请教投资公寓房税务问题

dadababa

我近期考虑贷款买一栋房子，里面有四套公寓，在一个title里。打算一套自住，其余三套出租。贷款的利息可以抵扣租金收入吗？是100%, 75%, 还是其他？多谢

dadababa

另外，这种情况下银行贷款首付比例最低怎么定？

Robbi

楼主是买一栋楼还是一座房子里面几个大房间隔开？

首先，这样的类型的房子/楼，贷款比例就不能按照平时这样算

再次，银行除了贷款比例之外，还要看你的收入，这里包括个人收入，租金收入 etc

还有，就是首付来源。。这个很重要。。

上面是在我看完楼主简单一两句话能想到的几个重点，如果有需要帮助，欢迎联系。

祝好运

dadababa

谢谢Robbi回复。这个房子在南岛，就不电话打搅了。

房子外表像普通的house, 现在里面有4套apartment, 各带厅卧浴。

LIM 中有如下信息：
“Building consent issued 15/01/2016；
Council refused to issue a Code Compliance Certificate, s93 Building Act 2004 11/01/2018；
Code Compliance application not accepted 08/02/2018；
Multi Unit Dwelling Alterations to 4 Units - Remove walls, joinery & exterior stair. Install new walls, beams, kitchens, bathrooms, linings. Addition of laundry+ robe area, windows and deck.

但06/03/2018 有一个site notice 说通过 “Multi Unit Dwelling Alterations to 4 Units” 相关的多项council检查。

这个房子算有CCC吗？

卖方提供了rental assessments, 比较optimistic。首付来源是个人存款，我个人收入基本能cover loan interest.

如果买来纯粹出租，贷款利息抵扣租金收入的规定比较明确。如果拿一套自住，好像事情就变复杂了。

lianlian88

咦，这个不是就是CCC没有过嘛？CCC有时候会针对不同部分ISSUE好几个的，楼主找个律师好好问问，你决定肯定会投资买房的话，好多律师都会先期给你提供建议的。
抵税部分也最好找会计问，我感觉可以抵的呢，自住房的利息现在都可以抵你平时的income tax的，投资房的话，将来ring-fence了，也是可以抵你的投资方房租收入的。

我感觉最大的concern就是CCC吧，对贷款保险都有不少影响的，所以一并连mortgage和insurance advisor一起问了也比较好。

dadababa

lianlian88 发表于 2018-4-2 14:26
咦，这个不是就是CCC没有过嘛？CCC有时候会针对不同部分ISSUE好几个的，楼主找个律师好好问问，你决定肯定 ...

谢谢lianlian88. 算income tax 的时候自住房利息现在可以抵扣工资收入吗？网上信息多有冲突, 真的是要找律师和会计师问清楚

lianlian88

dadababa 发表于 2018-4-2 20:38
谢谢lianlian88. 算income tax 的时候自住房利息现在可以抵扣工资收入吗？网上信息多有冲突, 真的是要找 ...

不好意思，我刚才查了一下，我记成了自住房又用作自己business office那种案例了，纯粹自己住是不可以抵税的，除非你自己有business，然后用自住房作business的office，那是可以抵扣一部分你business的税收的。。。

dadababa

谢谢lianlian88的澄清。本来我看 https://www.kannz.com/ird-releases-ring-fencing-paper-20180330/ 里面有这么一句： “税务局在取消负扣税之外也提出了一系列豁免情况，主要包括：
– 取消负扣税不适用于自住房或混合用途住房（比如部分自住、部分出租的住房），也不适用于房地产企业挂靠在收入账户上的土地；”， 也觉得疑惑：难道负扣税适用于自住房？

刚查了官方的报告， http://taxpolicy.ird.govt.nz/sit ... -fencing-losses.pdf， 里面有“3.7 The proposed loss ring-fencing rules will not apply to a person’s main home.  This is to ensure that a person who has a boarder in their main home, or who rents out a spare room occasionally, would not have to apply these rules, which are primarily targeted at residential investment properties.  The meaning of “main home” would be the same as for the bright-line test, which has a main home exclusion. ” 才明白这个自住房适用负扣税针对的不是房贷利息支出，而是寄宿收入与支出等。

陌生的香港人

一個房子有四個units 卻還是單一title？ 之前有申請過分割許可嗎？ 不給ccc  會不會是可能設計有密度方面 (density) / town planning 的問題所以不給過了 ？

樓主看看這個LIM Building Consent 有沒有顯示有 s37 under Building Act 的標記?  Building Consent 如果有section 37 under Building Act 的標籤你是拿不到CCC 的  必須先搞定了planning 方面的事 （申請了resource consent OR 將方案改回符合該區城市規劃法規District Plan 的設計標準）拿掉了這個標記才可以批下來


當然樓主這裡問的是稅的事情本來我就不應該說什麼的 但看到樓主在買這個1個title 卻有4個units 的單位 既然是新建的又在說不知道CCC有什麼問題 所以就想到這個會不會可能是原因？  如果不是planning方面的問題  南島這個 council 也挺厲害嘛  一個房子可以容許做4個住宅單位  人口不多密度卻可以比奧克蘭的還高啊 （地有多大呢？） 奧克蘭一塊普通的Mixed Housing Suburban / Urban 甚至最高密度的 THAB zone 住宅地也不能隨便建四個住宅單位呢 .....

dadababa

陌生的香港人 发表于 2018-4-2 22:03
一個房子有四個units 卻還是單一title？ 之前有申請過分割許可嗎？ 不給ccc  會不會是可能設計有密度方面 ( ...

谢谢陌生的香港人指点。单一title, 50年代建的，应该建的时候就是multi-unit property, 70年代有一个改车库做餐厅的consent. 这次是multi-unit 改4-units。 LIM里没查到s37. 这个是600多平米的地，在主要商业街上，附近有很多motel的。

2015年的时候有一个resource consent, "Alterations and Additions to an existing block of four residential units", 批了。2016年1月批了buidling consent for alterations, 估计两年内没请验收，council在18年1月按s93的规定拒绝发CCC。owner在2月申请CCC被据，然后3月份council发了site notice说通过多项检查。

陌生的香港人

dadababa 发表于 2018-4-2 22:24
谢谢陌生的香港人指点。单一title, 50年代建的，应该建的时候就是multi-unit property, 70年代有一个改车 ...

OK 好的 原來是商業區  怪不得了 不過無論如何 之前好像就批了改成4個units （雖然年份有點不太清楚）...

嗯 那還是去你所在地council 問問CCC 究竟是什麼回事吧 祝好運

dadababa

今天约了卖方中介看房了，她确认之前CCC没拿到，但应该在1周左右内拿到。房子RV84万，翻新了之后现在据说期望165万以上。按现在的行情很难有正现金流。就算路过了:) 谢谢诸位回复