哪里买房？奥克兰，悉尼，墨尔本

yifan.j

我好久没有逛Skykiwi了，最近想找点奥克兰房市涨或跌的感觉，又回到了老论坛，还是熟悉的各位大神在活跃这里。哈哈感觉到好亲切

我14年因为工作原因去了悉尼，和奥克兰一样，都是铺天盖地的地产广告，好像今天不买，明天就买不起了。结果真的是这个样！

如果从投资回报率，短线炒作（几年内买卖），退税（澳洲的negative gearing很给力！买几套基本就不要交税了）的角度，还是悉尼比较好。比如我同事的一个比较极端的炒房例子，14年，他用信用卡透支8万，然后tranfer到另外一个银行18个月没有利息。然后买了mascot一个3分的楼后。今年准备要settle, 从80多万涨到140多万。然后准备在年中settle前refinance, 贷出之前的八万。等于一分钱不用，就能赚了50多万，然后加上退税，每年少交一万的税。

当然如果悉尼里面，交通方便的house都要2.5m起，那又是例外一个玩法了，我目前的能力还不到炒那些的层次。

不过个人建议不要买Melbourne 和 Brisbane CBD的楼花，Melbourne 那些40-50万，交通没有火车的房子都不要买。有朋友10年前50多万的mel apartment, 10年过去了，想要多refinance 10万都不行。

我个人在奥克兰买house, 悉尼炒楼花（主要是退税和便宜、house 真心买不起，买得起也供不起，现在利率低，apartment基本都能自己供自己，hold个5，6年,40-50%的增长都是比较可以预期的）

wanderludwig

感觉奥克兰的房子性价比很低，现在新西兰的房子可负担性全球排名倒数第二。房价贵，建筑质量差，房子老。每当看到一些漂亮的房子卖房广告说房东移民澳洲，房子必卖，就觉得这么好的房子都不住了，觉得自己很傻，还在这买房子。现在发现布里斯班房价很便宜，有没有在布里斯班买房的，好多新西兰人去布里斯班了。

love_3_month

yifan.j 发表于 2016-3-14 17:29
我好久没有逛Skykiwi了，最近想找点奥克兰房市涨或跌的感觉，又回到了老论坛，还是熟悉的各位大神在活跃这 ...

厉害啊你的同事

pategao

wanderludwig 发表于 2016-3-30 17:14
感觉奥克兰的房子性价比很低，现在新西兰的房子可负担性全球排名倒数第二。房价贵，建筑质量差，房子老。每 ...

好奇倒数第一是哪个?

小马虎

love_3_month 发表于 2016-3-30 17:24
厉害啊你的同事

现在国内的深圳就有人办20多张信用卡，提钱出来当首付买房，短炒后卖出，那点利息远比不上上涨速度，靠这个赚钱的人很多，还有借银行的钱兑新股的，兑得到就赚很多，兑不到就是付银行4天的利息钱，没什么大不了的。现在这么干的人太多。我都觉得现在人人都觉得房市股市好赚钱，很多人正经工作放弃掉，国家以后靠这样能行吗？但是看着别人都发了，很多人内心又受不了。我觉得到最后还不知道怎么样，稳扎稳打算了，人就一辈子，面面俱到是不太可能的。

love_3_month

小马虎 发表于 2016-3-30 17:32
现在国内的深圳就有人办20多张信用卡，提钱出来当首付买房，短炒后卖出，那点利息远比不上上涨速度，靠这 ...

这个你想多了，顺势而为，目前的大势这样，又不是永远这样。。。。

什么时候这里的人可以接受小房子，小房子造的多而且便宜了，供求关系改变，就没这么夸张了。。。。

love_3_month

"14年，他用信用卡透支8万，然后tranfer到另外一个银行18个月没有利息。然后买了mascot一个3分的楼后。今年准备要settle, 从80多万涨到140多万。然后准备在年中settle前refinance, 贷出之前的八万。等于一分钱不用，就能赚了50多万，然后加上退税，每年少交一万的税"

不是很明白，所以他需要年中settle ，那就还是要贷款的，贷款80-8 = 72万？

refinance，就是用目前自己住的房子refinance 吗，这个我明白

退税，是说这个房子的贷款72万，利息支出（如果4%，那么大约3万一年）大于预测的租金收入吗？还是说他准备空着房子，不要租金了？（3万的亏损，按照新西兰就大概是1万的退税，但新西兰如果房子没有租出去，是不能退税的）

love_3_month

yifan.j 发表于 2016-3-14 17:29
我好久没有逛Skykiwi了，最近想找点奥克兰房市涨或跌的感觉，又回到了老论坛，还是熟悉的各位大神在活跃这 ...

