本帖最后由 Robbi 于 2017-9-7 12:55 编辑
沉寂了一段时间，趁着大选快到来的时机，也由于最近和朋友的各种讨论，所以有了心血来潮写一篇关于本地房地产大方向的文章。事先声明，内容里面没有任何证实过的数据，因为没时间做学术上的资料调查，很多都是记忆和感觉，至于是对是错，见仁见智。
1. 房价 其实很清楚，周一的辩论里头，蓝红双方的观点都没想让房价掉。蓝方，希望房价平稳，工资上涨。红方，不想现在的屋主丢失他们的价值。显而易见，无论蓝红哪边上去，未来政府的方向其实殊途同归。这也验证了我以前很多帖子所说的，政府和央行的最终目的，是保持国家金融体系的稳定，而不是确保居者有其屋；如果确保居者有其屋的前提是牺牲金融系统体系的稳定性，这个还不如规范租房市场，买不起的，你们还是租着吧（这个其实也体现在蓝红双方对出租房的一些政策上面了。）
2. 首次置业- 买家篇 关于首次置业，在我长篇大论之前，很想和大家分享三个起码我个人觉得很暖心，很感人的广告：
https://www.youtube.com/watch?v=pnkB6VE3Bgg https://www.youtube.com/watch?v=ljITnGQQWog https://www.youtube.com/watch?v=xpLoO2TB2Qs
这里面所有首次置业者，提到的共同点，都是不容易，都是在买房的时候和存首付的时候有各种生活改变，牺牲。甚至买房的时候为了买到能承受的房子，放弃了一些不切实际的想法。
我在很多场合，和不同的人都说过，现在对于买不到房的首次置业的人最大的问题是心态没摆正。因为心态不正，导致了各种困难例如，首付不够，房子太小，低点太偏远，邻居不好，房价太贵，利息太高 种种。在这里，
再分享两个例子，一对夫妇，收入加起来14万，本地知名企业工作。预批90%贷款，可以买70万的房子。两个月内看尽各种房子，价位适合的，地大点的，房间多点的，都在西区。妻子因为是企业高管，觉得住那边和现在租房的地方（Glendowie）相差太远一直不满意。预批到期了，现在银行也不乐意继续批了。丧失了买房机会。
还是一对夫妻，菲律宾人，男的IT，女的护士。大概4年前的事情，东拼西凑，5%的首付。在MtWellington买了个破房子，地大概700多800吧。因为95%LVR的原因，当时还是顶着牌价+高利率来买的。买完之后日子过得挺艰难的，房子破的地方也暂时没钱弄。打算日后慢慢整。1年之后，和我做refix，那个男的程序猿屁颠屁颠的和我说，当时买房，是他一辈子做得第二个最对的决定。。第一最对的，是娶了他那个护士老婆。
关于首次置业，不多说什么了，上面的过案，大家悟出什么道理来那就算什么吧。
3. 房屋短缺 我曾经说过，房屋短缺导致首次置业难，这个问题不是出在单一某个群体。这个社会很多组成部分都有自己本身应该负的责任。首先从如果解决房屋短缺这点说起。引用蓝红两边的话，现在缺的，是可承担价格的住房，不是1，200万的大豪宅。现实情况大家可以参考下一些新开发区2，300万大豪宅和入门区65万的成交量。
个人愚见，想增加更加多得可承担价格的房源，最快捷的办法，也是中期解决问题的方案：一是高 （往高建，公寓）二是密（增加密度，联排）。如果光靠城市向外扩张，各种基建要完善，成本大大提高。所以要尽快解决房屋短缺的办法就只有高和密了。
问题来了，如果走高（公寓），由于过去各种漏水公寓的问题，银行现在对公寓购买放贷特别严格，甚至在现有市场情况下，对于公寓开发也是趋之若鹜。然后，再往上走一个环节，现在公寓分区的地，有多少是真正落在了有实力完成公寓项目的人的手里？还是只是落入了囤地人手里？如果到最后真正建商是两三次转手之后，成本是不是提高了？还有就是买家心态的问题，奥克兰是往国际大城市发展，所以就必须接受传统所谓的kiwi home, 一个大地上盖个房子这种是越来越稀缺，越来越贵。必须接受首次置业，能承受房子就只能往小买这个现实。说到这里，关于走高，想走得成，必须要下面各方配合：
· 中央政府（限制公寓用地买卖，禁止过分倒卖炒高价钱）， · 地方政府（严格审核公寓过程，避免漏水房出现）， · 银行（在前面两个实现了的前提下，适当放款公寓贷款）， · 媒体（不再鼓吹传统kiwihome的不切实际梦想）， · 首次置业者（心态改变）。
至于走密，个人觉得现在市场基本是走在正确的路上，只是需要时间去让人们接受。引用HobsonvilleLand Company 某位人士的说法，通胀一直存在，建筑材料，人工一直往上走，想要建出便宜的房子，只能在更小的地，一次过建更多更小的房子。这种趋势，其实已经在很多个点慢慢开始成型，例如西边的Hobsonville （部分房子）, 北岸他们公司准备开动的 Northcote, 尤其南区的Takanini, Papakura 这些各种高密度新开发区，建成的房子都基本上是可承担的。所以在这点上，政府在规划过程中已经起到了一定作用。接下来就看各大承建商怎样去实现了。当然，到最后还是得看首次置业者的心态和取舍：要大点的房子，可以去Takanini, 想要好点的区，可以考虑Hobsonville的小房子。但是如果想要Takanini的房子放在Mission Bay或者 Waterview, 这些就是不切实际的梦想了。
4. 投资人，小开发商 可能因为最近接触得比较多，所以也有了专为小开发商特开一小段的想法。过去一两年，无论是从政策和银行贷款角度分析，对于投资者和小开发商来说，整个基调就是 – 规范化。 从贷款及税收各方面分析，都是如此。以前买个大地房子，自住，几个月后开始分割几块，再建房。这些都不是没有发生过的事情。但是就最近这一两年，各大银行对landbank甚至是类似买大地房子出租这样的申请在审核过程中也额外多了个心眼，所以在政策一直不断变化的过程中，只有随着政策不断规范完善自身运作模式，这样才是可以持续发展的道路。
5. 未来市场走势 在不同的场合，正规的或者平时朋友聊天的也好，我也做过不少预测。我始终坚持我的观点。接下来一段时间如果没有其他特殊原因影响，无论红或蓝上台，房市不会有特别大的波动，毕竟像现在这样子半生不死的情况是红蓝两方加上央行都希望看到的。
未来市场上新开发区的高端新房出手周期相对要比现在会加长，类似这种项目的投资人，开发商要有足够现金流的准备。市场将会有更多高密度的房子出现，个人预测南区由于本身环境的影响，未来应该是承受住房的一个重点。小型投资者在入场这些区域必须小心控制建筑成本。本地建筑市场也在不断的规范化。小型投资者和刚刚起步的开发商必须留意资金运作从而避免以后不必要的麻烦。
至于大型公寓开发，建议在现有市场情况下，如果没有之前相关经验的开发商还是暂时回避。相比起高密度，公寓开发虽然也是解决（可负担）房源紧缺的选择之一。但是由于现有市场各方面不成熟，其中操作对新入行的投资人难度和风险都相对较大，投资周期也相对长，对资金周转要求高。这类型的项目还是适合市场上现有的玩家。
好了，先写到这里。纯属抛砖引玉，文中有偏差或者不对的地方，欢迎大家提出不同意见，可以互相讨论。
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夫以銅為鏡,可以正衣冠;以古為鏡,可以知興替;以人為鏡,可以明得失.
发表于 2017-9-6 00:43:57
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