贷款定长期还是短期 - 三月，请进来一下

NewLynnHse

现在很多人在讨论利率涨还是不涨是吧(当然多数说会涨）？你要不要写个帖子帮大家算下fix 和 flaoting的区别。或者是现在定三年比较高的利率 vs 一年一年定，但是越来越高，最后高过现在定的三年的利率，哪个比较划算？

love_3_month

变量太多了吧。。。。

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2017-3-19 11:09
变量太多了吧。。。。

还行吧？比如一个100万的贷款，如果定5%三年，跟从4.5%开始每年涨0.5%，三年以后，哪个比较划算。

pategao

NewLynnHse 发表于 2017-3-19 12:14
还行吧？比如一个100万的贷款，如果定5%三年，跟从4.5%开始每年涨0.5%，三年以后，哪个比较划算。 ...

你的例子是每年定一次合算

NewLynnHse

pategao 发表于 2017-3-19 11:48
你的例子是每年定一次合算

有没有定长期比较合算的例子？

veras

NewLynnHse 发表于 2017-3-19 11:14
还行吧？比如一个100万的贷款，如果定5%三年，跟从4.5%开始每年涨0.5%，三年以后，哪个比较划算。 ...

每年涨0.5%太保守了
上星期耶伦说了，2019 target rate 3%. 刚刚才上调到1%
今年预计2次，到年底1.5%，是她自己说的
到2018年底2.25%
到2019年底3%
新西兰4大银行贷款利息应该涨幅一致(纯YY)

NewLynnHse

veras 发表于 2017-3-19 13:10
每年涨0.5%太保守了
上星期耶伦说了，2019 target rate 3%. 刚刚才上调到1%
今年预计2次，到年底1.5%，是 ...

只是举个例子嘛，所以我想请三月帮大家算下

love_3_month

现在的浮动和一年两年三年分别是多少啊，而且现在每个人都有折扣，以后还不知道有没有折扣，我都不清楚啊，肿么算。

如果算个简单暴力版的，假设每年涨1个点。。。那现在如果4.5%一年，明年5.5%，后年6.5%，那每年fix一次的话，前两年的平均利率是5%，三年的总平均利率是5.5%。

那如果现在两年的利率比1年高0.5%以上，订一年的，以下，订两年。三年的如果高1%以上，一年，以下，订三年。。。

oplwy

love_3_month 发表于 2017-3-19 15:01
现在的浮动和一年两年三年分别是多少啊，而且现在每个人都有折扣，以后还不知道有没有折扣，我都不清楚啊， ...

后面那段没看懂

pategao

NewLynnHse 发表于 2017-3-19 13:04
有没有定长期比较合算的例子？

其实定几年利率主要是自己基于对利率变化的预期，预期下面一两年利率提高较快，则偏向于定三年以上，否则还是一年或两年的愿望较强。
由于我个人有一批贷款两个月内到期，我和银行交涉，从银行给我的数据看，我不认为两年内利率会大幅度提升，所以我个人还是选择固定一年或是两年,这个和著名经济学家的指导意见不同。投资有风险，小赌怡情，大赌伤身，个人把握就好

love_3_month

好吧，找到上个月前的中介给我发折扣利率：

  Fixed - 6 months | 4.99 | -0.74 % | 4.25 %
  Fixed - 1 year | 4.95 | -0.70 % | 4.25 %
  Fixed - 18 months | 5.05 | -0.60 % | 4.45 %
  Fixed - 2 years | 5.25 | -0.76 % | 4.49 % （=一年利率 + 0.24%)
  Fixed - 3 years | 5.49 | -0.60 % | 4.89 % （=一年利率 + 0.64%)

假设一年涨1%，那一年后的一年期  = 5.25%，两年后 = 6.25%
如果定一年，然后续一年，那前两年的平均利率 = 4.75% (比直接定两年，高了0.26%)
如果定一年，然后续一年，然后续一年,那前三年的平均利率 = 5.25%  (比直接定三年，高了0.36%)

假设一年涨0.5%，那一年后的一年期  = 4.75%，两年后 = 5.25%
如果定一年，然后续一年，那前两年的平均利率 = 4.5% (比直接定两年，高了0.01%，几乎一样)
如果定一年，然后续一年，然后续一年,那前三年的平均利率 = 4.75%(比直接定三年，低了0.14%)

四年，五年，一个道理啊

所以，如果判断上升而且幅度大，而现在的二/三年比一年差别不大，那就选长期的。
所以，如果判断上升但是幅度小，而现在的二/三年比一年贵很多，那就选段期的。

我选的是2年的，因为我判断这两年幅度不会太大，0.5-1%左右，不用太长。而且我懒，一年一弄的比较麻烦。。。。

房奴甲

三月的例子有假设，然，这假设和银行的假设必有不同。银行的term structure已经反映了市场对未来的预期，通常投机的空间很小，更不是我辈超级业余人士可以赌赢的，基本都是输。不可能有例子里面订长期省的那么多钱的。如果不考虑手续费，罚金等交易成本，订短和订长应该是一样的。