"14年，他用信用卡透支8万，然后tranfer到另外一个银行18个月没有利息。然后买了mascot一个3分的楼后。今年准备要settle, 从80多万涨到140多万。然后准备在年中settle前refinance, 贷出之前的八万。等于一分钱不用，就能赚了50多万，然后加上退税，每年少交一万的税"

不是很明白，所以他需要年中settle ，那就还是要贷款的，贷款80-8 = 72万？

refinance，就是用目前自己住的房子refinance 吗，这个我明白

退税，是说这个房子的贷款72万，利息支出（如果4%，那么大约3万一年）大于预测的租金收入吗？还是说他准备空着房子，不要租金了？（3万的亏损，按照新西兰就大概是1万的退税，但新西兰如果房子没有租出去，是不能退税的）

wahaha1314

打算去布里斯班

wanderludwig

pategao 发表于 2016-3-30 16:27
好奇倒数第一是哪个?

倒数第一好像是土耳其

occc

wanderludwig 发表于 2016-3-31 10:27
倒数第一好像是土耳其

倒数第一是深圳，去年年增长50%

wanderludwig

occc 发表于 2016-3-31 09:37
倒数第一是深圳，去年年增长50%

指房价的可负担性，说明深圳工资比土耳其高

wanderludwig

wanderludwig 发表于 2016-3-31 10:19
指房价的可负担性，说明深圳工资比土耳其高

另外我的数据是按照国家排名的，中国很多城市房价并不贵

yifan.j

love_3_month 发表于 2016-3-30 17:46
"14年，他用信用卡透支8万，然后tranfer到另外一个银行18个月没有利息。然后买了mascot一个3分的楼后。今 ...

因为现在澳洲银行对于楼花的政策是贷市价的80%，比如他在settle的时候价值140万（当然，一般银行可能少估价点），那银行就可以贷给他140 的 80% = 112 万，他只要还付开发商72万，剩下112－72 = 40万就变成他的floating credit了。他可以用那40万还信用卡的钱和再买楼花了

退税除了利息，还有折旧，我记得新西兰好几年前（2011前？）是可以折旧的。买了新房以后（投资房），找个会计师帮你算个折旧率，比如一年4%，一个一百万的房子，第一年折旧4万，然后第二年96 万的4%，如此类推。然后假如他工资一年10万，他算入4万的折旧，就等于只有6万的收入了（在加上利息的亏损，大楼管理费之类的），从一年要2～3万的税，变成几千的税了。

不过几年后卖的时候要交capital gain tax，不过可以一直hold着，然后不断地refinance，到了退休后再卖。这就是为什么好多中国老太太有好几十个房子的原因啦

ch51019

7JJ7D4 发表于 2016-3-10 11:58
80万纽币等于72万澳币，还要去掉stamp duty 5.5%，只能买68万以内的房子，悉尼不知道能买什么了，墨尔本能 ...

中肯
但是墨爾本的小unit這個價格離市中心距離也不近了

love_3_month

yifan.j 发表于 2016-3-31 17:15
因为现在澳洲银行对于楼花的政策是贷市价的80%，比如他在settle的时候价值140万（当然，一般银行可能少估 ...

哦哦明白了，贷款是按照市场价格来的，新西兰是按照购买价格，但是可以立刻toP up，这方面几乎没有区别

但是这个top up 还是和个人收入有关的，普通收入在新西兰贷不了多少钱，这点看来澳洲宽松很多，新西兰银行比较稳健啊

对，以前也有折旧的，但是只是房屋的折旧，前几年改了，只有家具可以折旧，比如窗帘什么的，就跟没有一样啊