未经councilil改造的问题？

moonIlight2013

最近看一处房产，本来是3卧室一卫生间，现在的owner没有经过council批准把一个卫生间隔了一下，又加了一个马桶。另外他把车库改成了2个sleepout（这个是经过council报批的），但是现在sleepout没有卫生间，没通水和下水道等等。基本废掉，出租不好租。

我想问下有经验的过来人：

1、这个房子值得入手吗，会不会有什么后遗症？现在房主说，多出的马桶虽然没有报批council但是保险公司还是可以给这个房子保险的。我如果想买的话？offer价格的时候要注意什么问题？我可以加个condition吗？比如如果我买房屋保险的时候，保险公司不给保险，那么我就不买？--感觉蛮奇怪的，好像很少有人提这个条件。

2、我想把后面车库的两个sleepout通水，改造一下，这样两个卧室都可以出租。我可以向council申报改造房子。如果申报的同时，告诉council，之前业主没经过你允许加了一个抽水马桶。--如果这样做会不会被他们追加什么罚款之类，或是要求恢复房屋原状。我想，如果我给sleepout通水他们不会拒绝，我是犹豫是否应该同时告诉他们马桶的事情？

3、我想问问另外这里有没有专门帮忙验房的专家（不是那种就是看building report的律师什么的），就是你花笔钱，交房的时候他亲自到房间里面走一圈，犄角旮旯每个地方帮你过一遍，什么小地方, 电源呀？等等。--如果有这种服务，英文叫什么？

bubugu

如council不批，五臥室一卫谁住？
申报多一个卫生间council 会批。但申报加2个卫生间council 好大机会不会批。
除非把车库改成minor dwelling 可以有卫生间有kitchen

陌生的香港人

bubugu 发表于 2020-1-21 20:32
如council不批，五臥室一卫谁住？
申报多一个卫生间council 会批。但申报加2个卫生间council 好大机会不会 ...

不是哪裡都可以在minor dwelling  你可以乾脆做個dwelling (可車庫該成dwelling 有點難辦 因為不容易達到最低要求的 30-45平方米 還不說其他)  但minor dwelling 則只是single house zone 才可以

當然做dwelling也有很多minor dwelling 沒有的限制 雖然其實如果地夠大 達到要求大概也不難 那就甚至可以分割了算了 不像minor dwelling  還要每塊地至少有300 400 net site area 才能分

stw222

啥也不说了 顶楼上香港人

moonIlight2013

bubugu 发表于 2020-1-21 20:32
如council不批，五臥室一卫谁住？
申报多一个卫生间council 会批。但申报加2个卫生间council 好大机会不会 ...

多谢帮助。

1、这个卫生间已经都被现在的owner做好了，但是她没有申报，如果我直接申报？会不会有问题？council会因为我未经批准建造，罚款什么的？还是最好房屋交割之前让owner申报了？不过审批要很久。

2、哦那这两个sleepout基本废了，无法出租了，总不能让租客天天跑进房子里面上卫生间吧。

moonIlight2013

陌生的香港人 发表于 2020-1-21 21:32
不是哪裡都可以在minor dwelling  你可以乾脆做個dwelling (可車庫該成dwelling 有點難辦 因為不容易達到 ...

多谢，听你讲好像很麻烦。房子本身大概110多平，地倒是有小800平米。

现在owner改装车库成sleepout倒是council批准的，我是搞不懂他当初为什么不加装卫浴，他说孩子睡觉用的，没必要，我是怀疑council不批。

陌生的香港人

moonIlight2013 发表于 2020-1-22 11:52
多谢，听你讲好像很麻烦。房子本身大概110多平，地倒是有小800平米。

现在owner改装车库成sleepout倒是c ...

那個廁所建議就一次過也做個COA 什麼的 將其合法化吧  當然前提是要找到有設計師和你做這個

看不懂你說的‘通水’是什麼意思 只是加個衛浴還是加sink/廚房？ 如果只是衛浴那應該問題不大 其實加廚房也可以 只要你房子是2013年9月已經在的房子  但只能加一個  這個算是conversion of the existing dwelling into 2 dwellings  這不是dwelling 也不是minor dwelling  是一個特別容許的級別 前提是這個房子必須是13年就已經建成的

moonIlight2013

陌生的香港人 发表于 2020-1-22 12:42
那個廁所建議就一次過也做個COA 什麼的 將其合法化吧  當然前提是要找到有設計師和你做這個

看不懂你說 ...

