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新西兰天维网社区 › 论坛 › 房屋市场 › 谈房说地 › 新政下出租房回报率计算器

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[谈房] 新政下出租房回报率计算器 [复制链接]

实验小超人

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楼主

发表于 2021-3-30 00:57:23 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

本帖最后由实验小超人于 2021-3-30 21:07 编辑

周末在家做了个新政下新西兰出租房回报率的简易计算器：
考虑到的因素为
1. 每年租金涨幅
2. 每年固定支出：保险+地税
3: 个税率
4. 3月27日前后购买对于抵扣利息的差别
5. Table loan还是interest only（仅显示5年）对于回报率的差别
6. 贷款是每月一交的，所以如果你的还贷频率不同的话可能会有微小差别
7. 没写什么validation的东西，反正也没数据库，相信你们不会来黑一个纯洁的计算器的

计算器地址：https://mortgage4u.co.nz/

如果有错的地方欢迎探讨和纠正，如果太多bug的话就不改了，毕竟这是我的屎盖小号。

希望对各位准备投资房产的人对未来几年收益值有个更好的了解。

另外，这不是广告～

Update 1#
修复了租金涨幅的问题

Update 2#
添加了新政相比之前的年收益相差值
添加了表格的下载功能

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沙发

发表于 2021-3-30 02:41:07 |只看该作者 微信分享

每年租金涨幅好像有些问题

如果输入2%

10年后租金涨了一倍

这里似乎有个计算出错了

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实验小超人

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板凳

发表于 2021-3-30 07:02:40 来自手机 |只看该作者 微信分享

kazama2007 发表于 2021-3-30 02:41
每年租金涨幅好像有些问题

如果输入2%

哈哈，你说的对，我还在想为什么每次涨房租可以解决所有问题，原来是我加多了

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地板

发表于 2021-3-30 08:06:43 |只看该作者 微信分享

公式是不是应该是：
Return = （Total rent - linsurance - concil rate-other cost）*（1-tax rate) - Loan payment

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还是回国吧

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发表于 2021-3-30 08:11:25 |只看该作者 微信分享

其实再怎么算，还是投资房子比较稳当，不用算得那么仔细。。。哈哈

淹没吧，澳洲
请大家假装不认识我，我还是我
年度笑话: “我不在乎” 。。。

没事逗猴子，逗疯一只算一只

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发表于 2021-3-30 09:02:51 |只看该作者 微信分享

有待改进, 但是确实是个好东西. 比我自己粗糙Spreadsheet强多了

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SkyKiwi天使

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发表于 2021-3-30 09:17:34 |只看该作者 微信分享

loan balance 有误。。。

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SkyKiwi天使

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发表于 2021-3-30 09:28:01 |只看该作者 微信分享

你太厉害了，可以教教怎么做的吗

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发表于 2021-3-30 09:28:26 |只看该作者 微信分享

不错，我也想过做一个，但觉得怎么算都是亏的，没人为了这个加会员啦。。。心情会很差啊

黑羊就是我，我就是黑羊

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实验小超人

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发表于 2021-3-30 09:57:04 来自手机 |只看该作者 微信分享

haiwuhen 发表于 2021-3-30 08:06
公式是不是应该是：
Return = （Total rent - linsurance - concil rate-other cost）*（1-tax rate) - Loa ...

最后return的值是一样的吧？

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实验小超人

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发表于 2021-3-30 09:59:05 来自手机 |只看该作者 微信分享

LYYX 发表于 2021-3-30 09:17
loan balance 有误。。。

Loan balance 是所有年份的total payment +total interest ，我相信这个值没问题（对比过别的计算器value)

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发表于 2021-3-30 10:18:36 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 a249614119 于 2021-3-30 10:21 编辑

每年房东多出3到5千，也不痛不痒。
还不能阻止他们疯狂买房

学海无涯，回头是岸

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实验小超人

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发表于 2021-3-30 10:25:09 来自手机 |只看该作者 微信分享

a249614119 发表于 2021-3-30 10:18
每年房东多出3到5千，也不痛不痒。
还不能阻止他们疯狂买房

很多人以为这个新政只会造成几千的区别，不痛不痒，我也是无意中发现按市场平均房价/房租的话要每年一两万以上的支出，所以才做的这个计算器

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发表于 2021-3-30 10:31:36 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 zwanything 于 2021-3-30 10:38 编辑

感谢楼主!
Loan principal应该单独列出来。投资补贴不能完全把这个算进去。最好是两列，一列是年投入，一列是年浮亏，当然还可以加一列跟新政前多掏的钱。
还有，房子的维护费也是一笔不小的开支，应该列出来。

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实验小超人

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发表于 2021-3-30 10:43:32 来自手机 |只看该作者 微信分享

zwanything 发表于 2021-3-30 10:31
感谢楼主!
Loan principal应该单独列出来。投资补贴不能完全把这个算进去。最好是两列，一列是年投入，一列 ...

