案例分析： 银行纷纷降息，怎样refix划算？转银行是否有利可图？利息是否决定一切？

Robbi

最近各大银行都降低一些固定1，2年贷款的利息。也接到不少咨询关于转不转银行。在和客人沟通交流的时候，我一直强调不能只看纸面上两个银行给你的报价。要结合所有因素来考虑。在这里，想和大家分享几个scenarios，希望有类似疑问的朋友能拿到些启示。

首先，能不能转银行，第一取决于你的收入情况有没有变。因为转银行要重新审核贷款人的还款能力，所以你必须通过现在的审核（比以前严格）。

假设你通过了，贷款审核，下面这两个费用是你要注意的：

1.      Breakcost/ early repayment cost （平时我们所说的违约费。）:

比如，在你上一次贷款的时候，定期两年，现在每到两年，你要跳出这个合同，这就是银行说的 break cost. 这个算法不好把握，因为银行有自己的公式。前段时间 interest.co.nz 做了个模拟器，大家可以去试试，链接在这里：（https://www.interest.co.nz/calculators/mortgage-break-fee-estimator）不过不保证准确性。 最终数字要和你自己银行确认。

2.       Deed of Acceptance (DOA)/ Cashback agreementetc （平时我们说的所谓“霸王条款”）..

每个银行都有自己的叫法。不过意思是一样的。你一开始贷款的时候，作为拿返现的条款，和银行签了一个n年不能离开银行的协议。如果在限期内走了，就要返还所有或者一部分的现金。每个银行也有自己不一样的规矩。所以要看回当时签的文件。

好了，入主题，这里先假设一个情况，来分析一下转银行和不转银行的区别：

David 去年在A银行借了50万，当时拿了$2,500的返现，签了两年内都留在A银行的“霸王条款”。利率当时定了一年。

现在David的贷款到期了，A银行只提供牌价利率给David,4.3%, 再定一年。 David 不开心，因为上周新来的邻居，隔壁老王刚刚买房找的是B银行，拿到的是一年 4.15% 的利率.。David到了B银行，花了一两天时间准备材料，按照银行要求提供，审核也过了。B银行也给出了4.15%的利率。但后来David觉得哪里不对了，因为发现这笔帐是这么算的：

贷款： $500,000

息差： 4.30% - 4.15% = 0.15%

收益
利差(金额)	$    750.00
返现	$ 3,000.00
Total		$ 3,750.00
成本
律师费	$    900.00
霸王条款	$ 2,500.00
Break cost	$             -
Total		$ 3,400.00
最终收益		$    350.00

所以，如果David乐意转银行的话，他的最终收益大概在$350.而且B银行要求和他们签一份为期3年的“霸王条款”。如果你是David,你会怎么做？

第二个scenario:

还是 David, 他心有不甘，在他公司李老板的推荐下，找到了C银行。C银行给出的条件是：定一年，利息 4.09%, 返现$3,000。三年之内留在银行。David一看这个利率不错，挺好的，当场就签了。。。。在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4.19%！

David 一下子迷糊了。因为现在帐，是这么算的：

贷款： $500,000

息差： 4.19% - 4.09% = 0.1%

收益
利差(金额)	$    500.00
返现	$ 3,000.00
Total		$ 3,500.00
Cost
律师费	$    900.00
霸王条款	$ 2,500.00
Break cost	$             -
Total		$ 3,400.00
Profit		$    100.00

也就是说，忙活了好几天去准备材料，跑了几家银行，David仅仅省了$100块！

好了，问题来了，怎样才能避免出现像David这样的尴尬事情呢？很简单，在决定转银行之前，一定要和你信得过的贷款中介（例如我 ）或者银行贷款经理真正从你自己的角度去把事情分析清楚 （而不是光想着多做几个贷款）。就算看到一些貌似很好的条件之前，务必在做决定之前衡量各方利弊，然后再作出我们所说的 informed decision。

最后，补充一点，如果你的贷款已经是还了好几年，在转银行的时候，务必确认新的贷款年限，因为原始设置通常都是30年，也就是说，如果这点不注意，在不断的变换银行的过程中也不断的把贷款重设回30年，也就是一直都还不清了。

如果想知道更多，或者想对你个人情况有更深入的分析，欢迎随时联系作者。免费咨询，分析个人贷款状况及提供优化贷款结构方案。同时也欢迎大家关注我的天维专栏 http://friends.skykiwi.com/column/article/robbizeng/ 以及我在签名档中的博客回顾过去我发表过的文章。

