Council Consent 会失效？

静海以南

楼主这房子你是非买不可吗？
如果是我掉头就走了，这么多房子可选，你何必要选个这么麻烦的？

猩猩都叫兽

海布里传奇 发表于 2019-10-26 21:25
谢谢您提供的信息。请问下3+1是什么意思？“1”是说屋内带有厨房的一室？ ...

对， 一房一厅合法的。

猩猩都叫兽

陌生的香港人 发表于 2019-10-27 10:10
Covenant 是私人協議  council沒有enforcement power  如果這個covenant 是N年前的 而訂立那個人或者組織 ...

对，律师也说不清楚，最后就放弃了，太麻烦。哈哈

Marill

还是回国吧 发表于 2019-10-24 11:25
我觉得是因为他们干了违法的事儿，又不想说，所以随便编了个借口，要是真的是consent的问题，应该是把整个 ...

不会吧，违法的事情就不会找康嫂申请consent了，偷偷地进村，打枪地不要。

既然申请了consent，说明一开始是打算正常弄的。一般到期还没开始弄那consent就lapse了。不过这个都弄完了要lapse，那可能是验收没过？甚至压根就没验收。

陌生的香港人

Marill 发表于 2019-10-30 16:58
不会吧，违法的事情就不会找康嫂申请consent了，偷偷地进村，打枪地不要。

既然申请了consent，说明一开 ...

這個 lapse 應該只是說這個包廚房的minor dwelling 而言 和到期不到期的lapse 沒關 一般consent 建好了完成了就是永遠了 根本不會lapse  這個看來目測那應該是當時有點網開一面 下不為例的舉措

不過都說了 這些舊歷史規定 應該都給unitary plan 一般舊房子可以做兩個dwellings 的新條款取代了 不知道樓主到council 問了沒有 ？

Marill

陌生的香港人 发表于 2019-10-30 21:46
這個 lapse 應該只是說這個包廚房的minor dwelling 而言 和到期不到期的lapse 沒關 一般consent 建好了完 ...

哦哦，这样啊

海布里传奇

陌生的香港人 发表于 2019-10-30 21:46
這個 lapse 應該只是說這個包廚房的minor dwelling 而言 和到期不到期的lapse 沒關 一般consent 建好了完 ...

您的推断是极有可能的。我去council问过了，他们的答复是确实存在Convert 成2个unit的机会。依据也就是您提到的unitary plan。但是在当前这个时间点，council无法作出一个肯定能审批通过的说法，而是要将来申请时再做决定。注：council说这个conversion需要申请的是Building Consent

我想再请教下您，对于我来说是不是存在2个选项？
1）申请building consent，convert成两个unit
2）不申请building consent，而是申请CoC

谢谢！

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-31 17:36
您的推断是极有可能的。我去council问过了，他们的答复是确实存在Convert 成2个unit的机会。依据也就是您 ...

哈 那我說的基本就正確了  minor dwelling與否其實不太是building consent 的問題 而是planning / resource consent 的問題 （就是管住宅密度方面的）你說的申請應該是我之前說的COC (Certificate of Compliance 再說多次 這不是CCC (Code Compliance Certificate)  這兩個是不同的法例下的申請 雖然名字很像)  吧？ 這個你其實是可申請可以不申請的 不過你問前台 他們當然不會給你肯定答案 要申請的話還是看交的資料吧  不過這個2nd dwelling conversion 的要求不難達到

至於building consent -  這個改建之前不是已經有building consent了嗎？ 為什麼還要重新申請BC呢？ 就是要再申請（假設有沒有consent 部分的話）也應該是COA (Certificate of Acceptance) 而不是BC啊 BC可不能補辦呢

q3367210

楼上香港人回答你关于RC了，我回答你一下关于BC吧。

其实也简单，这个毕竟都是关于RC的事情。BC一旦发了，按时完工了，CCC发了之后，BC是不能失效的。Building Act里就没有关于这样的条款。即使双方签了协议（之前的owner)，这个是没有法律效力的，不受Building Act保护的。你放心用。

如果RC让你拆，BC 和CCC council 都批了，那你就让council的building department 来赔偿planning department要求你拆除minor dwelling所损失的费用。

陌生的香港人

q3367210 发表于 2019-10-31 20:12
楼上香港人回答你关于RC了，我回答你一下关于BC吧。

其实也简单，这个毕竟都是关于RC的事情。BC一旦发了， ...

噢 你是建築設計師？謝謝BC方面的補充

不會的 雖然部門是不同  BC/RC部門本來也沒有什麼交集 但說到賠償council就是一體了 他們的律師也會介入 絕對不會有兩個部門這方面打起來要對方部門賠償的情況出現呢 哈哈

再說 既然整個住宅區的密度政策大方向已經改過來 都可以這樣做了 council也不可能要他們拆呢

q3367210

陌生的香港人 发表于 2019-10-31 21:40
噢 你是建築設計師？謝謝BC方面的補充

不會的 雖然部門是不同  BC/RC部門本來也沒有什麼交集 但說到賠償 ...

