奥克兰房价持续下跌，三个月中间价跌幅近10%。

无色咖啡

zhong5487 发表于 2022-3-4 20:29
你这个算法不对啊，难道不交地税保险吗？难道不交税吗？还有出租空窗期呢，而且你这个600还是按4.5的利息 ...

是呀，你说得对，还要把赚钱后39%税考虑进去，但是，这个房子租到750顶天了。估计等利息再涨涨，奥克兰也不会有postive cash flow的房子咯。

Regards

挡风玻璃维修 发表于 2022-3-4 20:26
Hamilton800占地的老unit联排 一层那种 350一房一厅 5连排就是1750一周 卖200万 30%首付能妥妥正现金流  ...

别忘了，利息不能抵税， 房租收入减去地税，保险，维护等费用，先交税，按39%交，剩下才还本付息。能够吗？4%的利息都不够付息的，别说还本了。

等涨到6%呢？等利息到了6%，即使这种租金回报高的旧unit，贷款超过30%都没有正现金流。至少你得垫现金还本。超过40%的贷款就要连利息都赔进去。

所以没有70%的首付买旧房投资就是赔钱。只能买新房。但是新房虽然利息可以抵税，但是新房贵啊，差不多大小位置出租又不比旧房多租多少钱。加上租客加速折旧，也不划算。只有大把现金的土豪才会买投资房吧

rzrljb

kikilulu 发表于 2022-3-4 17:20
我个人认为还是地段问题，那其实如果比freehold贵，当时为啥不买freehold啊？你说的还是某个地段的情况。 ...

就是过去好地段的crosslease比差地段的freehold贵，现在反过来了，我17年在西区花90w出头买一套600多地freehold4房，同样的钱在东区只能买crosslease的4房，现在crosslease的可能只能卖110-120，而西区的能卖130-140。同样的东区的600多地，配一个100平的3房小破房当年也是90w附近，现在这个可能是150w。

kikilulu

rzrljb 发表于 2022-3-5 00:29
就是过去好地段的crosslease比差地段的freehold贵，现在反过来了，我17年在西区花90w出头买一套600多地fr ...

我说的是同地区比较。不是说西区和东区这种跨大区比较。和你说的不是一码事。

补充内容 (2022-3-5 12:23):
东区一样价格的话，肯定大概率买freehold , 不买crosslease啊。但是中心地段根本就不需选择，因为freehold 价格远远高于crosslease。根本不是同一个价位。

take-away

无色咖啡 发表于 2022-3-4 21:20
这个方法不错，我也学你，先慢慢观察一段时间再说。还是想看看3月16日，美国是否敢加息。 ...

美国加息是肯定的，0.25已经是鲍威尔在国会听证基本确定，不是市场预期的0.5，所以美股还大涨了一下。近两年做好利息到6%的准备，当政府推出利息不能抵扣的政策，再买投资房真的是没什么意思了，开发的可能还好一点，但是现在没有接盘侠。最近应该会有大量的本地居民流出新西兰

caseone

挡风玻璃维修 发表于 2022-3-4 20:31
跟很火的基督城和周边新区一样 报价比2021rv还高30% 不停的改销售方式 那边新房package 400不到刀地 120 ...

Rolleston吧 那里1年涨了全球都能拍得上号的53.7% 最高时候到了58% 抽风了

Laho6688

美元指数已经做出重大突破，代表美国人要动手收割了。  1979年8月6日。美联储新主席保罗沃克就职演讲向议员们保证将不惜一切代价截至不断上涨的货币供应量和贷款额，稳定价格。昨天3月4号现任美联储主席鲍威尔也说了同样的话要效法保罗沃克领导的美联储不惜一切代价稳定价格控制通胀。80年三月，沃克把联邦基准利率从10.25一口气拉升至近20%。并保持高利率，直到81年5月。美国资产价格崩通胀被控制住。并在全世界范围内引起依托美元体系的国家资产价格崩盘，拉丁美洲就是在那个时候完蛋的，纽西兰房价那时也因此崩盘跌幅40%以上。随后，八五年广场协议，美国收割日本。这次美国也需要有人为他买单，中国应该是他心目中最理想的目标，只可惜中国领导人太精了早有准备。在2020年9月就开始紧缩货币，并不跟着美国起舞去宽松。美国人只好对他的盟友欧洲动手。欧洲股市欧元都在暴跌。人民币兑欧元已经破七了。美国跟中国是不是准备一起割欧洲。到时候就看谁的镰刀快。做好心理准备，资本家是从来不心慈手软的。这个世上从来不存在只涨不跌的东西。

阿苏2016

挡风玻璃维修 发表于 2022-3-4 20:31
跟很火的基督城和周边新区一样 报价比2021rv还高30% 不停的改销售方式 那边新房package 400不到刀地 120 ...

