买了一个投资房 利率这么高 每周都是负现金流 怎么办啊？？？

Regards

zhong5487 发表于 2022-11-1 23:37
复苏是指啥，我觉得那种1.2年光景又暴涨个百分之50的复苏是很难出现在2025的，大概率横盘，比横盘稍微强 ...

复苏是不再阴跌，成交量开始增加，慢慢恢复到长期平均，价格增长达到通胀、然后再慢慢恢复到长期平均值5-7%。

复苏肯定不是暴涨，10%都说太多了，每十年翻一番的繁荣时期也不过才年化7%而已。

zhong5487

Regards 发表于 2022-11-2 06:33
复苏是不再阴跌，成交量开始增加，慢慢恢复到长期平均，价格增长达到通胀、然后再慢慢恢复到长期平均值5- ...

奥克兰的房价感觉就是每积累到一个时间点，突然暴涨百分之50那种，一旦涨起来速度砸舌，比如，13年底，14年初眼见它买来不到100万的的房子，15.16年就刷的一下变150万，19.20年入的房子，21年也是刷的一下子暴涨百分之50，大地分割更是翻倍的有的是
就是不知道去年的这波行情是因为疫情，还是别的原因，如果没有疫情会不会有这一轮暴涨，反正19年下半年我去看房的时候房价就开始上去了，速度很快，那个时候还没有疫情呢

rzrljb

zhong5487 发表于 2022-11-2 09:26
奥克兰的房价感觉就是每积累到一个时间点，突然暴涨百分之50那种，一旦涨起来速度砸舌，比如，13年底，14 ...

暴涨的前提是，大家手里有充足的子弹，你之前提到的几个暴涨周期，前提都是降息通道，大家手里的子弹都是越来越充足的情况，我20年初去预批80来w，20年6月renew了一下，变120了，不光是我人人如此，那房子肯定迅速暴涨，未来会不会暴涨，主要看大家手里的子弹会不会瞬间增加，市面上的房屋会不会非常紧缺，然后进入疯抢模式

kikilulu

zhong5487 发表于 2022-11-2 09:26
奥克兰的房价感觉就是每积累到一个时间点，突然暴涨百分之50那种，一旦涨起来速度砸舌，比如，13年底，14 ...

你的观察和我本人是差不多的，如果把奥克兰比喻成一支股票，他就是疯涨疯跌的，完全不像慢牛每年慢慢增长，而是疯牛或者超级熊，要么几年不涨，要么一涨就补涨了前几年。可能这种股票适合做波段，长期拿着必然有一段时期有点烫手，但是矛盾点在于房子不像股票，一键买入卖出，房子上市有的折腾了，房子还有房客还住在里面。见过有人去年就打算卖，等通知房客搬走了，房子也拾掇好上市了，最佳时机已经错过了。实际操作总有那么一些时间偏差在里面。

补充内容 (2022-11-2 10:07):
也不是说一支股票，而是股市行情吧。奥克兰房市不是慢牛，而是疯牛。而且转熊也快。

rzrljb

kikilulu 发表于 2022-11-2 10:06
你的观察和我本人是差不多的，如果把奥克兰比喻成一支股票，他就是疯涨疯跌的，完全不像慢牛每年慢慢增长 ...

还有一个问题就是，奥克兰的房屋供应不够多，前些年，没有up前，新房数量就很少，市面上主要都是二手房，而二手房必卖的太少，购买房屋持有的成本太低，除了7D房，没有必卖的。导致如果市场下跌，我就不卖，市场上涨我更不卖，市面上房屋数量就一直很少，本质上就是涨跌他们都可以买都可以轻松持有，租金抵利息很容易。举个例子17年-19年房价下跌，我的头资房也跌了，但是我不慌，因为租金cover利息，我不着急，工作也没有问题，所以甚至还想继续买，买过来租金也能cover利息，这样的心态很多人都有，所以17-19年市面上房子很少，20年后贷款放松，大家一抢市面上房子全没了。

未来的话1 新房供应很足，而且必卖，其次2 投资者买房动力减少，利息太高，租金能不能抵税都cover不了，未来的话我不觉的会有暴涨，因为前几次的暴涨我也分析过了，量少，没人肯放盘，持有成本低，水一直放。未来在紧缩周期结束后，我觉得能反转的条件也就是水会放松，但是量大了，新房多了，二手房持有难度高了，放盘多了，短时间很难恢复到投资者能接受的租售比，这一段时间肯定还是会走缓，再往远了说经济本身，人口，政策，利率就很难预测了，我只能说，紧缩周期结束后，应该不会快速暴涨

Regards

前面variable#96楼说的有道理，无论哪个政党都会有抑制房市大幅上涨的措施，吸取这次的教训，不敢再做罪人。

Jan90

rzrljb 发表于 2022-11-2 12:15
还有一个问题就是，奥克兰的房屋供应不够多，前些年，没有up前，新房数量就很少，市面上主要都是二手房， ...

