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moliang

昨天我晚上和"hwan098"商量了一下,今天又有人私信我,我就贴里说我的意见了

首先我扫了一下你们的land covenant,觉得问题不大,里面没说需要WDL的written consent,只是说需要建房之前需要WDL的approval. 我看帖子有人说WDL已经倒闭了,其实这样的话应该卖房的时候只要不遇到较真的极品律师,就不会被质疑(对方律师虽然不会管WDL倒不倒闭,但是你们的律师可以证明WDL在建房前就倒闭了,一般律师也就过了)

当下你如果已经无条件,然后律师也没有质疑,就安心交割,不要想太多.这也不是什么大事. 这事发生的几率很小,到你卖房的时候,我觉得只有5%的律师(比较较真的极品律师)才会追究,所以你也不用太担心,就像你现在买房的时候你的律师也没有追究Fletcter Living.

你可以现在就质疑Fletcter Living和你现在的自己的律师,说需要一份WDL的建房approval copy,说是covenant里面要的,看他们的反应

不过我要说,法律是永远充满矛盾的,律师是会遇到极品的.

所以你未来卖房的时候要注意2点,第一是你到时候找的卖房律师和你现在的买房律师要是一样的,这样万一对方律师质疑了,他有责任解决. 第二谨防买家找较真的律师,这个我不能多说,你们自己小心.

这事不大,如果这个买家的律师揪着不放,就换个买家.
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但是,如果遇到以下情况,会让你们痛苦万分的.
首先我要说明,auction或者无条件后,买家律师还是有10个工作日质疑任何关于title的条款,作为卖方必须解释或者提供相应的文件,直到买家满意为止,不然就不停的delay你的交割期吧.所以即使最终能解决,也可能打乱你原来的计划(极品律师就是会咬着你不放).别以为你现在想当然的条条大道理,大保障, 到时候你去找开发商,人家又不是法律公司,人家建房子的,就算帮你解决出文件,也能托你几个礼拜甚至几个月,你到时候就难受了.
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我这里还有个偏方,可以提前防止这种事发生, "hwan098"觉得不可行,如果其他买家担心的话,可以问问你们的律师.
等到交割了以后,title在你的名下了,你让律师去LINZ报告说WDL这个公司早就倒闭了,所以你的title中所有关于此公司的东西都作废(Waive),然后update你的title,更新后你的title中可能就不会存在这个convenant,至少提及WDL的都作废了,自然卖家也就查不到了,不过update title好像需要换好几千. 还是以律师的意见为准.

moliang

maoxiongxx 发表于 2016-5-29 09:40
你当时是找的land developer lawyer解决的？这个case要棘手一些，不好解决。land developer是struck off ...

恩,我当初自己找到land developer 的律师,然后那个律师说正好那个director要去澳洲,差了1天都来不及,让人家签了名,好险,然后那个混蛋极品买家律师说这个不够,说convenant还要邻居签名什么的,然后我再死求活求邻居签名,我斜对角的阿三不肯签,估计是要钱,最后看地图不算临近的,就过了

vvzhuang

moliang 发表于 2016-5-29 13:27
恩,我当初自己找到land developer 的律师,然后那个律师说正好那个director要去澳洲,差了1天都来不及,让人 ...

大概明白啥情况了。当市场走差时，或买家想反悔时，可以挑出这条来逃跑，即使是拍卖无条件都不行，因为是title的问题。

espedd

条款里说WDL 公司或者其NOMINEE。 关键NOMINEE是谁。。。。。也许可以查到。
公司倒闭， 土地要么被拍卖转手， 现在流转到了FLETCHER公司， 中间一定有文件的。。。但我们看不到中间的文件。 谁较真的可以去查这个问题或者让FLETCHER提交这个问题。。
FLETCHER必定有的。 他们律师不是吃干饭的。。。。

espedd

maoxiongxx 发表于 2016-5-29 09:40
你当时是找的land developer lawyer解决的？这个case要棘手一些，不好解决。land developer是struck off ...

条款里还有说 WDL的 NOMINEE。。。。NOMINEE应该可以查的
这里说的NOMINEE 应该就是继承了破产WDL所有的权益的主体放。 也许NOMINEE就是FLETCHER。 如果是， 那他不用自己批准自己土地的BUILD CONSENT 这个啊。
不过现在你说的问题很清楚了， 我觉得FLETCHER一定有需要证明他已经获得WDL破产后继承其权益的NOMINEE的资格或者获得了NOMINEE 的营造批准。。。。
只不过我们没有， 已经可以问FLETCHER律师要的。。。。

moliang

vvzhuang 发表于 2016-5-29 16:59
大概明白啥情况了。当市场走差时，或买家想反悔时，可以挑出这条来逃跑，即使是拍卖无条件都不行，因为是 ...

我不敢说买家律师一定能取消合同,但是如果你的title, 对方律师提出了疑问,你必须解决,如果解决不了必须协商,如果对方死让你解决你解决不了的问题.......是的,他可以一直拖着,拖到你主动提出取消.