套路。但是有时候真能让他们套着几个不理智的。

大胆预测下，随着新西兰和中国的贸易协定的升级，今年里原材料的紧缺会缓解，价格也会下降。
当然这个我不是特别确定，但是我觉得几率会挺大的。希望不会被打脸

妙隆

无色咖啡 发表于 2022-3-4 21:20
这个方法不错，我也学你，先慢慢观察一段时间再说。还是想看看3月16日，美国是否敢加息。 ...

美国会连续加息的

挡风玻璃维修

caseone 发表于 2022-3-5 01:43
Rolleston吧 那里1年涨了全球都能拍得上号的53.7% 最高时候到了58% 抽风了

Rolleston跟旁边的tai tapu 比根本不算事情 那个区平均价翻倍了

挡风玻璃维修

caseone 发表于 2022-3-5 01:43
Rolleston吧 那里1年涨了全球都能拍得上号的53.7% 最高时候到了58% 抽风了

53.7.。 那还是保守了好些 60万买的房 600地 200多面积的开价120万呢 还真有几个卖掉了 现在肯定卖不了那么高了 但是能不能跌回去也不知道 我看还有好些挂很高的价 新的land house package也价格居高不下 一年多前47万的现在新的卖87 这个价格去北岛大城市附近小镇买不香吗 气候更温暖 各种物价也低 真是太夸张了 南岛150多万人foodstuff的利润比北岛300多万人利润都多

zhong5487

无色咖啡 发表于 2022-3-4 21:24
是呀，你说得对，还要把赚钱后39%税考虑进去，但是，这个房子租到750顶天了。估计等利息再涨涨，奥克兰也 ...

先不说赚钱后，你现在买，租750刀一周，跑去地税保险维护我算150好了，剩下的600就要开始交个人所得税，哪怕你本来没工作的好了，也要按30000收入开始交个人所得税，也要4000-5000吧
万一你年薪18万，这三万就是百分之39的税，得一万多

zhong5487

Regards 发表于 2022-3-4 21:53
别忘了，利息不能抵税， 房租收入减去地税，保险，维护等费用，先交税，按39%交，剩下才还本付息。能够吗 ...

而且新房没啥增值空间了，房子越来越旧的，地也没啥地，买它干什么，就为了抵税，何必呢

所以讲未来靠房吃租金得时代可能过去了，早买的这一批人可以

kikilulu

zhong5487 发表于 2022-3-5 12:23
而且新房没啥增值空间了，房子越来越旧的，地也没啥地，买它干什么，就为了抵税，何必呢

所以讲未来靠房 ...

对的，因为政策导致靠房吃租金的底层逻辑被颠覆了，所以不复存在了。除非政策上面改革。

V7

阿苏2016 发表于 2022-3-4 12:53
房价超过了韭菜可接受的范围，存款又不是白来的，大部分人不会选择在跌势的时候疯狂买入。
毕竟油价1块钱 ...

代持只有在上行市场上有效，非上行市场都有问题。全是这样的官司。

阿苏2016

V7 发表于 2022-3-5 12:31
代持只有在上行市场上有效，非上行市场都有问题。全是这样的官司。

是吧，这种事，风险太大，所以我不认为每个海外投资者都愿意承担这种风险来购买不动产。

V7

阿苏2016 发表于 2022-3-5 12:40
是吧，这种事，风险太大，所以我不认为每个海外投资者都愿意承担这种风险来购买不动产。 ...

海外资金更多 的是存在二级里去放贷，那里有保底收入，且合法正规。

无色咖啡

zhong5487 发表于 2022-3-5 12:21
先不说赚钱后，你现在买，租750刀一周，跑去地税保险维护我算150好了，剩下的600就要开始交个人所得税， ...

所以，现在2025年后，negavie gear完全取消了。
rental income - maintenance-rates-insurance - 39%(rental income - maintenance-rate-insurance) - interesting expense = postive number...
除非租金高到离谱，要不很难做到，而且这两年估计capital gain就是0%

V7

无色咖啡 发表于 2022-3-5 14:27
所以，现在2025年后，negavie gear完全取消了。
rental income - maintenance-rates-insurance - 39%(ren ...

资金成本没算啊

zhong5487

V7 发表于 2022-3-5 15:36
资金成本没算啊

现在有钱非要往房地产投，一是换自住房，要嘛就得搞开发，变可以抵税的新屋出来