以房养学 值不值？

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　　近期，“以房养学”成为众多澳大利亚留学家庭关注的对象，有不少读者打电话过来询问“以房养学”到底值不值，要求记者为其算一笔明细账。专家建议，“以房养学”最适合需要技术移民的留学生，对于将来要回国的留学生来说还是租房好。
　　通过跟几位读者的交流，记者觉得“以房养学”是个见仁见智的概念。有些家长注意到房产公司的算法成本过低，没有列入首付的14.85万澳元，也没有列入4年以后剩下的按揭；这些家长还注意到，收入里面有一部分是虚拟的，比如房产增值的19.8万澳元，房产增值对于自住客来说意义是不大的。
　　但是，也有一部分家长很认同“以房养学”的概念，这部分家长往往是考虑子女先留学，然后举家移民。比如陈先生，他认为房产增值对于抢先的置业者虽然是个虚拟概念，但是对于落后的置业者确实是真实的成本。他认为如果4年以后孩子毕业了再买房，不但房价可能很高，汇率和利率也可能回到高位。
　　这种说法也得到了澳星集团广东俊汇移民顾问的印证。现在同时出现房价低、汇率低、利率低这“三低”，是多年难遇的购房好时机。首先，从这40年来看，由于每年14万新移民的涌入，房价每年保持了10%的增长。最近的房价调整应该是暂时现象，历史上从未出现超过20%的跌幅。其次，澳元兑换人民币汇率半年内从6.7下降到4.42，购房成本减轻1/3。再次，去年下半年澳大利亚银行贷款利率从9%下调到5.04%，供房成本大大降低。
　　专家帮你算笔明细账
　　瑞亚房产专业人士举了两个实例做对照。一个是租房读书。学费4年共计8万澳元，生活费4年共计4万澳元，墨尔本现在一间房一周平均租金是200澳元，4年租金合计4.16万澳元（未考虑房租逐年上涨）。
　　一个是以房养学。2003年王女士在墨尔本为子女购买了一套三房的别墅，价值49.5万澳元，首付30%，即14.85万澳元，贷款70%，年利率5.04%，一间房用于自住，另外两间出租，每间租金200澳元一周。四年开支如下：学费4年共8万澳元，生活费4年共4万澳元，贷款利息4年共6.98万澳元，印花税及律师费共2.5万澳元；四年收入如下：房租收入为8.32万澳元，房产增值为19.8万澳元。收支相抵，收入6.64万澳元。
　　以房养学适合技术移民留学生
　　在广东俊汇移民的宣讲会上，有家长提问：“我的儿子在澳大利亚留学一年，买房对他办理移民有没有帮助？”澳星集团董事长Bill回答：“在澳大利亚置业对移民没有直接的帮助，不过如果你儿子申请技术移民，房产可以起到资产证明的作用。因为，澳大利亚当局规定，技术移民申请人要有证明自己的经济能力足以不拿失业救济。”
　　该家长表示，其子女本来是念金融，为了技术移民就改读了厨师。Bill表示，虽然家长不打算移民，但是在现在投资渠道不畅的情况下，可以考虑为孩子在澳大利亚置一套独立房。
　　银行还是证券公司
　　香港投资移民找谁理财更好？
　　近日，广州市联鸿海外咨询服务有限公司邀请香港知名财经专家黄玮杰为广大移民申请人开讲座，反响热烈。这也从一个侧面反映出，近期华南投资者投资港股的热情重新抬头。
　　香港投资移民的标准是要求申请人将650万港元的资产用来购买香港的房地产和金融产品。所谓的“金融产品”包括港股、债券、合资格集体投资计划、存款证、后偿债项和房地产的单一投资或是投资组合，其中最受欢迎的金融投资产品是港股。投资港股既可以由自己亲自打理，也可以委托银行或证券公司。那么这些资产到底是委托给银行好呢？还是委托给证券公司好呢？
　　便利性：银行网点多
　　从便利性来看，银行资本较为雄厚，分行网络较多，尤其是内地也设有分行；而申请人汇款到证券公司手续较多，须通过银行才能把款项存入证券公司账户。
　　据广州市联鸿海外咨询服务有限公司董事总经理邹丽娟介绍，许多银行每年征收投资移民客户管理费2万港元，即使投资客户亏损也要收取该管理费；而证券公司在客户赢利的情况下才会收费，非赢利的情况下不另收客户管理费。此外，客户可以选择亲自操盘，选择证券公司理财更灵活。
　　安全性：证监会管制更严格
　　银行受香港金管局规管，雷曼债券事件充分反映金管局对银行监管不足，事后对投资者的保障也不完善。在金融海啸下，香港多家大型银行牵涉次贷坏账，政府对银行担保有效期只到2010年，而且只担保存款。
　　不过，宣布破产结业的证券公司数目却是零，原因是经过1997年亚洲金融风暴后，香港证监会对证券公司管制更为严格。邹丽娟介绍，证监会每天监察证券公司的客户总账，如发现证券公司私自挪用客户款项，可立即将其停牌调查，并要求其提供合理解释，并且，挪用客户款项的行为要负刑事责任。
　　理财专业水平：可面见基金经理
　　证券公司操作灵活，投资移民(投资)计划十分全面，申请人既可委托基金经理代为管理，也可自行操盘，甚至还可选择混合型操作。申请者可亲自面见基金经理，由基金经理向申请者剖析大市走势，并度身定造一个适合申请者的投资组合。银行基金经理则不会与客户进行见面，亦不会为客户定期重新审视投资组合，理财服务比较粗糙。
　　服务水平：证券公司服务多
　　证券公司有专门的部门负责跟进投资移民的投资服务，为客户提供一条龙服务，包括投资、向入境处申报、代领签证、陪同拍照及领取身份证等。而银行着重前线销售，员工多为销售人员，内部从事跟进客户的员工不多，对客户的照顾容易出现疏漏。
　　邹丽娟举例说，香港入境处要求香港定居申请人买卖股票的空仓期不得超过14天。香港的临时签证有效期是两年，申请人期满办理延期签证，需要让入境处审核过去24个月的财务记录，尤其是股票买卖记录。而部分银行代客理财偶尔会出现空仓期超过14天的情况，这就需要添加资金补齐空仓，还需要银行向入境处写求情信。
　　例如，王先生委托香港某银行投资港股，连续两个星期股票投资额为590万港元（比650万港元少60万港元），在他临时签证续期时，他的股票账户有800万港元（比650万港元多150万港元），但是按照入境处规定，他还得补仓60万港元，即账户内有不少于860万港元的财产。
　　移民方案量身定做
　　系列报道之一
　　每个移民申请人的行业背景、财产状况各不相同，所需要的移民方案也就不同。本专题将分餐饮、房地产、律师、外贸等行业为申请人量身订制移民方案。
　　餐饮企业家移民魁省
　　税单不足怎么办？
　　1996年，王先生承包了一间餐厅，经营地方特色饮食，生意兴隆。2003年，王先生申请办理加拿大魁北克省投资移民，因“资产来源不清”等原因而被拒签。
　　信义移民助理总裁晏承志分析王先生被拒签主要是因为税务资料不充足，尤其是税单不足，而导致资产来源不清被拒签。对于餐饮行业企业主而言，税单不足的情况非常普遍。在20世纪90年代，中国的餐饮行业绝大部分交易均以现金形式完成，消费者索要发票的情况并不常见。因此，其公司财务报表无法反映其当时正常的经营状况。移民顾问通过特聘律师在律师函中说明了该行业在当时的特殊性，说明中国的税制在近20年来的发展和变化，并辅以其他材料证明王先生的经营是非常成功的。魁省驻香港移民局于今年1月向王先生发出了移民签证。