只有长期利率看涨时才能考虑其他一些利率以外的因素订长的，长期利率看跌时，订了长的不仅利率上吃亏，更有提前还款的罚金。为什么很多投资者都一年一年续，有道理的。新西兰小国，政策波动不定，在有利形势稍纵即逝，并且长期利率看涨时是可以订长的，但是如果仅仅考虑利息成本，则忽悠大家订长的，窃以为不负责任。

BTW, 我所有贷款都是中长期的，因为有其他考虑。

NewLynnHse

房奴甲 发表于 2017-3-20 09:38
三月的例子有假设，然，这假设和银行的假设必有不同。银行的term structure已经反映了市场对未来的预期，通 ...

“因为有其他考虑”，说来听听呗，这些就是这个帖子的目的

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-3-20 10:38
三月的例子有假设，然，这假设和银行的假设必有不同。银行的term structure已经反映了市场对未来的预期，通 ...

怎么可能 ”订短和订长应该是一样的“

之前的5年，谁定了5年的，肯定付的利息最多。

love_3_month

简单的说，如果银行给你的 一年 和 二年的利息差是 X%

你的判断，一年后的涨幅会超过 2倍的 X%，那就应该定2年。反之，定一年。

房奴甲

love_3_month 发表于 2017-3-20 10:12
简单的说，如果银行给你的 一年 和 二年的利息差是 X%

你的判断，一年后的涨幅会超过 2倍的 X%，那就应该 ...

银行的利息差怎么来的呢？

房奴甲

NewLynnHse 发表于 2017-3-20 09:45
“因为有其他考虑”，说来听听呗，这些就是这个帖子的目的

其他考虑，比如说，怕几年之内出现自己的贷款能力变小，refix的时候有麻烦；或者预期首付比例政策有调整之类。如果有这些因素影响refinance的话，当你refix时候就拿不到优惠的利率。那个时候上下就是几十个点。超过订长期带来的小损失了。这样做前提也是最初拿中长期利率也是比较好的优惠额度大的。

房奴甲

love_3_month 发表于 2017-3-20 10:02
怎么可能 ”订短和订长应该是一样的“

之前的5年，谁定了5年的，肯定付的利息最多。 ...

之前的五年，利率大部分情况是下降渠道。谁定五年啊？还要随时被罚，傻子啊？

房奴甲

love_3_month 发表于 2017-3-20 10:12
简单的说，如果银行给你的 一年 和 二年的利息差是 X%

你的判断，一年后的涨幅会超过 2倍的 X%，那就应该 ...

我主要是觉得你举的例子太冒进。你实际操作过吗？我是在利率最低点左右的那段时间订了一些三年的。然后一年之后我review了，计算结果是如果我当时订了一年，到期后订两年，最终结果，利息上还会略省点钱。好像是十个点这样的小差别。我不后悔自己的选择，因为我楼上解释的那些考虑。但是仅就利差来说，而且就目前这个特定时间点来说，很多利空都已经很明显了，我不看好长期的。
还是那句话，你赌不赢银行的。它的利差经过很复杂的计算，已经考虑了所有你能知道并且考虑到的一切经济信息。

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-3-20 13:29
之前的五年，利率大部分情况是下降渠道。谁定五年啊？还要随时被罚，傻子啊？ ...

又不知道你在说什么了。你自己说的“订短和订长应该是一样的”。

A，定五年，五年内不变
B，定一年，每过一年再定一次一年。

所以，我就在比较，A和B，不一样。。。

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-3-20 13:41
我主要是觉得你举的例子太冒进。你实际操作过吗？我是在利率最低点左右的那段时间订了一些三年的。然后一 ...

不冒进啊，我举例说，如果你觉得XXX，就这样，如果你觉得YYY，那就这样。。。

所以自己根据自己的判断来选择。

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-3-20 13:25
银行的利息差怎么来的呢？

利率差，银行给的啊，两个相减就行啦。

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-3-20 13:41
我主要是觉得你举的例子太冒进。你实际操作过吗？我是在利率最低点左右的那段时间订了一些三年的。然后一 ...

你其他说的都没错，除了这个
“你赌不赢银行的。它的利差经过很复杂的计算，已经考虑了所有你能知道并且考虑到的一切经济信息”

它当然有它的计算，但实际的变化不一定在他的计算之内。

比如A或者B，你选A或者B，每过一段时间，回过来看肯定是有区别的。不觉得“因为银行是全能全知的，所以无所谓怎么选,结果都一样”。

房奴甲

love_3_month 发表于 2017-3-20 12:53
你其他说的都没错，除了这个
“你赌不赢银行的。它的利差经过很复杂的计算，已经考虑了所有你能知道并且 ...

好吧那你试试吧。记得明年来review.