留给投资者扫货的时间可能不多了

V7

Eric好颓废 发表于 2019-8-16 10:34
印证了我的推测，宇宙第一好区Otara上周出了个6.5的普通货，我身边有三个朋友盯着，其中两个下了offer.听 ...

我也来学习学习，真心求教，6.5 这个怎么算的？

V7

Eric好颓废 发表于 2019-8-15 19:07
阁下年初发的帖子我也有印象，当时我想进一个西区的好货也是因为Fin挂了，心中非常郁闷，毕竟拍了两次队 ...

依旧还是卡在收入上，11--13年入的货，基本上equity在50%以下，租金全部都可以还贷还有多的，现在看上一个租金非常好的大连排盘，租金已经可以cover，就算test 0.7的利率都可以，依然是收入。可是不买怎么会有被动收入呢。日了狗了！真不知道阿海怎么操作的

Eric好颓废

V7 发表于 2019-8-17 12:08
我也来学习学习，真心求教，6.5 这个怎么算的？

学习不敢当，交换一下意见而已

6.5指的是回报率啦，一般用年租金除以进货价算出来的。以目前息口算，如果进货价900k6.5的回报率那么扣除息口和outgoing每周大约可以净赚18k一年。

可以银行不会这么算，因为16年底引入的responsible lending rule.银行会以6.5-7%去测试你的还款能力，别忘记了租金还会打折75-80不等，至此，算法就是:如果你要serve一个900k的Loan那么你需要租金收入要到:
周租金*0.8*52/0.065=900k 算出周租金要到1400才够。那已经是8点的回报率了。

换句话说，如果货回报不到8点那么必须要你目前有sercve更多loan的现金流。

因为home loan是超级优质的贷款，本丝以为世界上可能没有比home loan更优质的贷款了～所以注定只有少数优质客户可以拿到。

中间或许有些操作空间，但是原则上就是这样的计算方法了

兄弟进货早的话可以找考虑增加RV.再做下一步打算。

Lease

Eric好颓废 发表于 2019-8-17 19:39
学习不敢当，交换一下意见而已

6.5指的是回报率啦，一般用年租金除以进货价算出来的。以目前息口算，如 ...

6.5 甚至8 确实令人羡慕， 但看你前面的帖子说是在Otara. 那个区历来yield都比较高， 我在2003年在那里买过一个房，当时是8.1%的yield， 后来几年租金上涨后， yield也达到了两位数。

但是， 那个区的租客质量太差了，有PM管理也很难找到好的租客。欠房租， 上法庭是家常便饭。我坚持了10年，2013年卖掉了。这是我卖掉的唯一一套投资房。

ButterflyWing

Eric好颓废 发表于 2019-8-16 10:34
印证了我的推测，宇宙第一好区Otara上周出了个6.5的普通货，我身边有三个朋友盯着，其中两个下了offer.听 ...

方便短个地址看看吗？我也超级爱OTARA，但是我没贷款额度了。所以纯研究性质。谢谢

BJ0108

房奴甲 发表于 2019-8-16 07:06
对，这个是大多数人的做法，比较稳。就不知道贷款如何了。我记得2011年上升趋势明确的时候，贷款很难的。 ...

2016年购买的，一般房租很难抵上贷款。（一般一周需要2-300.）这应该是个普遍现象。温水煮青蛙。说再多也没用。走着看吧。

房奴甲

BJ0108 发表于 2019-8-18 01:44
2016年购买的，一般房租很难抵上贷款。（一般一周需要2-300.）这应该是个普遍现象。温水煮青蛙。说再多也 ...

一周贴二百的话，一年就贴一万，这这这，太夸张了吧，投资者能这么傻呀?而且这么有钱。

Lease

房奴甲 发表于 2019-8-18 13:42
一周贴二百的话，一年就贴一万，这这这，太夸张了吧，投资者能这么傻呀?而且这么有钱。 ...

2016年买大地破房的，一周贴两三百是最起码的。

BJ0108

房奴甲 发表于 2019-8-18 13:42
一周贴二百的话，一年就贴一万，这这这，太夸张了吧，投资者能这么傻呀?而且这么有钱。 ...

你自己不会计算一下？
房价100万左右。周租金550-600. 你再算算一周需要自己贴多少进去？

V7

BJ0108 发表于 2019-8-18 22:07
你自己不会计算一下？
房价100万左右。周租金550-600. 你再算算一周需要自己贴多少进去？ ...

感觉贴不到多少钱啊

Lease

V7 发表于 2019-8-19 11:20
感觉贴不到多少钱啊

现在贴的少了， 3.6%的利率。 但当时是4.2%， 肯定是贴1万多

房奴甲

Lease 发表于 2019-8-19 11:34
现在贴的少了， 3.6%的利率。 但当时是4.2%， 肯定是贴1万多

只有expect很快就有capital gain才能这么疯狂地买投资房吧？我觉得14年左右还是有不少人这么干，但是16年已经看到顶了，还有几个人这么干啊？15年奥克兰已经不能这么买了。

Lease

房奴甲 发表于 2019-8-19 11:41
只有expect很快就有capital gain才能这么疯狂地买投资房吧？我觉得14年左右还是有不少人这么干，但是16年 ...

