利率不变，准备加息

paulwood

我要买车 发表于 2024-5-25 06:25
问题是你拿利息收入只比较了房产增值，提出房产持有成本，却并没有提及房租收入或自住免去了房租支出

回 ...

为什么你在计算房子持有成本时不算地税保险维护。

telfast

投资是羊群效应，不需要计算精准。用被人推下水救了人成了英雄形容投资再贴切不过了。如果没人使坏在后面推一把，你永远是个平凡的人。不迷不信的人一般没有胆量进入投资市场，因为他们看到的都是坑，都是陷阱。只有那些不迷信又有胆量，聪明智慧，杀伐果断，运气好的人才能成为投资市场赢家。大多数赢家是有资源的人割了没资源人的韭菜的人。除了资源他们什么都不需要，躺赢。

261874939

paulwood 发表于 2024-5-25 11:58
为什么你在计算房子持有成本时不算地税保险维护。

租租租，淫麻了

基督城租房砖家说了

租就好，别买

250房租一交，屁事不用管。

房东就是妥妥的牛马！

261874939

jli044 发表于 2024-5-25 10:17
润澳大神说了。去澳洲工资立马翻3倍.
在新西兰60分，去了澳洲就是180分了。 ...

润澳赚到

赢麻了！

原地起飞了要！！！！！！！

jli044

261874939 发表于 2024-5-25 13:36
租租租，淫麻了

基督城租房砖家说了

租到就是赚到，赢麻了。
每周10000的定存利息，反薅银行垄断财团羊毛。
房东在房客面前瑟瑟发抖。
稳了！！！！

DaMaFan

我要买车 发表于 2024-5-25 06:25
问题是你拿利息收入只比较了房产增值，提出房产持有成本，却并没有提及房租收入或自住免去了房租支出

回 ...

买车兄啊，这个前提你也说的很清楚了，全款。
就像咱们一直聊的都是平均，全款其实跳脱出这个空间了，还是少数分子吧。硬要说，在23-24年短期资产选择上，如果收益持平，现金肯定还是优于房产，房产变现还要2.5-3.5的成本。要不讨论变现，那就是我说的房产还是要着重长持。你也没必要再网上纠结这个短期1.9的涨幅和4的通胀对比，这个本身就是一个短期对比。
但是一旦上升到贷款，同比高额贷款利息其实会吃掉这些租金收入的空间，这个现在的市场就是最好的例子，历史级的积压待售库存，主流是FHB，投资客还是没有大规模入局，大家已经用行为投票了。
至于通胀稀释债务这个概念，其实只是存在于在宽松时期的事情，现在是紧缩时期，高息摆在眼前，这点通胀根本不会稀释债务反而会被高息压重杠杆。这个放在紧缩期其实一个错误的概念。
你所说的23年4月是最好的买房时机，其实在23-24年这个阶段确实是最好的，其实在23年底房市有一个小高潮，但实话说最近明显冷却了，所以23-24年4月整体涨幅1.9，单统计到23年12月怕是会更高。
未来我不认为会很快大降，但失业率的趋势明显走高，新移民获批减少，降息时间不断拉长，大多头Tony老师都转空了，怕是“23年4月”这等机会会很快再现，房市没有明显上涨的动力

paulwood

jli044 发表于 2024-5-25 14:38
租到就是赚到，赢麻了。
每周10000的定存利息，反薅银行垄断财团羊毛。
房东在房客面前瑟瑟发抖。

当然有能人反薅银行垄断财团羊毛。

DaMaFan

鯇魚 发表于 2024-5-25 16:42
7月份新的税务政策开始生效，利率短期内变化不大，现在不管自住还是投资都可以等两三个月。

现在是成交 ...

我没参与崩盘，我认为会横盘很久。在这个期间波动起伏
虽然一开始我认为加息的剧本会是类似08年那种情况，但是现在地缘矛盾和全球格局的改变应该是全新的剧本。我现在对未来变化没什么预测，只觉得NZ政府会尽量拖延。毕竟加息不是为了腰斩房市。
我跟买车讨论的是短期内有没有必要入市投资，或者23-24年间市场浮亏状况。

我要买车

paulwood 发表于 2024-5-25 11:58
为什么你在计算房子持有成本时不算地税保险维护。

我没算吗？3点几八仙，我给算成2.5%，还不算保险地税维护吗？

我要买车

DaMaFan 发表于 2024-5-25 15:29
买车兄啊，这个前提你也说的很清楚了，全款。
就像咱们一直聊的都是平均，全款其实跳脱出这个空间了，还 ...