哦，多谢指教。请问COA全称是？找设计师太难了，其实他们改造很简单，我怀疑根本自己DIY的没有设计师，就是把原卫生间，隔出个小的单位，里面就一个马桶。这个我真怀疑他们有设计师，动手强的自己搞定了。现在的owner自住，他说他们家孩子多，照他的说法加个马桶，外面加两个孩子睡觉的地方一是方便，二是大一些孩子有些自己空间，所以外面是sleepout没考虑那么多卫浴厨房什么的，一家人肯定吃饭都在一起的。小孩初中高中也不会做饭。

我说的“通水”的意思就是现在就是两个卧房，就是可以睡觉，一般起居，没有厨房和卫浴，也就是说水管和下水道都没有接过来。我觉得我如果改造，加个马桶和淋浴房就可以了。我是准备就加一个卫浴，这样住在sleepout里面房客可以share卫浴，不用跑进屋子里用卫生间和洗澡。至于厨房，如果不能加就算了，到屋子里面烧饭，吃饭都可以。但是我觉得我是房客，让我上厕所跑很远，我是不喜欢租的。

“2013年9月已經在的房子”你是说sleepout在这个时间改装盖好的吗？还是只房子？房子肯定2013年满足，至于sleepout不知道，我要问问。

我不明白您说的只能加一个？是只一个房子厨房就只能一个吗？还是卫浴？我曾经看到那种投资房或是改造做airbnb的，一间房子里面厨房，客厅就一个，但是有六个卧房，每个卧房都有一个卫生间（包括，马桶，盥洗的sink还有一个淋浴）。--这个不大可能是私建吧？

陌生的香港人

moonIlight2013 发表于 2020-1-22 14:16
哦，多谢指教。请问COA全称是？找设计师太难了，其实他们改造很简单，我怀疑根本自己DIY的没有设计师，就 ...

COA - Certificate of Acceptance 所有上世紀 1992年以後的沒有拿building consent的非法改建都可以以這個方式將其合法化  包括你說的沒有consent 的廁所 但申請這個需要做很多research  也要先和council開會  如果你要報批那你必須先找人畫圖的願意和你做 因為為這些違章改建申請COA這個的確是只能賺賣白菜的錢卻要操賣白粉的心的事  設計師有活大概情願設計百萬豪宅也不會想做這個  

說回你車庫那個sleepout 房間   如果加廁所應該問題不大

2013年9月這個我說的是第二廚房 也假設你房子是在奧克蘭（？）的規定  一個房子可以有很多個衛浴 但只能是一個廚房  因為廚房是決定這個是不是獨立住宅單位的必須條件  可是 unitary plan 也容許在13年9月已經存在的房子可以多一個廚房 但只能有多一個  看到你說你有兩個sleepouts 所以我問你是不是想每個sleepout 都給他們弄個新廚房 如果做一個還可以  做兩個(變成房子共有3個廚房) 就不行了 因為多出來那個council 就會當成是3rd dwelling 不一定完全不行 但會麻煩很多 至少停車位你就要弄多一個 可能還要收你development contribution  

moonIlight2013

陌生的香港人 发表于 2020-1-22 15:14
COA - Certificate of Acceptance 所有上世紀 1992年以後的沒有拿building consent的非法改建都可以以這個 ...

多谢，您热心回答！！

moonIlight2013

陌生的香港人 发表于 2020-1-22 15:14
COA - Certificate of Acceptance 所有上世紀 1992年以後的沒有拿building consent的非法改建都可以以這個 ...

1、再请教一下，假如我买了这个房子，那个屋子理多余的马桶，之前owner没有申报，我也不申报，今后会不会有什么问题？

2、外面新建的sleepout，图纸也有，council那边手续齐全，都没问题。我如果加装卫浴，改装我会想他们提交正规申请的？sleepout在外面，我如果就提出改造sleepout(加卫浴），council会不会派人过来检查，主屋比如发现多装马桶为申报。我就怕这个麻烦，买下来，回头罚款什么的。

陌生的香港人

moonIlight2013 发表于 2020-1-23 15:40
1、再请教一下，假如我买了这个房子，那个屋子理多余的马桶，之前owner没有申报，我也不申报，今后会不会 ...

1. 沒事 那就等將來你要賣的時候 新買家如果是華人的話 再來skykiwi 發帖問好了 這個已經是歷史遺留下來的問題 只會一代傳一代 每次要買賣時才出來亮相一下 直到一天房子給拆掉...

2. Building Consent Council 在審批過程中不會派人來檢查 CCC大概也不會看你主房子 如果萬一真的有問題他們會給很多機會給你去處理這個情況 可以申請COA或者拆掉 如果再不理 除非有嚴重安全隱患他們可以和你拆了然後收你錢 但就一個馬桶 相信不至於....

amykaio

陌生的香港人 发表于 2020-1-22 15:14
COA - Certificate of Acceptance 所有上世紀 1992年以後的沒有拿building consent的非法改建都可以以這個 ...

賺賣白菜的錢卻要操賣白粉的心,这个形容，绝了

xinmu

陌生的香港人 发表于 2020-1-22 15:14
COA - Certificate of Acceptance 所有上世紀 1992年以後的沒有拿building consent的非法改建都可以以這個 ...

好人 ！好人有好报！