Takapuna 650全幅地169万就卖了，大漏吗？

lichk1ng

rzrljb 发表于 2022-11-9 12:12
问题就是盖好了估计卖不到200+，不然这块地也不可能这么便宜，这么多开发商都有自己的小算盘，没人抢这个 ...

主要是640多的地比较尴尬，有实力的开发商看不上，没实力的买不起。

这位置不要说独栋了，你搜一下milford更差位置的在售联排之前都是290的成交，目前市场下来了在售项目也是2.5以上的开价，2m+是很保守的估计，如果两年后他盖好市场恢复了就更容易了，不过还是看他的标准，总归要建的不是太抠门。

现在确实市场不好，不过这块地是真的便宜的，做法比较多，也是有利润的。

lichk1ng

zhong5487 发表于 2022-11-9 11:48
1号不是分割，是一个在upgrade的自住房，rc中的内容都是加卫浴啊，扩建啊啥的，买在16年最高点260万

倒 ...

是的，这个价格起码是21年初的价格甚至更好，说是价格回到20年没什么大问题，这房子刷一下换个地毯啥的最基本的搞搞租出去七八百吧，正常走银行贷款hold住压力不大。

subrina02

目前市场确实尴尬
建筑成本低的时候比如4年前，169万拿下算大漏，买来扒掉新建个400平的三层大屋，自住又舒服又方便，可能总成本也就250多万。
但现在建筑成本飙升，经济前景不明，弄个400的大房，可能130万建筑成本都拿不下来，自住的话，成本300万打底，169显得就没那么便宜了，谈不上什么大漏。
分割的话，建三个小独栋750平方，做的档次好点儿，3个做下来，全部花费加地价接近500万到550。两年后 到卖的时候还得看大环境，能不能卖上好价跟钓鱼差不多，饵放在那儿了，鱼上不上钩那得靠运气

rzrljb

lichk1ng 发表于 2022-11-9 14:35
主要是640多的地比较尴尬，有实力的开发商看不上，没实力的买不起。

这位置不要说独栋了，你搜一下milfo ...

我也不知道290的联排什么样子，就去查了查成交的新房，我看这种独栋也没有那么高啊，200多地150平全新房子4室2卫，takapuna还不是这种大路边上，不吵，1.53m
https://www.oneroof.co.nz/estima ... ty-auckland-2180840

169w拿地，分割完了，平均1块地70w成本，盖房子成本3000一平，150平45w，5w中介费+其他的，成本120w，1.53m赚33w，gst 15%，公司税28%，到手一套20，3套60，我不算利息，全款开发，总成本360w，2年，赚60. 如果不是全款，要贷款的话，按照当前的商业贷款利息，轻松再吃掉你20-30w利润，没啥搞头。

espedd

前几个月LAKE ROAD 这套房子对面有一个华人造lake road马路边的房子 卖了几个月都卖不出去，就不卖了

这里绝对是繁忙路段。自住太少，少隐私。。 开发，估计成本也是高得很，而且主路边，不好卖，买了以后更难卖。

也许就买块地屯着吧。。。。什么都不干都比干些什么的好

lichk1ng

rzrljb 发表于 2022-11-9 15:49
我也不知道290的联排什么样子，就去查了查成交的新房，我看这种独栋也没有那么高啊，200多地150平全新房 ...

是5 Pierce Road, Milford，这种区一定要看到海边和商业的距离，是不是步行可达非常重要，你查到的这个是TAKAPUNA比较差的位置，比较靠近northcote，价格会差很多。

Lake road那个一旦建好就是步行几百米海边，几分钟takapuna正中心，出门就是高速，位置极好，将来价格会很高的。

hj_win_1

lichk1ng 发表于 2022-11-9 18:23
是5 Pierce Road, Milford，这种区一定要看到海边和商业的距离，是不是步行可达非常重要，你查到的这个是 ...

对的，这位置极好。。。如果开发后卖150-160，会有不少买家，毕竟地段摆在那，150万绝对是个实惠价，只要价格到位，什么主路，什么拥堵，都不是个事。。。如果卖到200万，那估计能承受的少了，毕竟200万还有更合适的选择，一些缺点也开始要考虑进去了。。。

zhong5487

hj_win_1 发表于 2022-11-10 09:16
对的，这位置极好。。。如果开发后卖150-160，会有不少买家，毕竟地段摆在那，150万绝对是个实惠价，只要 ...

200万也不是不能，但是你房子的造价就要上去很多，做出来的东西要够好，让人家总有点东西所图吧，只是盖个基础天气板铁皮屋顶新房200万是不会有人买单的