没有明显上长动力，有明显暴跌迹象吗？
去年这个时候就在说暴跌呀
我说按0.5-1%的涨幅，就比存款强，何况买来自住要好过付租金
你要是有预期房价从现在的价位还有10%以上的跌幅，那等一下的这种行为和你的认知是一致的

还是基于0.5-1%这种涨幅下，不能全款买房，房价80%贷款还是要优于20%定存，一是等你可以很舒服的还贷款了再买房，房价涨幅就不是现在这个状态了，那个时候的定存要打破去买房，利息又没有了，并没有扛住通胀

gawen1972@gmail.com

telfast 发表于 2024-5-25 11:02
不想反驳你的观点，也不知道你的观点是以什么为依据。无论生活在澳洲还是新西兰，属于哪个阶层，最基础最根 ...

60分过去，变50分。房子可以更大更好，去哪个城市？子女教育更好？就澳洲的体育比新西兰差的可不是一星半点。没那么神吧！亲戚朋友在澳洲呆20-30年多着去。

DaMaFan

我要买车 发表于 2024-5-25 20:09
没有明显上长动力，有明显暴跌迹象吗？
去年这个时候就在说暴跌呀
我说按0.5-1%的涨幅，就比存款强，何况 ...

我哪说过有暴跌迹象了
我的价值观只是0.5-1的涨幅不值当着急入场，任何短期内跑不过通胀的资产在这个期间都没什么可投资的，大概率实际账面是亏的，我对现在的想买房人的态度是可以继续观察，而且为来几乎没有涨的动力，相比之下，阴跌的可能性更高。
“你要是有预期房价从现在的价位还有10%以上的跌幅，那等一下的这种行为和你的认知是一致的”这个应该是你的价值观，不是我，我啥时候建议过这种观点了，你咋总结到我头上的？
我的态度是认为这个房市会在挺长一段时间内半死不活的，投资不如看点别的
而且短期内完全看不到需要打破定存去买房的可能性，这个是你的假设，可以mark一下到明年这个时候观察看看，我自己判断还是这个鸟样子，定存在25年还是会高于通胀，房子还是跑不过通胀

telfast

看来一定是你听朋友说的比我这个澳纽两边都居住的人更有发言权了。自信是好事，现在连我都相信澳洲跟新西兰差不多了。不争论了，新西兰确实很不错，风景如画气候温和。

剑客浪心

我要买车 发表于 2024-5-25 06:25
问题是你拿利息收入只比较了房产增值，提出房产持有成本，却并没有提及房租收入或自住免去了房租支出

回 ...

我按照你的说法，50%的贷款给你模拟一下, $1.2M 房子，收益情况。

等于是60W的现金机会成本(OPPORTUNITY COST) 都没算进去。我请问一下，你出租房不要交税的吗？不交地税？ 不交保险？ 不搞维护？就是总理都不敢这样做吧。

我他妈有现金投入横盘的市场都是亏损，别说下跌的市场了。

2024 （利息抵税50%计算)， 假设维护2000左右吧，模拟一下，要知道你10年一次里外刷漆，平摊到每一年都不止这个钱了，就按照最低计算吧。奥克兰地税从今年起，每年给你涨，连续10年。呵呵了。



投资回报率： 记住你的投资额度是60万（50%）算，不是1.2M， 里面有一半是银行的钱。 -19384.62/600000 = -3%

要是2021年买入的投资客，20%的首付的确是亏没了，负资产。

TERM DEPOSIT 大宗可以谈到6.2%- 6.25%左右。

我觉得你缺少投资的基本概率和纪律。连现金流都搞不清楚怎么计算，还学人怎么算账。笑死了







补充内容 (2024-5-25 21:19):
我都不给你计算每次换租客的空房天数，假设你天天有人住，没有断。也不给你计算砍树之类的维护。假设你10年不换地毯，不搞卫浴装修，不搞厨房