我是Kern，我们wechat聊过的。我在其他council做building control officer.

所以其实我想表达的意思是，他们就不愿意管这个事情，民不告官不究，全世界其实都一样，他们自己也不想惹这种麻烦。

所以楼主什么都别说就好了，闷声出租，真到了被投诉，council自己也有错误，一起连带告，真不用怕。况且你说了在新的密度政策下，多半重新申请个RC，批准几率也很大。

人生如梦-颜

q3367210 发表于 2019-10-31 21:51
我是Kern，我们wechat聊过的。我在其他council做building control officer.

所以其实我想表达的意思是 ...

那万一哪天房子着火或者出啥问题，保险会不会以有违建为由拒赔呢？

海布里传奇

q3367210 发表于 2019-10-31 20:12
楼上香港人回答你关于RC了，我回答你一下关于BC吧。

其实也简单，这个毕竟都是关于RC的事情。BC一旦发了， ...

谢谢您的指教。

请问如何理解BC/CCC都发放了，但是RC是带condition的？我前面提到的Council写给前面两任屋主（分别1996年2003年）关于minor dwelling要在卖房前拆除这样的话都是来自于管Resource Consent的部门

q3367210

人生如梦-颜 发表于 2019-10-31 21:55
那万一哪天房子着火或者出啥问题，保险会不会以有违建为由拒赔呢？

好问题，这属于法律范畴，问律师估计。

着火要看起因和保险条款，如果是符合Building Act的，而且是正规走了BC-CCC程序的，他确实是符合Building Act. 但他不符合Resource Management Act，说到底还是不legal created。搞不懂了，问律师吧。

海布里传奇

陌生的香港人 发表于 2019-10-31 17:41
哈 那我說的基本就正確了  minor dwelling與否其實不太是building consent 的問題 而是planning / resourc ...

我在咨询Council的时候表达的是要将这个房子convert成两个unit这样一个意图，对方说这个需要Building Consent，并且满足planning的相关要求（ access, parking manoeuvring 等等(Auckland Unitary Plan Chapter E27 refers)）。会不会是说错了？不是应该申请building consent？

按照您的意思，我是应该申请CoC，准确的说是对应Conversion into two units这个条款的CoC？

q3367210

海布里传奇 发表于 2019-10-31 22:08
谢谢您的指教。

请问如何理解BC/CCC都发放了，但是RC是带condition的？我前面提到的Council写给前面两任 ...

如上回复：
BC属于Building Act管辖，RC属于Resource Management Act管辖（planning department)。

不同的法律，管理的范围不一样。你的就属于符合BA不符合RMA的。说到底是illegal。但council有错，具体责任划分就属于扯皮和律师范畴了。

海布里传奇

q3367210 发表于 2019-10-31 22:16
如上回复：
BC属于Building Act管辖，RC属于Resource Management Act管辖（planning department)。

谢谢您的及时回复，清楚多了！LIM里面我只看到了CCC issued，并没有单独一条BC issued。但是property file里面有当年building consent的复印件。这样子可以等同于理解为BC + CCC都是没问题的吗？问题有点碎，麻烦您了。

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-31 22:14
我在咨询Council的时候表达的是要将这个房子convert成两个unit这样一个意图，对方说这个需要Building Con ...

這個廚房加建不是現成的嗎？你說要convert 他當然說要申請 BC了

Conversion into 2nd dweling  E27 本身不帶停車位要求  你見那個planner要么聽錯或者他自己也搞錯了

再說一次 如果那個廚房的minor dwelling 什麼的是現成的 （改建和圖紙一樣 不多不少) 只是那個note 你又沒所謂的話 大可以什麼都不用申請

如果圖紙和現場看到有不同的 你只能找設計師和你看看 要不要申請COA  而這個COA是針對不同那部分 不是廚房本身

如果一切都是一模一樣的  但你因為那個note  （有一點樓主好像還沒說的是這個note 到底是在哪裡見到呢？在合約還是LIM上？）而擔心買了將來要賣時有困難或者怕房客看到這個note 趁機用這個搞事（雖然他應該也搞不到什麼 法律已經容許了）  申請COC

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-31 22:24
谢谢您的及时回复，清楚多了！LIM里面我只看到了CCC issued，并没有单独一条BC issued。但是property file ...

要有BC才需要申請CCC（完工許可）啦 如果連BC都沒有 也不會有CCC  有蓋章圖紙這些應該就ok了

至於為什麽LIM沒顯示BC  大概你又要問council 了

海布里传奇

q3367210 发表于 2019-10-31 22:16
如上回复：
BC属于Building Act管辖，RC属于Resource Management Act管辖（planning department)。

找到了当时Council发building consent时候的一些文字，看起来它有说明这个buidling consent依赖Resource Consent的获取。

这样看来Council是不是已经做到了内部的一致性？

海布里传奇

陌生的香港人 发表于 2019-10-31 22:32
這個廚房加建不是現成的嗎？你說要convert 他當然說要申請 BC了

Conversion into 2nd dweling  E27 本身 ...