投资房持有的成本太高了，能hold得住的，不是早就买的或祖上留下的，就是新一代资本家

kikilulu

rzrljb 发表于 2022-11-2 12:15
还有一个问题就是，奥克兰的房屋供应不够多，前些年，没有up前，新房数量就很少，市面上主要都是二手房， ...

你举的例子2019-2022 年都还没够一个周期，再观察一段吧。而且2019年说实话，不如2008年有代表意义。至于未来的事情，普通人就更难预测了，连经济学家都说不准的，还有，新西兰是个移民国家，什么都可能发生。

补充内容 (2022-11-2 13:18):
2017-2022也不够一个周期

rzrljb

kikilulu 发表于 2022-11-2 13:18
你举的例子2019-2022 年都还没够一个周期，再观察一段吧。而且2019年说实话，不如2008年有代表意义。至于 ...

移民和放水的区别比较大，移民是一点点进来的，进来也不能买房，肯定是租房市场先有感觉，传导到住房市场的话需要时间，放水的话，人人立刻马上都加几十w贷款额度

kikilulu

rzrljb 发表于 2022-11-2 13:33
移民和放水的区别比较大，移民是一点点进来的，进来也不能买房，肯定是租房市场先有感觉，传导到住房市场 ...

我可没说移民是放水，放水是金融层面。房产看三个方面，金融，人口和政策。

补充内容 (2022-11-2 13:35):
说错了一点，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

补充内容 (2022-11-2 13:37):
再说我们讨论半天也影响不了房市，纯属自娱自乐。我个人觉得还是得多看几个房产周期，对于判断来说更好一点而已。但是仅仅是一点点。

rzrljb

kikilulu 发表于 2022-11-2 13:34
我可没说移民是放水，放水是金融层面。房产看三个方面，金融，人口和政策。

补充内容 (2022-11-2 13:35) ...

暴涨一般都得叠加这3个要素一起。人口其实是一个挺模糊的概念，因为作为移民国家的人口，背后的条件就是吸引力，人往高处走，水往低处流，不过这个也是一个综合的要素，经济，环境，政治，治安，基建，工作的机会等等一系列的条件，而且人口也是有副作用的，也是有极限的，当前来看新西兰的吸引力可能远不如10年前的吸引力了，1是之前人口吸纳已经很多了，基建跟不上，副作用也不小，2是本身状况也不好，本地人也都跑了不少。土地的话全国推行中密度法案会极大的增加土地释放，从当前盖房子火热就能看出来，虽然建筑能力是有极限的，但是像过去一样缺地只能越盖越远的情况不会出现了。金融这个情况当前不用说了。

所以我觉得中短期人口增长不如过去，人口质量也难提高，土地释放大量增加，房屋供应大量增加，金融政策紧缩快，放松慢

长期来看，新西兰本身就是一个没有参与到上一波全球科技腾飞中的一个国家，不具有能在全球有定价权的大型公司，跟北欧那些富国不一样，它是靠抱大腿来赚钱的，经济和移民都是要靠大腿来支持，未来关键还是看能不能抱住大腿，或者自己发展出全球领先的产业（不太可能）。经济只要能继续走好，大家有钱赚，肯定有人愿意来，那自然就能继续走好

anzbank

rzrljb 发表于 2022-11-2 15:19
暴涨一般都得叠加这3个要素一起。人口其实是一个挺模糊的概念，因为作为移民国家的人口，背后的条件就是 ...

未来人口补充只能靠三哥和菲仔之类了，他们什么住房口味什么为留本国国籍只拿PR什么注重学区什么独生子女要团聚父母。。。全跟chinese sounding name的逻辑不同

将来要么跟着white flight逐渐润澳，要么解放思想全身心土著化做岛华，东西脱钩华人能坐的风口越来越渺

variable

rzrljb 发表于 2022-11-2 15:19
暴涨一般都得叠加这3个要素一起。人口其实是一个挺模糊的概念，因为作为移民国家的人口，背后的条件就是 ...

最近刷抖音，国内很多人向往乡下风景好人少的生活，新西兰就很适合，但是这些人大多数也是穷人，来这里也贡献不了多少的房价。

rzrljb

anzbank 发表于 2022-11-2 16:04
未来人口补充只能靠三哥和菲仔之类了，他们什么住房口味什么为留本国国籍只拿PR什么注重学区什么独生子女 ...

