[生活] 提质改造进行时丨围墙拆除后，开放式小区还好吗？ [复制链接]

风水先生

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楼主

发表于 2017-12-2 22:48:13 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

本帖最后由风水先生于 2017-12-2 22:54 编辑

提质改造进行时丨围墙拆除后，开放式小区还好吗？
2017-11-30 大瀚团队大瀚舆情
今天，陈家湖社区里的大爷大妈在社区广场舞组织里跟自己的小伙伴唠嗑、跳舞，邻里关系和睦、熟络；党员志愿巡逻队每天两人一组，通过观察社区出现的安全隐患如下水道问题、陌生人出入问题，及时奔走相告给小区住户，上报给街道办事处，解决社区隐患。但是，在陈家湖社区搞提质改造，上个世纪八九十年代院楼所有的围墙刚推倒的时候，陈家湖社区还不是这般快乐。

2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，其中提出的“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，条例引发公众激烈讨论，长沙市社区全面提质提档三年行动计划，自2016年初开始实施，第一年就有115个社区纳入了考核对象，这是民生之福。

城市封闭式小区占有的公共空间和公共资源比例较大，如今市政基础设施建设相对于城市发展速度滞后，小区围墙拆除，实现小区资源对外开放共享，内部道路系统与外部环境相结合，平衡了公共设施和社区发展的需求，打破了中国几千年沿袭下来的封闭观念，是一个巨大的进步。可 “意见”中并没有明确提到封闭式小区的围墙拆除后 “街区制”的物业管理等诸多问题，个别业主提出的补偿问题、住改商的问题、物业收费等种种难题在社区治理中已成为突出矛盾。

陈家湖社区新貌

首先，人们普遍关心的是安全问题。居住小区对外开放，围墙消失、大门消失、围栏消失……当这些具有保护性的设施消失后，小区带来的私密感和归属感降低，居民对自身的人身安全、财务安全保护的不安感增强，对安全问题的焦虑使居民对开放式小区的信任感大打折扣。

其次，不少网民发出疑问：难道从此以后就不需要物业了吗？开放的小区到处都是公共区域了，还需要物业干什么？其实不然，小区虽然开放了，但是业主公共区域仍是存在的，比如公共楼道，或者未来的房顶也大有可能。虽然大门没有了，但是“小门”出现了，开放让公共区域变小，但是也让管理范围更细化，更具有针对性。

除此之外，内部道路公共化后，车辆随意通行，噪音、汽车尾气、生活垃圾、人流量等也逐渐增多，居民的生活品质又该怎样保证呢？

大瀚专家与新河街道书记在调研培训现场

以上种种问题都为开放式小区的发展带来挑战。在调研中，我们发现开福区新河街道在实行提质改造时就遇到了这样的难题。去年，陈家湖社区搞提质改造，拆除了上个世纪八九十年代院楼所有的围墙，实行“街区制”。提质改造前，社区内33栋11个单位7个院楼，都是以前厂矿企业留下来的宿舍，围墙把宿舍围成了院楼，但那时的房子卖给住户后没有物业管理，更没有维修基金，所以小区内下水道堵塞、公共用电及绿化方面需要居民缴纳物业费来维护的问题根本得不到解决。

新河街道办为了给住户提供良好的居住环境，也是见招拆招，并争取到区政府各部门的支持。其中，小区内新增的绿树、园林，由园林局负责；小区公共区域的化粪池和下水管道等问题，则由市政来负责；小区公共区域的卫生问题，则由社区办事处来负责。对此，陈家湖社区自行筹集了一些经费进行公共区域的基础维护，如垃圾清扫和楼道电费的缴纳，同时发展了一批党员同志发挥模范先锋作用，组织志愿者服务，通过带头筹集经费、带头治理的模式发挥榜样力量和引导作用，让更多志愿者加入到自愿服务的行列中来。除此之外，一些自发的民间组织也是陈家湖社区治理中的一大亮点，广场舞队、党员志愿巡逻队的建立，对社区治理也有良好的帮助作用。

图为陈家湖社区新貌

虽然陈家湖社区治理逐渐呈良性循环发展，但开放式社区管理上存在的共同问题并没有根本解决，比如垃圾清扫只是社区的基础治理和维护，根本无法达到专业的物业管理的标准。

陈家湖社区书记余乐也表示，由于历史原因，社区也没有理由和相关法律法规依据向居民收取物业费，社区志愿服务组织只是一个自治行为组织，不是物业管理公司，也不是一个企业，更没有国家经费进行补贴，街道办只能对小区进行基础治理和维护，但长期和大型的治理就存在困难，这让他们很是苦恼。

图为2017年10月紫风社区

人造板厂宿舍提质改造后新貌

考察过后我们有以下建议：

一：人大立法部门在开放式小区的住改商管理、小区物业管理收费等方面进行立法，让社区物业服务中心的介入有法可依。同时，完善《中华人民共和国物权法》中关于开放式小区的公共区域产权归属，避免因模糊的产权归属引发居民与路人的纠纷。

二：根据社区公共区域的变化，细化专业物业管理公司的职责范围，制定新的管理准则，改进粗放管理的现状。

三：为改善开放式小区带来的安全问题，国家健全国家安全保障体系，增强维护国家安全的能力，提高社会治安综合治理能力，改善社区安全的问题。

四：城市社区居民群众对于美好生活的需求多样化，省、市、区各级政府应加大政府购买专业社工服务力度，投入更大资金支持社会组织的培育发展，这可以加大对群众的服务的广度和深度，实现全覆盖，大大有利于和谐社会的建设。

目前，开放式社区正在提倡和践行中，但国家对于此类问题的关注和法律法规存在很大空缺，也没有细化相关条例。当住户和居民们打开固化思维，打通围墙后，公共区域细化、物业管理规则、交通管理等方面的问题谁来负责，如何进行，对不同地区不同情况如何因地制宜的矛盾也接踵而至。城区体制改造开放式小区的明天到底在哪儿？我国的探索任重而道远。