投资房改造回报率讨论

qxms

前提：
1. 投资回收期和回报率按静态计算。
2. 投资和租金均属捏造，仅用于计算举例，不代表实际情况。

几种假设：
A：翻新一下厨房的投资是1万，租金收入增加2千一年，那么投资回收期就是5年，或回报率是20%。

B：增加一个卧室的投资是5万，租金收入增加5千一年，那么投资回收期就是10年，或回报率是10%。

C：加一个MD或SD投资25万，租金收入增加2万一年，那么投资回收期就是12.5年，或回报率是8%。

结论：
A相对最好，C相对最差。

问题：
1. 最低可接受的回报率是多少？5%？
2. 以租金为目标，哪种改造最合算？
3. 以房产增值为目标，又是哪种改造更好？

欢迎大家讨论，谢谢！

还是回国吧

你这些的前期投入都太大了，不值得折腾

qxms

还是回国吧 发表于 2021-3-12 21:23
你这些的前期投入都太大了，不值得折腾

我还以为你会说都太小了，不值得折腾。。。

zhong5487

翻新厨房，加卧室在老房子，再多加个MD，立马增加几万收入一年，你的假设毫无意义，有钱都搞起来就对了
或者你看好房子会涨，啥都别折腾，拿钱凑首期，买房

moonIlight2013

还是回国吧 发表于 2021-3-12 21:23
你这些的前期投入都太大了，不值得折腾

C选项里面那两个什么意思？

还是回国吧

moonIlight2013 发表于 2021-3-12 21:26
C选项里面那两个什么意思？

其实我也不知道，要请楼主解释一下。。。哈哈，我看到25万就直接忽略掉了

qxms

moonIlight2013 发表于 2021-3-12 21:26
C选项里面那两个什么意思？

minor dwelling 和 second dwelling

qxms

zhong5487 发表于 2021-3-12 21:25
翻新厨房，加卧室在老房子，再多加个MD，立马增加几万收入一年，你的假设毫无意义，有钱都搞起来就对了
或 ...

大侠，我说的都是小打小闹，跟你说的直接买房，不在一个级别上。。。

Spring.Miao

投资房加装一套太阳能系统五千多，租金收益上涨假设50刀每周，两年内回本

等投资房上市出售时，比想同类型房产销售周期缩短35%，溢价11%

欧耶

野牛

加卧室的原因有三， 一增加租金收入回报，二提高房子价值， 三提高可套现能力

选项B和C远优于 A

建议ABC都做哈哈

是个狼灭

Spring.Miao 发表于 2021-3-12 21:39
投资房加装一套太阳能系统五千多，租金收益上涨假设50刀每周，两年内回本

等投资房上市出售时，比想同类型 ...

太阳能系统能溢价那么多吗，而且也不能2年回本吧

房奴甲

我觉得装修厨房卫生间还是要的，但是提高不了多少租金，可以获得好的租客和稳定合约，减少损失。但投资房挣钱还是靠升值，租金差不离就得了，都是小钱犯不上折腾。为了升值的话，投入产出比最好的是修花园。修成low maintenance 的，租客也不用打理，卖也漂亮。但是这个钱不用提前花。

马车会杂工

现在买投资房出租，回报率太低，回报率没有超过7% 都是亏本，基本都是要倒贴钱了

野牛

马车会杂工 发表于 2021-3-12 23:03
现在买投资房出租，回报率太低，回报率没有超过7% 都是亏本，基本都是要倒贴钱了 ...

为何不超过7%就是亏本？ 请指教

金庸大师

我两万刀装修，全新内外油漆，全新厨房，全新卫浴，全新地毯地板革。增加不了什么租金，主要是几年内不要去维修，省事

马车会杂工

野牛 发表于 2021-3-13 00:31
为何不超过7%就是亏本？ 请指教

你要还银行利息，货币贬值，不考虑房屋升值纯看出租回报率的话，你的收益必须要大过这些才划算的

gawen1972@gmail.com

马车会杂工 发表于 2021-3-13 09:33
你要还银行利息，货币贬值，不考虑房屋升值纯看出租回报率的话，你的收益必须要大过这些才划算的 ...

我每年亏2万，但房屋每年涨10万。这不也是赚？否则每年2万有什么好投资的？2万对比8万收入，己经400%了。

comsuntech

gawen1972@gmail.com 发表于 2021-3-13 09:53
我每年亏2万，但房屋每年涨10万。这不也是赚？否则每年2万有什么好投资的？2万对比8万收入，己经400%了。 ...

现在投资房产都是冲着captail gain去的，一旦政府实施资本利得。整个房市要和日本一样有个50年探底

野牛

马车会杂工 发表于 2021-3-13 09:33
你要还银行利息，货币贬值，不考虑房屋升值纯看出租回报率的话，你的收益必须要大过这些才划算的 ...

猩猩都叫兽

comsuntech 发表于 2021-3-13 10:34
现在投资房产都是冲着captail gain去的，一旦政府实施资本利得。整个房市要和日本一样有个50年探底 ...

CGT出台的话，我觉得短期肯定会冲击市场。。。但是长期看，真的也没其他投资项目，最后还得进房子里。资本利得税出台后的第1-2年，就是下一次的谷底，敢进场抄底的，就会和疫情时抄底的一样赚的盆满钵满。CGT没准哪天被废，或者交税就交呗，银行利息那么点也得交，最后钱还是没地去只能进房市。。。。

Spring.Miao

是个狼灭 发表于 2021-3-12 22:05
太阳能系统能溢价那么多吗，而且也不能2年回本吧

抛开别的不谈    都是实际案例来的数据

技术的发展，成本的下降，电费的增长，让回报率越来越高

trdeyoualbert

房奴甲 发表于 2021-3-12 22:20
我觉得装修厨房卫生间还是要的，但是提高不了多少租金，可以获得好的租客和稳定合约，减少损失。但投资房挣 ...

中肯，有实战经验

tyzdyz

学习了哈哈哈

金庸大师

分析学家 发表于 2021-3-14 04:09
你这两万刀，90%都浪费。比如地板和油漆不会坏。橱柜也不会坏。马桶和淋浴还有水龙头都是小部件坏。你花 ...

还有最重要一点是，我找的租客质量高，价格不错。我的观点，连自己都不想住的房子我是不会出租给别人住的，其实我连每个房间的网络点都连好了，热水炉全换高压的

房奴甲

金庸大师 发表于 2021-3-21 09:53
还有最重要一点是，我找的租客质量高，价格不错。我的观点，连自己都不想住的房子我是不会出租给别人住的 ...

握手！我也不能出租自己嫌弃的房子。      

zhong5487

金庸大师 发表于 2021-3-21 09:53
还有最重要一点是，我找的租客质量高，价格不错。我的观点，连自己都不想住的房子我是不会出租给别人住的 ...

哈哈，我也是，自己都看不上嫌弃的房子，你怎么能指望找到爱护房子的好租客，现在基本出租的都是全翻新过的房子，虽然租金多不了几十刀，但是有个好房客非常重要