请看我截图,标准合同里5.2最好都读一遍,最重要的是(1)(3), 其实这是个很讽刺的事情,本来auction和直接unconditional的agreement 是保护vendor卖家的权利,但是上面写的很清楚, 是从agreement签订的那天算10个工作日,买家律师提出title的异议,卖家必须要在限定时间里回应,解决或者协商. 所以这种情况可能没有宣布无条件的conditional agreement反而对vendor卖家更好,你大不了不卖这个人,换个买家.

moliang

espedd 发表于 2016-5-29 19:42
条款里还有说 WDL的 NOMINEE。。。。NOMINEE应该可以查的
这里说的NOMINEE 应该就是继承了破产WDL所有的 ...

我也觉得应该问题不大,Flectcher是不会跑的,我当初发生了这事,第一时间打电话给卖我房子的building 开发商(我买的新房),这龟孙子第二天坐飞机去香港了

espedd

涉及到土地多次转让或者类似接收破产企业资产的事情， 文件上的确比较麻烦， 因为涉及到法律效力。最好最会就是没有文件上没有任何漏洞。 律师还是比较容易辨别文件上的漏洞。 就看他认为重不重要了。。。

maoxiongxx

espedd 发表于 2016-5-30 09:59
涉及到土地多次转让或者类似接收破产企业资产的事情， 文件上的确比较麻烦， 因为涉及到法律效力。最好最会 ...

这个wdl并没有破产，只是struck off。跟清盘有一定的区别。

espedd

你之前买的是哪个LOT？如果是本身LOT 本身位置原因所以价格优惠比较多。 那是不关WDL 营造许可什么事情的。 不管是STRUCK off 还是BANKRUPTCY..  WDL 反正这个LEGAL ENTITY公司法人主体肯定就不存在了， 所以这个LAND COVSANT IN TRANSFER 条款在 SECOND ANNEX里的描述有关WDL APPROVAL是没意义的， 关键是他的NOMINEE是是否授权给了 FLETECHER。。。或者FLETCHER自己就是法律意义上的NOMINEE。。。
有关这两点我猜测应该是符合BUILD CONSENT要求的， 不然有类似土地转让问题的地上的CCC肯定是没办法拿到的。
如果谁实在不放行， 就应该去问FLETCHER律师要， 这个很合理。

最好的

有谁要转手卖吗？？

ATAE

宋颂cici 发表于 2016-5-12 09:28
谢谢楼上分析，请问里面有华人销售员工吗？靠近告诉会不会很吵啊，影响未来升值 ...

https://www.barfoot.co.nz/565194 这套当时是130万卖掉的

espedd

这套是特殊情况转卖的， 大部分小区都是自住， 也有稍许整租的投资房， 这房子不适合短炒，
小区价格很透明， 要么一起跌， 要么一起涨， 涨幅百分比基本都是一样的 。。。不过1-2年目标150万那是轻轻松松。。。

恋爱中的宝贝

ATAE 发表于 2016-5-31 14:54
https://www.barfoot.co.nz/565194 这套当时是130万卖掉的

这套不靠高速吧?

恋爱中的宝贝

espedd 发表于 2016-5-31 15:08
这套是特殊情况转卖的， 大部分小区都是自住， 也有稍许整租的投资房， 这房子不适合短炒，
小区价格很透 ...

Espedd,你有消息ccc大概啥时下来吗?
律师等银行的贷款agreement.没有ccc银行只给conditional offer.

espedd

这得问FLETCHER， 我周六去那里， 会再问问，每套房子CCC都不一样， 等吧

恋爱中的宝贝

espedd 发表于 2016-5-31 15:29
这得问FLETCHER， 我周六去那里， 会再问问，每套房子CCC都不一样， 等吧

嗯，卖我房的那个sales说过了6月5号再去问问。你有消息了，麻烦只会一声。我也可以去催。

恋爱中的宝贝

hwan098 发表于 2016-5-31 19:18
靠高速一点也不吵 而且有很好的景色 fletcher 建房的质量真的不错

只靠高速边的我觉得还是比较吵的。在房子里面还是听的到车声的。第二排开始房子里基本没有声音了。
但房子外面还是听的到车流声的。风景的却是靠高速的比较好。不过我还是觉得有点吵。

uniquele

请问最后有什么结果么，各位？

bungyjumping999

developer consent ( as appeared on the Covenant) normally is a stamp endorsed on the council consent plan / spec.

if WDL is a struck off company , of course, WDL will not be able to sign it.
The development must have been taken over by someone else replacing WDL ( which is fletcher building), and fletcher is the developer as well as the builder. it is right hand asking left hand to sign the developer consent.

There is no 100% perfect for any  given scenario, even walking on the road to see the house involve risk of a car accident, struck by lightning . Would those potential accident prevents "you" from going to the open house ?



Regarding title requisition (objection), it is not as simple as someone had described above, the seller does have the right to say no, to buyer's request and sell it to someone else, some process will have to be observed. It is a matter of risk management involving you and your real estate agent and lawyer, haha.....