借人气问一个投资房税务的问题

bingqin

假设年收入税前4万8
投资房租金500一周，一年就是2万4
去除中介地税等等，可能赚了1钮币／／／
那最后报税的时候。。。是算我收入7万多的税交么。。。而且如果赚了1钮币。。岂不是退税也没得退。。。
这算不算是最糟糕的结构。。。
知道房版的高人比较多，所以发在此处。。。
多谢各位指点了

呼啸寒风

投资房没贷款利息?

隆立奇的波斯登

税局是按照你的个人利润来算税的 无论对企业还是个人 咱们国人老说的收入 可能一直停留在营业额（在你这边就是租金入账）这个概念上。所以我不认为你的利润（工资+Net Rent）超过7万

LU99

先生， 这个例子， 说明你的会计没有帮你设计好。 如果你有两个房子。 你让自主少贷款， 出租房全额贷款。 因为两个房子绑在一起。 LVR。 也是够的。 如果你的出租房部分利息一年三万。 你这样出租房不但没有盈利， 反而亏损。 这样反而还亏6000 。  这个亏损还可以用去抵消你个人收入。
你税前收入变成42000 。 这就是阿海他们买无数个房子。 不交税的原因

lionel

LU99 发表于 2017-5-27 10:16
先生， 这个例子， 说明你的会计没有帮你设计好。 如果你有两个房子。 你让自主少贷款， 出租房全额贷款。  ...

信息不少哦。

bingqin

呼啸寒风 发表于 2017-5-27 08:51
投资房没贷款利息?

利息比较少。。

bingqin

隆立奇的波斯登 发表于 2017-5-27 08:55
税局是按照你的个人利润来算税的 无论对企业还是个人 咱们国人老说的收入 可能一直停留在营业额（在你这边 ...

所以net rent是指我的租金减去利息，地税等等的意思吗就是最后报税是算我的工资＋净利润所得吗？

bingqin

LU99 发表于 2017-5-27 10:16
先生， 这个例子， 说明你的会计没有帮你设计好。 如果你有两个房子。 你让自主少贷款， 出租房全额贷款。  ...

可是全额贷款的话，即使可以抵税，这些利息也是要我自己还的阿。。。我抵掉的税还不如我少还的利息。。。

danteand

LU99 发表于 2017-5-27 10:16
先生， 这个例子， 说明你的会计没有帮你设计好。 如果你有两个房子。 你让自主少贷款， 出租房全额贷款。  ...

为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了。 会计说什么ird会查什么房子买卖记录，看实际贷了多少款，就不能像您说得那么退了。求解答？谢谢

LU99

所有会计都会弄，除非他是小会计

danteand

LU99 发表于 2017-5-27 14:56
所有会计都会弄，除非他是小会计

AmeliaM

danteand 发表于 2017-5-27 14:42
为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了 ...

的确不能直接这样做。但是你得换个会计了， 懂的会计知道怎么处理。

Lease

danteand 发表于 2017-5-27 14:42
为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了 ...

你的会计说的是对的。

不能随随便便就把自住房的大部分贷款都转到投资房去， 如果这样可行的话， 那么ird就吃大亏了。但是ird作为政策的制定者， 怎么可能让自己吃大亏呢？

所以不要听信这里的某些人信口开河。这种问题要具体分析。总的来说只有一个原则：你是否将你的自住房变成了投资房，同时自己再贷款买新的自住房？如果是， 那么可以通过成立LTC来使投资房的贷款最大化。否则那就是自住房的贷款归自住房， 投资房的贷款归投资房，两者不得混淆。

danteand

Lease 发表于 2017-5-27 16:48
你的会计说的是对的。

不能随随便便就把自住房的大部分贷款都转到投资房去， 如果这样可行的话， 那么ir ...

谢谢您的解释，不知可不可以推荐个会计给我，具体了解下，谢谢

ronaldlu

bingqin 发表于 2017-5-27 13:18
可是全额贷款的话，即使可以抵税，这些利息也是要我自己还的阿。。。我抵掉的税还不如我少还的利息。。。 ...

自住和出租算法不一样，看你怎样玩。

ronaldlu

danteand 发表于 2017-5-27 14:42
为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了 ...

自住和投资组合要预先计划，做了再改就会被坏疑和调查，自住房不能扣税。

NewLynnHse

其实真不应该在坛子里问关于税务的问题

sznz168

danteand 发表于 2017-5-27 14:42
为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了 ...

你的会计说的很对，只有用于购买投资房的那部分贷款利息可以作为成本

LEEHUG

Lease 发表于 2017-5-27 16:48
你的会计说的是对的。

不能随随便便就把自住房的大部分贷款都转到投资房去， 如果这样可行的话， 那么ir ...