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　　150万 轻松移民澳大利亚
　　移民留学在这个初夏越来越火热，然而，随着股市的回暖，家长们面临着双重的投资选择：是将家庭的资金继续投资子女的教育，还是投入重新恢复信心的股票、基金市场？需要指出的是，对计划留学移民的家庭来说，如果能够及早规划，妥善理财，手头的资金甚至可以保值增值，做到教育投资两不误。
而在广州沿海一带的移民家庭中，提前为留学子女海外置业“以房养学”渐成理财潮流。专家举了两个实例做对照，为移民家庭算了笔明细账：
　　一个是租房读书。学费4年共计8万澳元，生活费4年共计4万澳元，墨尔本现在一间房一周平均租金是200澳元，4年租金合计4.16万澳元(未考虑房租逐年上涨)。
　　一个是以房养学。2003年王女士在墨尔本为子女购买了一套三房的别墅，价值49.5万澳元，首付30%，即14.85万澳元，贷款70%，年利率 5.04%，一间房用于自住，另外两间出租，每间租金200澳元一周。四年开支如下：学费4年共8万澳元，生活费4年4万澳元，贷款利息4年共6.98 万澳元，印花税及律师费共2.5万澳元；四年收入如下：房租收入为8.32万澳元，房产增值为19.8万澳元。收支相抵，收入6.64万澳元。
　　从2003年澳洲移民政策开放以来，一直在稳定发展。澳洲商业移民的政策是目前所有可移民国家中最宽松的，只要申请人有2年以上经商经历，全家资产达到150万人民币以上即符合基本要求，没有语言、年龄的限制。
　　移民加拿大 孩子终生受益
　　投资移民，不止是投资一门生意，也是投资新的生活方式。选择移民，除了想听专家的专业意见，你也很想听听过来人移民后生活的林林总总吧，因为这不止关乎生意，更加关乎生活。
　　留学专家们根据多年的从业经验发现，几乎70%的家庭选择移民都是为了下一代的教育和发展。如果父母移民加拿大，能够带给孩子很多好处，使他们终生受益：
　　1.孩子同时也获得了加拿大永久居民的身份，英联邦国家的落地签证；如果成为公民，在全球183个国家通行免签证；
　　2.孩子能在加拿大免费就读小学、中学；大学享受当地居民的学费标准，最多不超过3000加币/年，仅是国际留学生学费的五分之一；
　　3.孩子能按照当地居民的待遇，以同样的成绩可以申请到更多更好的专业及大学，加拿大很多热门专业只对本土学生开放，如：临床医学类、法律类及建筑类等等；
　　4.孩子能享受一生完备的公费医疗保障；
　　5.孩子能享受良好的生活环境及养老保障。　

