求解，关于volcanic viewshafts overlay(火山视图轴线？）内房屋高度的限制。

cbgs163

最近发现好多在售的房子，都在Regionally Significant Volcanic Viewshafts Overlay内。好像在这里如果建新房，对高度有特殊限制，比如即使是在urban zone内（正常可以建到11米）或Terrace Housing Apartment zone内（正常可建16米），但也都只能建到9米，两层。           1， 那是不是说如果不超过9米可以建三层，也是不行的，只能两层，是吗？          2，可是我又看到最近建的新房 18 Houkura Way, Mt Albert, 也是在同样的 Regionally Significant Volcanic Viewshafts Overlay里面，就建了三层。这怎么解释尼？


谢谢。

陌生的香港人

這個東西是有點複雜 但我的理解是這樣

1. 這個viewshaft overlay下每個不同火山 不同viewshaft 不同坐向 不同區域 甚至每塊地viewshaft 的不同部分的具體額外高度限制都不同 （根據這塊地和這個火山的距離和自身地勢而定） 不是一刀切9m   如果你看unitary plan相關的條文 裡面是說如果房子超過了這個Schedule 9 的 viewshaft 高度 (這個schedule 9 裡面有堆圖表和數字 大概是只有土地測量師才看懂的高度數據 所以unitary plan也要求在這viewshaft區域內建房必須找土地測量師證明其高度comply 還是不 comply 這個viewshaft 的高度限制 ）才有這個最高 9m的設限  而這個9米其實是作為申請RC 難度的標準 （例如如果不超9m RC是所謂的restricted discretionary activity 屬於比較簡單的申請 可如果超過9m 那就變成是non complying activity 申請要批下來council 還可以考慮一大堆其他事情和政策等）  但如果房子本身因為和這個火山的距離和本身地勢關係而根本沒超這個viewshaft 下的容許高度  那就沒有9m 這個限制 而可以按照zone下的最高高度標準來建   


2. Mt Albert 這個房子 首先看上去和Mt Albert 這個火山本身有點距離  在UP GIS 這個overlay 的高度顯示是32m  當然我也不清楚這個高度顯示和schedule 9 裡面那些測量圖表數字的關係是什麼 所以這個需要land surveyor 確認  但或許就是如我上面說的 因為其距離和地勢本身並沒有超這個viewshaft 規定下的高度  所以能建3層  當然 也不能排除是這個房子之前可能挖不少土  所以就符合相關規定了 - 不能單用現在看到的層數來猜是什麼回事  如果真的要想知道是什麼情況 最好是看看這個房子報批時的consent 文件和圖紙了

cbgs163

陌生的香港人 发表于 2021-1-30 16:09
這個東西是有點複雜 但我的理解是這樣

1. 這個viewshaft overlay下每個不同火山 不同viewshaft 不同坐向  ...

非常感谢。

cbgs163

陌生的香港人 发表于 2021-1-30 16:09
這個東西是有點複雜 但我的理解是這樣

1. 這個viewshaft overlay下每個不同火山 不同viewshaft 不同坐向  ...

Non-complying activity好像可以翻译成“不合规行为”吧？ 所以说，Non-complying 的也是可以向council申请，只不过或许能申请下来，或许也申请不下来，是吗？

陌生的香港人

cbgs163 发表于 2021-1-31 11:23
Non-complying activity好像可以翻译成“不合规行为”吧？ 所以说，Non-complying 的也是可以向council申 ...

是的 non complying activity 和 restricted discretionary activity 的不同在於 後者council 只能考慮有限的事情 而non complying activity 則基本上council可以考慮所有東西 當然最重要就是這個違規會不會讓這個unitary plan 的整體政策目標都不符 這和restricted discretionary 下只看某種影響 （例如只是景觀上的影響）是不同的

cbgs163

陌生的香港人 发表于 2021-1-31 11:49
是的 non complying activity 和 restricted discretionary activity 的不同在於 後者council 只能考慮有 ...

明白了。非常感谢。