那是否可以在REFINANCE的时候重组自住和投资之间的LOAN呢？也属于有问题范围吗？

Lease

ronaldlu 发表于 2017-5-28 11:51
自住和投资组合要预先计划，做了再改就会被坏疑和调查，自住房不能扣税。
...

问题是很多时候根本不可能预先计划。

比如，先买了一套自住房， 价格100万，贷款70万。买自住房时并没有想过要买投资房。

一年之后，想买投资房了并且付诸行动， 假设投资房的价格也是100万，但投资房只能贷款60%。假设自住房在一年之内升值20%， 达到120万，此时原则上自住房可以top up 14万（20 X 70%），这14万可以作为投资房首期的一部分， 加上投资房本身可以贷款60万， 因此这投资房最大限度的贷款金额为74万。

我觉得上述例子是绝大多数买投资房的人的景况，在这种情况下，原来自住房的70万贷款根本没有可能性挪到投资房上面去。

Lease

LEEHUG 发表于 2017-5-28 15:41
那是否可以在REFINANCE的时候重组自住和投资之间的LOAN呢？也属于有问题范围吗？ ...

没有可能性，你可以参阅我在这个帖子里的一些回复：http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... ;page=1#pid56265146

从原则上说，只有你投资房新增加的贷款给你带来了新的收入，这新增贷款的利息才能claim. REFINANCE无法做到这一点。

Yunhe

Lease 发表于 2017-5-28 16:40
问题是很多时候根本不可能预先计划。

比如，先买了一套自住房， 价格100万，贷款70万。买自住房时并没有 ...

Lease兄， 根据你这个例子， 可不可以这样做：在买投资房的同时，我自住房的贷款也refinance到与投资房同一家银行， 这样两幢房子总共有130万贷款，我让银行将100万放在投资房上面， 剩下30万放在自住房上面， 因为这是买投资房时一开始就这样做， 是否符合了你所说的if expenses（interest） are incurred for the purpose of generating income, then the expenses（interest） are deductible？

Lease

Yunhe 发表于 2017-5-28 17:16
Lease兄， 根据你这个例子， 可不可以这样做：在买投资房的同时，我自住房的贷款也refinance到与投资房同 ...

OK，我需要问一个问题：如果没有买投资房， 那么你这个自住房refinance之后， 贷款是多少？

应该还是70万吧（假设你是interest only), 那么为什么买了投资房之后， 你这自住房refinance的贷款就变成了只有30万了呢？如果你没有合理的理由， 那么IRD会认定你将自住房的40万转到投资房名下是纯粹为了得到tax benefit, 那么你这个行为是take advantage of IRD, IRD 会让你take advantage吗？

ronaldlu

Yunhe 发表于 2017-5-28 17:16
Lease兄， 根据你这个例子， 可不可以这样做：在买投资房的同时，我自住房的贷款也refinance到与投资房同 ...

你的投资房价值才74万，你认为你可以让银行将100万贷款放在投资房上面吗？

Yunhe

ronaldlu 发表于 2017-5-28 22:22
你的投资房价值才74万，你认为你可以让银行将100万贷款放在投资房上面吗？ ...

不是啊，根据Lease兄的例子，这投资房的价值也是100万啊。

ronaldlu

Lease 发表于 2017-5-28 16:40
问题是很多时候根本不可能预先计划。

比如，先买了一套自住房， 价格100万，贷款70万。买自住房时并没有 ...

这样的话你的投资房已是100%finance了，你认为能把原来自住房的70万贷款压上去吗？只能找别的策略了，这个豆腐教主要收好多钱才教你的，或是看你的悟性了，没个人的情况都不同。

milo

这个问题我们也遇到过. 你的会计说的是对的. 确实需要提前计划, 税务要看你买房时候最初贷多少.
反正有钱先还自住房贷款.

ronaldlu

Yunhe 发表于 2017-5-28 22:36
不是啊，根据Lease兄的例子，这投资房的价值也是100万啊。

他说投资房最大限度的贷款金额为74万，难道是用豆腐教主的策略74万去买价值100万的房。

Yunhe

ronaldlu 发表于 2017-5-28 22:42
他说投资房最大限度的贷款金额为74万，难道是用豆腐教主的策略74万去买价值100万的房。 ...

不明白你的意思？

他的例子是买一幢投资房，价格为100万，根据他的理解，最多贷款74万。

而我的回复是通过refinance, 有没有可能将这投资房作到100%贷款，即贷100万。

NewLynnHse

Yunhe 发表于 2017-5-28 22:55
不明白你的意思？

他的例子是买一幢投资房，价格为100万，根据他的理解，最多贷款74万。

投资房100%贷款不违法吗？