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最近从一位亲友那里听说，他的小孩要到澳大利亚留学，他打算在当地购置房产给孩子住，剩余空间则出租，收入几乎可以抵消孩子的留学费用，他还说这叫“以房养学”。

　　请问，没有绿卡也可以到海外投资房产吗？比广州贵很多吗？“以房养学”的账怎么算？中国房产有70年的产权的规定，那么澳大利亚的房产呢？

　　跑腿： “以房养学”的概念早在2002年就有，但是并不普及，2007年、2008年，国内房产大热的时候，逐渐被国人所认识。记者从广州首家推出“以房养学” 概念的某移民机构获悉，现在这方面的业务量开始成倍增加，不过基数还不是特别多，大约一年也就百单左右。


　　综合各种因素，对于中国人来说，现在买澳大利亚的房子并不算贵，是个入市的好机会。但是一定要通过正规的渠道和专业机构交易，以减少投资风险。

　　小案例

　　留学三年不赔反赚

　　潘勇辉算是第一代“以房养学”的留学生。2001年，潘勇辉到澳大利亚留学，一过去就买了一套房。当时的汇率大约是4.2，一个包含了三个房间的别墅共计30万澳元。当时潘勇辉自己住一个房间，其他两个房间按照一个房间100澳元/周的价格租给两位留学生，一个月就是800澳元，基本已经能够抵扣月供。

　　到2004年潘勇辉毕业的时候，房子升值到55万澳元，而且汇率上升至6.5，折合成人民币为357.5万元，不计各种手续费，这套房子赚了近两倍。而三年的留学费和生活费大约为7万澳元，潘勇辉不仅赚回了学费，还小赚了一笔。

　　算个账

　　以在墨尔本留学三年为例，购一套三房价值40万澳元的别墅，澳元与人民币汇率1：4.4。以下除标注外均为澳元。

　　生活费　 1.2万/年×3=3.6万(折合人民币15.84万)

　　学 费 2万/年×3=6万(折合人民币26.4万)

　　买房收入 租金收入：除孩子自住一间，其他两间出租，收入为：180/周/间×2间×52周×3年=5.616万(折合人民币24.71万)。

　　升值收入：澳大利亚房价每年升10%，3年房产升值部分(40万×1.13)-40万=13.24万(折合人民币58.256万)

　　盈 余 人民币24.71万 58.256万-15.84万-26.4万=40.726万

　　你问我答

　　1 问：“以房养学”一般需多少钱？

　　答：五六十万元人民币起步。

　　某移民机构总裁卢有骏告诉记者，“以房养学”所需的资金量并没有想象中的那么大。目前澳大利亚一个别墅的价格大约是40万澳元，按照平方计算的话，大约是五六千元人民币一平方米，相比广州来说并不算贵。首期三成，按照目前的汇率来计算，大约也就是50万~60万元人民币。