telfast

聊一聊澳洲和新西兰的华人论坛。澳洲华人论坛每天没有新西兰论坛热闹，辩论比较温和，政论版小粉红火力凶猛，但不如新西兰分红。吹牛功夫也略逊一筹，标准年薪25W+，比新西兰少15W。房地产版块讨论话题方式有所不同，但鱼龙混杂是一样的，也是一些人买房跟买白菜罗卜差不多，但语气比较温和。澳洲论坛里确实有一些家里有实力的，新西兰没看出来有多少。因为收入高房价低投资房费用高利润低，所以多数人热衷于讨论房屋养护加建，买地自建话题。这个跟新西兰相差甚远。隔论坛版块设置差别很大，相类似的不多。澳洲论坛没新西兰热闹，但也是很多华人吹牛的地方，烈度不如新西兰，语言一般都比较文明。同宗同种同文化，习惯必然相同。最大不同是新西兰华人谈论澳洲的很多，澳洲华人谈论新西兰的很罕见。澳洲50步，新西兰100步。澳人赴纽一直是住满两年即是公民待遇，华人圈里没听说过有人想到新西兰生活的。有谈论去美国的。

gawen1972@gmail.com

telfast 发表于 2024-5-25 22:41
聊一聊澳洲和新西兰的华人论坛。澳洲华人论坛每天没有新西兰论坛热闹，辩论比较温和，政论版小粉红火力凶猛 ...

你可能比较年轻。澳洲年轻人两夫妻25万的确不错。新西兰那些年薪40万的，也不一定是吹牛。他们年龄较大，收租或开发，财富自由，澳洲中国到处跑。新西兰安静且有回头签。

gawen1972@gmail.com

telfast 发表于 2024-5-25 22:41
聊一聊澳洲和新西兰的华人论坛。澳洲华人论坛每天没有新西兰论坛热闹，辩论比较温和，政论版小粉红火力凶猛 ...

你没接触到悉尼的老移民，拥有大地可开发的房产，早拥有泼天的富贵，比来奥克兰的富多了！

我要买车

剑客浪心 发表于 2024-5-25 21:14
我按照你的说法，50%的贷款给你模拟一下, $1.2M 房子，收益情况。

等于是60W的现金机会成本(OPPORTUNITY ...

听你的，现在开始定存一年，明年五月回来看看

我要买车

剑客浪心 发表于 2024-5-25 21:14
我按照你的说法，50%的贷款给你模拟一下, $1.2M 房子，收益情况。

等于是60W的现金机会成本(OPPORTUNITY ...

2021年我可没说是买房好时机
我说2023年4月是，你不提，非要说2021年买房的，2021年买房的，如果拿不住，2023年就已经脱手了

剑客浪心

我要买车 发表于 2024-5-26 14:45
2021年我可没说是买房好时机
我说2023年4月是，你不提，非要说2021年买房的，2021年买房的，如果拿不住， ...

你的问题是，你把房子当股票或期货炒，那个交易成本高太多了。

- 中介费
- 广告费
- STAGING如有
- 花园清理费
- 卖房期间的空置费，包括保险，地税，无房租收入。

还是老老实实做个投资者吧，别整天买买买，卖卖卖。里面的差价都不够你付这个东西的。一旦被IRD定义为PROPERTY DEALER，你自住房，投资房10年内卖都要交GST, CGT （明线之外的额外规定）。




补充内容 (2024-5-26 17:08):
还有律师费，BUILDING INSPECTION FEE。 卖一次就是4-6万刀都有可能。4%-6%就这样没有了

261874939

我要买车 发表于 2024-5-26 14:44
听你的，现在开始定存一年，明年五月回来看看

一年不够的，定存砖家都是5年锁在最高点。

5年后再看吧。。。存在赚到。

钱滚钱。。赢麻了

paulwood

gawen1972@gmail.com 发表于 2024-5-25 23:21
你可能比较年轻。澳洲年轻人两夫妻25万的确不错。新西兰那些年薪40万的，也不一定是吹牛。他们年龄较大， ...

新西兰—红通第6闫永明的最爱。

rzrljb

我觉得美国新西兰都不会加了

我要买车

rzrljb 发表于 2024-5-26 21:17
我觉得美国新西兰都不会加了

美国新西兰不加了，商业银行会加的

DaMaFan

剑客浪心 发表于 2024-5-26 17:06
你的问题是，你把房子当股票或期货炒，那个交易成本高太多了。

- 中介费

其实都不用算这些的，老练的投资人都知道任何资产在一段时间内跑不赢通胀在这段时间都没有投资价值
投资不是要抄底或一定买到最低，投资是要买在明确的上涨趋势上，或者说明确的上涨周期。
天天喊抄底的是赌徒