谢谢：））在下对这块非常不熟悉，一开始以为只有通过conversion才能做成合法，所以就说了conversion

现在的房子布局除了一处有不一致以外，其他的空间（房间，卫生间）都是一模一样的。不一样的地方时图纸上画的kitchen只有一个水槽，并没有画cooktop（但整个房间标注了是叫做kitchen）。但是实际上Kitchen里面还摆了一个cooktop在用

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-31 22:50
找到了当时Council发building consent时候的一些文字，看起来它有说明这个buidling consent依赖Resource C ...

這是行內所謂的section 35 (現在好像叫s37了） 信件 就是當初申請building consent 時 council planner 發現有minor dwelling 的風險而需要申請rc 所以放了這個東西在building consent 上 反正building consent 的申請如果符合building code 是必須批下的 可是因為有所謂的planning matter （就是住宅密度違規 當時的）因而他們放了這個note  在這個BC上提醒申請人要先搞好RC 才能開工 如果不理的話 當時房東是找不到人來檢查 也拿不到CCC的

後來有CCC相信就是因為當時房東大概和council達成協議 那個臨時minor dwelling的RC（說廚房只能短暫保留 不然必須拆）批了 所以才可以保存這個minor dwelling 時也能拿到CCC

海布里传奇

陌生的香港人 发表于 2019-10-31 22:32
這個廚房加建不是現成的嗎？你說要convert 他當然說要申請 BC了

Conversion into 2nd dweling  E27 本身 ...

对了，前面忘了回您，Note是由屋主提供的。而且不在LIM里，也不在房屋买卖合同上，是单独整理成了一个agreement，意思是新的买家你已经知悉这个事项。

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-31 23:00
谢谢：））在下对这块非常不熟悉，一开始以为只有通过conversion才能做成合法，所以就说了conversion

现 ...

我還是搞不清楚你發帖時說的下面這段到底是哪裡看到的：你說的是合同 但LIM有這句嗎？

Minor Dwelling

The Purchaser acknowledges and has been made aware that the Council consent for the
minor dwelling is personal for the Vendor and lapses on sale of the property. The Vendor
will remove the oven/cooktop from the downstairs area before settlement.


Conversion of dwelling into two dwellings 是Unitary Plan 對這種改建的特別叫法 不能亂用呢 你應該問他們的是現在這個情況算不算是屬於這種conversion  從你的形容 我看不到為什麼不是 如果是的話 那應該是可以的

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-31 23:08
对了，前面忘了回您，Note是由屋主提供的。而且不在LIM里，也不在房屋买卖合同上，是单独整理成了一个agr ...

說了那麼久 再看到你引來的這封Section 35信 好明顯就是Council 在舊房東申請BC的時候因為看到廚房物體被認為是minor dwelling 而要求他們申請RC的  但再看看你的原文 好像說的這個consent 其實並不是RC而只是BC?  你也說這幾行字不在LIM裡  那有沒有在propoerty file裡看到其他相關書信文件說容許這個廚房 但要保留到賣時就要拆掉 ？

最重要的是 那到底這個所謂 minor dwelling 到底有沒有RC呢？如果有的話 裡面應該有conditions 說明你所講的時限

如果都沒有  那極有可能是當時房東在收到上面那封信後就改了一下圖紙 刪掉了這個讓人懷疑的廚房 (通常一個sink就可以讓他們懷疑了)  讓council沒有機會變成minor dwelling 在就過關了 然後他們後來自己又偷偷放了水槽/爐子上去  自知有問題 所以才會在合同這樣說的  但這不是council的要求說什麼失效  最基本問題是這個廚房從而被認為會形成的 minor dwelling 根本從來就沒拿過被要求申請的resource consent 所以是非法的  因為這個廚房/minor dwelling 一開始就沒有拿過RC  所以不存在你之前所說的 minor dwelling 拿了consent 而會失效的情況 -  所以我就奇怪為什麼council 當時會這樣網開一面而又會有時間限制呢 就是有時間限制 該限制也會在RC裡面的conditions裡清楚說明  而不是只在LIM report裡面寫這個 .....

不過 不用擔心 已經也說了很多次  自從2016年 unitarty plan生效後  這個改動已經是可以的了 你要看就是這個爐子要不要COA吧  或者想清白一點申請個COC也行

海布里传奇

谢谢陌生的香港人的结论和分析，十分有帮助！也一并感谢q3367210，你们两位让我好好学习到了BC/RC/CCC，CoC好多的知识呀