　　而且在澳大利亚，目前还有一种只交利息、不付本金的还款方式，还款压力非常小。“我们并不推崇投资者尽快供完房子，而是利用留学这几年的房地产的自然增值，来减轻留学费用的压力。”卢有骏表示，除了投资之外，“以房养学”的另一个重要目的是，有个自己的房子，孩子就有了家的归属感，可以减轻不少漂泊的孤独感，也缓解一些心理压力。

　　2 问：其他国家“以房养学”行得通吗？

　　答：从市场政策等考虑澳大利亚较可行。

　　记者了解到，目前来说，“以房养学”的做法基本集中在澳大利亚。一方面，跟目前的留学机构推出的业务有关，另一方面，也有法律、市场等原因。

　　卢有骏表示，在理论上，“以房养学”在各个国家，甚至在中国也是可行。但是在美国，购房有一个地产税，一旦持有房地产，每月就要缴纳不菲的地产税，买得起未必养得起，“以房养学”未必合适。又比如在加拿大，原本也是可以这么做的，但是加拿大的留学生并没有澳大利亚多，转手没那么容易。

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3 问：现在是在澳买房的好机会吗？

　　答：汇率创新低，房产市场上升期。

　　那么，在澳大利亚买房就真的能稳赚不赔吗？现在还奔波在中澳两地的潘勇辉表示，从2004年以来，澳大利亚的房子大约有10%~20%的下跌，按照房地产7~10年一个周期看，现在房地产已经有上升趋势。而且澳大利亚的房地产现在空置率非常低，仅有1%左右。

　　卢有骏表示，按照澳大利亚60年来的房地产的增长情况看，房地产平均每年的增长在7%~10%左右，收益比较稳定。而目前澳大利亚每年的留学生和移民的数量为30万左右，保证了房地产市场的强大需求。

　　特别是现在汇率创下新低，回到了多年前的4.5左右，去年一套50万澳元的房子，人民币要300多万元，而今年只要200多万元。澳元的贷款利息也仅有5个百分点，而在去年是9个百分点。各种因素相加，现在是个入市好机会。

　　另一家移民机构经理谢杭东表示，“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有风险，关键是投资者对海外投资产品的信息、程序了解和信心的建立。他建议，投资者对这些投资信息的了解，一定要通过专业机构去了解，否则风险就更大。

　　4 问：在澳大利亚买怎样的房子好？

　　答：国外投资者只能买一手房。

　　没有绿卡也可以到海外投资房产吗？谢杭东表示，海外投资者只能买澳大利亚的一手楼。由于澳大利亚的房地产交易非常透明，市场稳健，比国内的成熟很多，更不存在烂尾楼或者偷工减料之事，所以基本不用担心政策上的风险。

　　另外，在澳大利亚，房产没有70年的产权说法，是永久性产权，所以也没有什么遗产税的说法。如果购房者在交了首期后还有五六十万人民币的话，加上每月有七八千元人民币的收入，在澳大利亚置业并不是难事。

　　而潘勇辉以自己的购房经验告诉记者，在澳大利亚买房，一般要通过律师来操作，他会搞掂各种手续，而且手续费并不太贵。他当时支付的是1000多澳元，买房的各类税费在3%左右。

　　目前来说，投资澳大利亚的房产主要集中在悉尼和墨尔本两大城市，无论是别墅、公寓还是连排别墅，都存在投资空间，但是关键还是看地段。

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“以房养学”是近年冒出来的新鲜事，顾名思义，“以房养学”就是靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。目前，海外楼市遭遇金融危机而普遍价格低迷，一些国内家庭开始考虑在海外购房，一是可以逢低介入投资，二是可以将房屋出租为孩子留学提供财力支持。春节期间，一个由上百个家庭组成的“看房团”抵达澳洲，其中成都客户有60人左右，据组织此次海外看房的澳洲鼎丰西南地区首席代表袁熙颖先生介绍，这些前往澳洲的看房者并非都打算去澳洲安家，其中有很大一部分是准备在澳洲买房以供孩子留学。“以房养学”究竟能不能实现免费留学？本报记者就此展开了调查。

