史上的改造。 我的疑问是，以前旧的改造没有经过当时另一屋主的同意，如果当初改造时另一屋主其实不是现在的屋主，那现任屋主签的也同样起同等效力吗？

然后因为不知道这样的改造是否是合法的，所以再弱弱问下， 像上述情况下，房屋保险公司会正常承保吗？谢谢各位的时间和不吝指教！
谢谢各位

Bearonrun

council 对 CCC 负责，对COA基本不负责。

Shasha806

Bearonrun 发表于 2018-8-14 17:26
council 对 CCC 负责，对COA基本不负责。

谢谢您的回复。 负责和不负责主要指的是什么？哪方面的？

NewLynnHse

COA=大忽悠

Bearonrun

Shasha806 发表于 2018-8-14 17:33
谢谢您的回复。 负责和不负责主要指的是什么？哪方面的？

楼主最好去问council ， 打电话或者到办公室问都可以。

Shasha806

NewLynnHse 发表于 2018-8-14 17:38
COA=大忽悠

呃呃呃  那我多咨询咨询 谢谢

Shasha806

Bearonrun 发表于 2018-8-14 17:38
楼主最好去问council ， 打电话或者到办公室问都可以。

好的 谢谢你！

陌生的香港人

我覺得又不能說Council完全不負責 畢竟這個東西是council發出的 申請過程還非常麻煩 怎麼能說基本不負責呢？至於賠償這些 可能又另作別論了

完全不負責的應該是第二條safe and sanitary report 這個真的只是用來擺設而已


除了保險外嘗試回答樓主問題 不過非法改建其實已經是月經貼了 哪個房子沒有呢？

第一条当中的COA 跟经常听到的CCC有什么区别，两个合法性有什么不一样吗？
CCC (Code Compliance Certificate) 是當改建加建通過building consent 完全合法的審批了 然後開工時一直有按時找council來檢查批出的完工許可證   COA (Certificate of Acceptance) 則是沒有Building Consent 批出過的非法改建  屋主為了讓其合法化來申請的一個補救措施   當然程度上是比CCC差點  但有COA應該能至少被認為是合法 (顧名思義 至少Council '接受'了)  可申請COA 是個絕對吃力不討好的工作 一般設計師通常都不太願意做 是的 為什麼有空地百萬豪宅不做 而要慢慢去看property file 在那些廢紙堆中找尋這個改建的蛛絲馬跡 然後才能收屋主的丁點錢呢？


第二条说明什么问题？ 是说council对历史改造的安全及卫生性有记录在案吗？然后有记录在案是说明council已经承认了其改造的合法性吗？是不是代表着不存在需要拆除等问题？
COA 只是針對1992年building act 生效後有CCC這個制度後的改建才適用  對之前的歷史改建你是申請不了的 只能做一個safe and sanitary report 放在property file中  聊勝於無  council 大概不會採取行動 （除非有即時危險 但既然是historic works 應該就這樣了） 但又不會承認它合法  讓每個新接手的求生不得求死不能  以致問題一代又一代的傳下去 每次賣房時下一個新買家必有疑問 甚至趁機壓價...... 直到這改建部分或者整個房子最終给拆掉為止


第三条房主让同一cross lease title下的另一屋主签字同意近期及历史上的改造。 我的疑问是，以前旧的改造没有经过当时另一屋主的同意，如果当初改造时另一屋主其实不是现在的屋主，那现任屋主签的也同样起同等效力吗？

這個大概要問律師了 但如果現任屋主既然也同意這個他買時已經存在的舊改建了 哪還有什麼法律效力的問題要擔心呢? 難道還要找回之前的屋主來簽名?

trdeyoualbert

陌生的香港人 发表于 2018-8-14 17:56
我覺得又不能說Council不負責 畢竟這個東西是council發出的 申請過程還非常麻煩 怎麼能說可能完全不負責呢 ...

thank you                                                

Bearonrun

如果某房东在没有consent的情况下，Recladding了一小面墙，也拿到了COA .
如果将来那面墙漏水，council不会负责，也不会赔钱。

Shasha806

陌生的香港人 发表于 2018-8-14 17:56
我覺得又不能說Council不負責 畢竟這個東西是council發出的 申請過程還非常麻煩 怎麼能說可能完全不負責呢 ...

回答得太详细了！大致上明白是什么回事了！ 太感谢了！ 谢谢*

Shasha806

Bearonrun 发表于 2018-8-14 18:02
如果某房东在没有consent的情况下，Recladding了一小面墙，也拿到了COA .
如果将来那面墙漏水，council不 ...

好的 大概明白 谢谢你！

trdeyoualbert

Bearonrun 发表于 2018-8-14 18:02
如果某房东在没有consent的情况下，Recladding了一小面墙，也拿到了COA .
如果将来那面墙漏水，council不 ...

这个正常吧
毕竟未经检查

川奇王子

陌生的香港人 发表于 2018-8-14 17:56
我覺得又不能說Council完全不負責 畢竟這個東西是council發出的 申請過程還非常麻煩 怎麼能說基本不負責呢 ...

陌生的香港人我也有一事想请教下，我现在住的房子厨房有一面墙174厘米宽与客厅打通了，还有客厅有壁炉移除了。当时买的时候没来的急把图纸调出来看，最近把图纸调出来看才发现跟图纸不符。当时中介也没说这些问题。请问我是要跟council 这些问题吗？如果要把图纸和现在的结构图相符要花多少钱？我应该怎么办呢？谢谢

陌生的香港人

川奇王子 发表于 2018-8-14 22:59
陌生的香港人我也有一事想请教下，我现在住的房子厨房有一面墙174厘米宽与客厅打通了，还有客厅有壁炉移 ...

都買了也住下來了 還能做什麼呢？

那個圖紙是幾年的？你這個房子又是幾年建的  目測這個牆又是幾年的做的？建議問問設計師 （那個開帖幫人看地那位建築師仁兄可能能幫你）這方面要不要BC   但也有可能做的時候太久遠 當年做的時候甚至不用permit 也不一定

如果你真的要較真那恐怕只能找資料證明這個東西是1992年後拆(?)的 那就可以找人做COA （如果找到的話）不然就是還是那個老方法 找人寫Safe and Sanitary Report (當中可能需要結構工程師參與) 算了  或者索性找人申請building consent 按照現在的規定將一切照這個圖紙回复原狀.....

川奇王子

陌生的香港人 发表于 2018-8-14 23:51
都買了也住下來了 還能做什麼呢？

那個圖紙是幾年的？你這個房子又是幾年建的  目測這個牆又是幾年的做的 ...

谢谢你的解答，房子是1960年代的,在1998年加建了一房两车棚。看图纸上壁炉还有，厨房的墙壁也还没开，所以我想应该是1998年后拆的。我这人真有点死心眼所以很想把图纸改成与现实一样。不过现想想可能要花很多钱时间去做还是算了。再次感谢你的解答

Bearonrun

trdeyoualbert 发表于 2018-8-14 22:16
这个正常吧
毕竟未经检查

正常的，council 这样做也合理。 重点是，COA 对房东基本没有保障。只是方便了中介促成交易。