Bearonrun

好帖， 顶一个      
我之前也碰过此类霸王条款。 T 银行给我的2年合约，但要求我在T银行呆两年半。

直接拒掉。 以后凡是有此类条款的，都不考虑。

catherineY

赞~~~~~~~~~~~~~~

songinator

好贴。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。地板再看

TelecomStaff

好贴。 转银行为什么要律师费？

天维房产

TelecomStaff 发表于 2018-2-28 12:18
好贴。 转银行为什么要律师费？

因为的房子的产权会发生变化啊~

以前是A银行的抵押物~现在是B银行的抵押物~

angelvan2012

转银行会重设30年贷款期限？？？那不是每期还款要少一些？

lodn

                转来转去很麻烦呀

TelecomStaff

天维房产 发表于 2018-2-28 12:20
因为的房子的产权会发生变化啊~

以前是A银行的抵押物~现在是B银行的抵押物~

哈哈我都忘记了，好久没 refinance

中纽风行者

算过才知道，每人情况不同。

kikilulu

Bearonrun 发表于 2018-2-28 11:39
好帖， 顶一个      
我之前也碰过此类霸王条款。 T 银行给我的2年合约，但要求我在T银行呆两年半。

现在很多银行都有霸王条款了吧。。。。

mwe24

这个可以有。。

不过像这种转来转去的客户，你愿意服务吗？ 因为他换了新贷款中介，那么之前的贷款中介的报酬要被追回吧。。反正在差不多的情况，500块之内，（要花1,2天时间去准备材料，去银行，律师预约的），都不要太麻烦了。。

Bearonrun

kikilulu 发表于 2018-2-28 13:34
现在很多银行都有霸王条款了吧。。。。

还不是所有。 也可以谈判。

kikilulu

Bearonrun 发表于 2018-2-28 15:42
还不是所有。 也可以谈判。

这几年越来越多了 以前还好。。不打算再转了 就到期定利息了

房奴甲

Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精!

房奴甲

Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精!

NewLynnHse

房奴甲 发表于 2018-2-28 21:53
Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就 ...

咳咳。。。哈哈

耀眼的天空城

发扬不懂就要问得精神,非常重要的考量是什么

房奴甲

耀眼的天空城 发表于 2018-3-1 08:00
发扬不懂就要问得精神,非常重要的考量是什么

大早上起来，他脑子是清醒的，叫他自己补上!他是专业人士不可能不注意这个 ，昨天晚上贴出来时估计太疲劳了，叫他喝咖啡是折腾他了哈哈。

Robbi

房奴甲 发表于 2018-2-28 21:53
Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就 ...

欢迎提出讨论，谢谢支持。

天维房产

房奴甲 发表于 2018-2-28 21:53
Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就 ...

房哥现在还没睡醒~

是还款类型吗？本息一起还还是只还利息~

还是浮动利率~

Robbi

天维房产 发表于 2018-3-1 09:37
房哥现在还没睡醒~

是还款类型吗？本息一起还还是只还利息~

ta 给我私信啦， 是关于 interest only 的事情。

我当时写帖子的原意只是进行一个很general的对比。至于个别贷款产品的细节，因人而异，也会根据不同银行，有不一样的做法。所以没有把 类似interest only 这么specific 的贷款产品细节写进去。

不过话说回来，提起interest only, 现在银行审得比以前严格多了。我记得以前在 Westpac， 做过30年 interest only 的 property investment loan， 对的，就是30年 interest only的。。那个还真是宝贵的东西。。。嗯嗯。。还有一点，最近和很多投资朋友都提到过关于interest only的一些暗涌。。在考虑下一个贴子要不要专门写一下这个东西。

房奴甲

天维房产 发表于 2018-3-1 09:37
房哥现在还没睡醒~

是还款类型吗？本息一起还还是只还利息~

房哥真不愧是房哥!赞一个！

clam

最近利率不錯。。。而且我cashback 期都過了，mortgage broker 說我把mortgage 都轉走的話cashback有兩萬左右，在考慮。

左右山

如果签了“霸王条款”  比如3年  但是只fix了2年    2年到期后把所有贷款还清   但是不解除房子抵押给银行   

这样“霸王条款”还会把cash back要回吗？

Robbi

左右山 发表于 2018-3-1 23:30
如果签了“霸王条款”  比如3年  但是只fix了2年    2年到期后把所有贷款还清   但是不解除房子抵押给银行  ...

根据大部分看过的文件。。

理论上，是要的

实际上，其实可以谈的

操作上，为啥不换成其他的贷款产品，用现金去抵消利息，又保留着贷款。这个的话，通常就是简单直接毫无争议的不用还了。

txtjhs

"在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4.19%！"

非常给力真实的案例, 如果没有David 在以前的不懈努力, a银行哪有那么爽快！
我想问楼主一个问题: c银行已经书面签好的法律文件怎么办？

ThinkOutLoud

Robbi 发表于 2018-3-1 09:50
ta 给我私信啦， 是关于 interest only 的事情。

我当时写帖子的原意只是进行一个很general的对比。至于 ...

30年interest only没用吧，fixed term一到renew就全推翻,现在还不是全变p+i。
现在还有哪家银行做interest only,而且是真的25年30年，不是三两年之后renew就变了？
楼主有空帮大家分析分析这方面吧。

Robbi

txtjhs 发表于 2018-3-10 13:49
"在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4 ...

那就要看break cost了，这个事情以前的确发生过在我身上，哈哈