三哥注重学区的，这点在澳洲可以应验的，三哥能出来的能混得好的主要也是靠学习实现阶级跃迁的，基本上只要是人口大国竞争激烈的，最终还是要归结于学习，不然凭什么筛选人才，所以学区肯定有意义，其次三哥也需要便利的生活环境，所以现在就应该买三哥聚集的学区房

补充内容 (2022-11-2 16:37):
the gardens附近和flatbush靠近totara height那一边还有很多便宜的大地。未来潜力无限

Pltr

拜登昏庸 懂王又蠢蠢欲动了……全球化和美元都到了十字路口！大家及时行乐 好自为之吧

anzbank

variable 发表于 2022-11-2 16:31
最近刷抖音，国内很多人向往乡下风景好人少的生活，新西兰就很适合，但是这些人大多数也是穷人，来这里也 ...

对的，这波想来的不说是底层也是基层，语言语言没有，技能技能靠口，现在无社保无流水给几个w跟（给）雇（中）主（介）视（学）频（费）签约后，也能拿工签。。中介给他们打过预防针，出来不靠加班也存不下几个钱，过来后自然是租最便宜的房，干最长的工时，连拿PR都不是目的，不内卷有工作能赚钱就满足了

Jan90

rzrljb 发表于 2022-11-2 16:34
三哥注重学区的，这点在澳洲可以应验的，三哥能出来的能混得好的主要也是靠学习实现阶级跃迁的，基本上只 ...

三哥Epsom Sandringham 也很多，那里都是高级三哥

Pltr

Jan90 发表于 2022-11-2 16:45
三哥Epsom Sandringham 也很多，那里都是高级三哥

今后的消费主力就是润出来的中产三哥们 以及小部分的东南亚人

荒岛余生

variable 发表于 2022-11-1 16:56
你再看看我寫的銀行是怎麼告訴我的，跟你說的沒有衝突，那個銀行職員說她自己這樣做並沒說她是對的，也沒 ...

你这个说的对的，关于税务的一些特别操作，是要问会计，有时候还要问专门做Tax方面的专家才行。要不然一般自己想当然的瞎操作，IRD不查就算了，一查就补税外加罚款，损失惨重。

zhong5487

Pltr 发表于 2022-11-2 16:48
今后的消费主力就是润出来的中产三哥们 以及小部分的东南亚人

他们不行啊，接盘堪忧，哪有我等天朝子民财大气粗，可惜天朝目测3-5年过不来也不爱来

我真不是孙红雷

Regards 发表于 2022-11-1 00:38
10%是最坏打算，时间应该不会长。我付过07-08年9%+，所以还是准备着。

如果美国预计fed fund rate到5.25%，那么新西兰ocr会到5.5%+，那么一年房贷很可能是8%左右，浮动利率在10%左右，这是最正常的推理了吧？

补充内容 (2022-11-2 20:53):
好怕怕。。。

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2022-11-2 20:53
如果美国预计fed fund rate到5.25%，那么新西兰ocr会到5.5%+，那么一年房贷很可能是8%左右，浮动利率在10 ...

你说的对，大概就是这样….但是即使ocr 到了5.5%，通胀也不会马上下来，会维持一段时间。

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2022-11-2 20:53
如果美国预计fed fund rate到5.25%，那么新西兰ocr会到5.5%+，那么一年房贷很可能是8%左右，浮动利率在10 ...

很难说5.5%就是峰值了，还是会冲一下更高点再回落到一个可维持的次高点，虽然时间会很短但是伤害性很大，很多人心态就崩了。

还有就是7%以上的利息会维持多久，不能抵税是不是要推行到底。如果只是一两年，并且对抵税有某种形式的恢复，那就继续撑过去。但是如果长期高位利息又不能抵税的话，只能是卖掉部分投资房还清贷款。到2025年决策应该比较清晰了。

jli044

Regards 发表于 2022-11-3 10:24
你说的对，大概就是这样….但是即使ocr 到了5.5%，通胀也不会马上下来，会维持一段时间。 ...

我觉得通胀不光不会下来，还会继续涨下去，11月开始好多食物涨价

快乐123

Regards 发表于 2022-11-3 10:24
你说的对，大概就是这样….但是即使ocr 到了5.5%，通胀也不会马上下来，会维持一段时间。 ...

同意你的看法，有没有感觉目前各国抗通胀和两年前各国抗新冠很类似，一顿操作猛如虎，过来一看扛不住了，就放手不管了，到时候会说东西贵一点也没什么，忍忍就过去了

红叶疯了

我真不是孙红雷 发表于 2022-11-2 20:53
如果美国预计fed fund rate到5.25%，那么新西兰ocr会到5.5%+，那么一年房贷很可能是8%左右，浮动利率在10 ...

吓尿了。。。。。。。。

20080428

我估计OCR应该能到8%， 一年special能过10%， 不过还好啦， 老外肯定比咱先完蛋， 到时候闹起来就有新的变数