Loan principal在table中第二列，
年净投入就是return嘛，
维护费你可以加在council fee里，算起来一样的。毕竟很多人自己维护的，基本不花钱。

和新政比的价格差别：等我有空可以加上

谢谢！

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发表于 2021-3-30 11:12:52 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 V7 于 2021-3-30 11:19 编辑

我也以为是不痛不痒的，不算不知道，算了之后一年亏1万5，终于能理解会计夫妇痛苦的心情了，还不算维护杂七杂八的费用。

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V7

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发表于 2021-3-30 11:14:46 |只看该作者 微信分享

这个政策出的好啊，基本上把捂盘不盖的都炸出来了。

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发表于 2021-3-30 11:17:55 |只看该作者 微信分享

实验小超人发表于 2021-3-30 10:43
Loan principal在table中第二列，
年净投入就是return嘛，
维护费你可以加在council fee里，算起来一样的 ...

对的，如果“return”等于现金流的话，因为它只会影响现金流。但是它包括了还本金，不是真正的浮亏。当然把loan principal + return，就好，只是稍微多一步。

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发表于 2021-3-30 11:30:54 |只看该作者 微信分享

怎么算，新政之后买的投资房都是亏的，明年如果开始加息，那就更有意思了。

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发表于 2021-3-30 12:17:05 |只看该作者 微信分享

当年高利息时代，刚买入的出租房也都是负现金流，但还是很多人抢着买。所以这个政策最终把市场带向何方，只能等待时间告诉我们。当然以这届工党政府，如果现在的政策不起效果，他们会继续出新政

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SkyKiwi天使

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发表于 2021-3-30 15:44:56 |只看该作者 微信分享

实验小超人发表于 2021-3-30 07:02
哈哈，你说的对，我还在想为什么每次涨房租可以解决所有问题，原来是我加多了 ...

没事

你设计的这个计算器还是挺好用的

能比较直观的帮大家理解投资房的真实现金流

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≡ＶＩＰ≡

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发表于 2021-3-30 15:52:23 |只看该作者 微信分享

自住房的房贷要算进去不？？？？

我中国居亚洲之东，气候温和，土地广博，人民繁多。五千年前，文化已开，地球上最有名之古国也。
自我远祖以來，居于是，衣于是，世世相传，以及吾身。
吾既为中国之人，安可不爱中国也？

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〓超级ＶＩＰ〓

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发表于 2021-3-30 16:59:37 |只看该作者 微信分享

V7 发表于 2021-3-30 11:14
这个政策出的好啊，基本上把捂盘不盖的都炸出来了。

我也觉得这个政策很好。。因为我也觉得不痛不痒，我没有裸泳的习惯。。最好快点落实I/O 投资房的政策哈哈哈

上sky看看losers怎么秀下限的

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实验小超人

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发表于 2021-3-30 21:10:15 |只看该作者 微信分享

a249614119 发表于 2021-3-30 10:18
每年房东多出3到5千，也不痛不痒。
还不能阻止他们疯狂买房

今晚算了相值发现真的就是几千块，看来又能买买买了，神奇了

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发表于 2021-3-31 16:43:50 |只看该作者 微信分享

牛逼，这么给力的计算器斑竹们竟然不给个精华高亮么？？
难道希望藏着？？

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发表于 2021-3-31 17:28:04 来自手机 |只看该作者 微信分享

感谢楼主的无私奉献

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实验小超人

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发表于 2021-3-31 20:32:10 |只看该作者 微信分享

nathans 发表于 2021-3-31 16:43
牛逼，这么给力的计算器斑竹们竟然不给个精华高亮么？？
难道希望藏着？？
...

影响屎盖和版主自己赚钱的贴是不会加精和高亮的。

高亮贴的主题内容必须要是：
涨房租
搞开发和分割
涨房价

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