之策略篇

“以房养学”能实现吗？

“很多留学生初次到海外都选择寄宿家庭，由房东提供所有家具、生活用具及三餐。但这种房屋租赁方式只适合年龄较小的留学生，而且费用比较高。”留澳学生 jessie的母亲张女士说，她的孩子选择了寄宿家庭，而要在外面租房住，一是不好租到合适的，二是担心安全。有留学专家指出，由于目前澳洲的的房屋空置率低，很多不想在寄宿家庭居住的留学生要在学校附近租到合适的住房很难。

更多有条件的家庭则将目光瞄准了在澳洲买房“以房养学”。“从投资的角度看，如果一个留学生在悉尼以合租方式租一间房，分摊房租一周平均租金是150澳元，4年下来光租金就是3万多澳元。”如果采取“以房养学”的方式，以家长为孩子购买一套两房价值50万元澳元的公寓为例，一间用于自住，另一间出租。家长的成本是首付40%，即20万澳元，选择只还贷款利息每周为 288.46澳元，4年总共接近6万澳元，也就是说，其4年成本是26万澳元；而这4年期间，按其出租一间公寓房，每间租金260澳元一周计算，其房租收入大概为5.4万澳元左右。再以这4年平均10%的房价增值计算，家长可以从房屋增值中获利近20万。也就是说，这4年时间租金加房屋增值其可得到75万澳元，减去30万贷款，其可获利19万澳元。

“以房养学”如何办理？

袁熙颖先生介绍说，最近3个月的资料显示，澳洲高端、中端、低端地产市场都有不同程度的上涨。澳新银行的经济学家AlexJoiner表示，目前澳洲人口增长速度创下40年以来的新高，这意味着将有越来越多的人需要房屋居住，这也是为什么各大城市的房屋空置率如此低的原因。澳洲全国房屋供应委员会调查发现，澳大利亚的房屋需求以每年15万套房屋的速度增长，而供给增长只有13.6万，这种供不应求的局面也将推动房价上涨。

在澳洲买房可以拥有永久的产权，并且可以将遗产留给子女继承，没有遗产税。根据以往的经验，澳洲的房价基本保持每年10%的增幅，通常7年左右会翻倍。

那么，在澳洲买房困难吗？手续繁琐

吗？据介绍，在澳洲购房全部手续由律师来履行完成，澳大利亚的置业律师通过近10年的时间拿到律师牌照，澳洲政府每年会要求注册律师购买保险，每个律师都拥有由政府监管的信托账户。

“以房养学”适合哪些家庭？

袁熙颖先生指出，“以房养学”适合有一定风险承受能力、家庭资金相对充裕及孩子正准备留学的家庭。据悉，以澳洲目前的经济发展看，“以房养学”不仅可以获得不菲的升值空间，而且根据最新的移民相关条列，小孩在澳洲拥有的物业资产已纳入移民加分清单中。

“以房养学”须提早准备。因为澳洲的房价每年会有不同程度的升幅，从汇率上可以为家长节约开支。比如2009年初人民币和澳币的汇率在4.3左右，当时购买物业的家长不仅为孩子解决了住宿问题，物业随同市场的升值不仅赚了租金还赚了汇率差价，而目前人民币与澳币的汇率在6.1左右。

其次，在澳洲不同的省，房地产条例有不同的规定，如属于维多利亚洲的墨尔本，购买期房可以省掉95%的印花税，50万的房子可省2万多澳元。如果家长早做准备，在小孩达到澳洲前两年购买楼花，不仅节约了印花税还有两年的升值空间。

不过，有专家指出，“以房养学”一切好的结果都是建立在澳洲经济不断复苏、房地产市场稳中有升的基础之上，如果这一趋势因某种因素发生变化，其结果可能没有预想的那样完美，毕竟投资都是有风险的。

minc

肠子悔断了。。。

annie0002

现在很流行了。。。国内的人都被忽悠过来

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早N年，我就有个同学是这样........而且还是一笔钱就直接把房子拿下的那种!
不过人家老爸是国家政府的高官....这是一般人不能比的..........所以,以房养学不能说不对....但也要看人!

撒嬌`娃娃

現在投資移民的首選就是澳洲和加拿大。。。加拿大對背景審查比較嚴格。。。但是這兩個國家只要投資數額夠了基本就移民了。。。
kiwi國家啊。。。不知道怎么想的。。。現在投資移民10選1.。。。kiwi黨國跟有錢人過不去就對了- -||


PS： 澳洲的收入高，消費也高。。。以房養學。。。是針對某些特定的人群的。。。不過那些人群。。不需要父母給養學。。。人民就替他們養了- -。。

翠花花

好多字。。。。