呵呵， 我只能说你见的太少。

有几个人能看到顶？你太高估一般人的智商了， 尤其是在投资的时候。房价越是疯狂的时候越多人这么干。

房奴甲

Lease 发表于 2019-8-19 11:45
呵呵， 我只能说你见的太少。

有几个人能看到顶？你太高估一般人的智商了， 尤其是在投资的时候。房价越 ...

好吧我少见多怪。

一年贴一万。乖乖。贫穷限制了我的想象力。

V7

Lease 发表于 2019-8-19 11:34
现在贴的少了， 3.6%的利率。 但当时是4.2%， 肯定是贴1万多

后面会越来越少。

回头来看买地带房的不恐怖，恐怖的是买期地然后贷款盖房的，这种才是要死。

BJ0108

房奴甲 发表于 2019-8-19 11:51
好吧我少见多怪。

一年贴一万。乖乖。贫穷限制了我的想象力。

贴一万多就算多了？那些多头的近几年买进的哪一个不是一年要贴一万多的？
别忘了，还有保险，地税等费用的。

Eric好颓废

Lease 发表于 2019-8-17 21:31
6.5 甚至8 确实令人羡慕， 但看你前面的帖子说是在Otara. 那个区历来yield都比较高， 我在2003年在那里买 ...

我在宇宙第一豪宅区有一个HNI，17年进的货，也就是某些人口中的买在山顶，当时6.7回报率，今年加租已经去到7点了，租客岛民一家15口住里面，拖过几次到没有欠过租。

就在上周查了查银行账单，这户租客已经交了6位数的租金给我。。。当然啦大头还是被银行拿走了。

Eric好颓废

ButterflyWing 发表于 2019-8-17 23:49
方便短个地址看看吗？我也超级爱OTARA，但是我没贷款额度了。所以纯研究性质。谢谢 ...

没问题中介说已经UC了所以不算是卖广告啦，34 dawson rd.

HNI 900k叫价，租金11**，话说是6.5+.

挂了三天进了8个offer。本丝当时就震惊了。

我朋友写了个870直接被房东拒了，都没有回价格。听说5天UC了。现金买家。

war2009

Eric好颓废 发表于 2019-8-19 23:31
我在宇宙第一豪宅区有一个HNI，17年进的货，也就是某些人口中的买在山顶，当时6.7回报率，今年加租已经去 ...

6位数租金是10w+吗？

V7

Eric好颓废 发表于 2019-8-19 23:34
没问题中介说已经UC了所以不算是卖广告啦，34 dawson rd.

HNI 900k叫价，租金11**，话说是6.5+.

实在不敢想象otara都已经快90万了

Lease

V7 发表于 2019-8-20 09:53
实在不敢想象otara都已经快90万了

这房子有6房， 700多平米的地， 至少外观看是不错的。

一般三房在那里也就50-60多万。

V7

Lease 发表于 2019-8-20 09:58
这房子有6房， 700多平米的地， 至少外观看是不错的。

一般三房在那里也就50-60多万。 ...

要知道那边的地16年也就20来万啊

我始终是觉得买投资房还是要看地点的，location依然很重要。
otara从来都不在考虑范围，以前得知一个朋友被迫卖了那里的投资房惨痛经历，每天都有亲戚来，住了15人以上，毛毛岛人直接在后院扔垃圾，拉屎，后来清理了相当于一个游泳池的垃圾。

yangranwu

Lease 发表于 2019-8-20 09:58
这房子有6房， 700多平米的地， 至少外观看是不错的。

一般三房在那里也就50-60多万。 ...

感觉还是很贵呀。。。。这么搞下去，otara价格先创新高了？location location location的 规律不灵了？

Lease

yangranwu 发表于 2019-8-20 10:46
感觉还是很贵呀。。。。这么搞下去，otara价格先创新高了？location location location的 规律不灵了？ ...

反正根据我个人的经历， 我是再也不会买otara的投资房。

yangranwu

Lease 发表于 2019-8-20 11:28
反正根据我个人的经历， 我是再也不会买otara的投资房。

可以理解；）

clam

Lease 发表于 2019-8-20 11:28
反正根据我个人的经历， 我是再也不会买otara的投资房。

always not brave enough to touch the Otara market...

Lease

clam 发表于 2019-8-20 12:32
always not brave enough to touch the Otara market...

Many investors have nightmare in Otara. I'm one of them though property appreciation is not bad.  

take-away

身边朋友一年贴三四万的投资房都有好几个，都是买的两百多万的好区大地破房，有钱贴就不怕

狂奔的蜗牛!!!

看起来还有大把的时间