一篇解析奥克兰房地产市场的好文

心经

转： 最近，生活在奥克兰的许多人在奔走相告，房价降了。我觉得他们说的有道理，但是很片面。

以下是一些我的观点，欢迎各位有识之士指正。首先，需要提出合理怀疑的是这个房价的涨跌是与哪个时间段对比，而得出的结论。在十月一日的新政策出台之前，海外买家的“恐慌性”买房和卖房是市场的主旋律。这里把海外买家定义得很笼统，包括了在本地的海外留学生，小留学生的监护人（家长），甚至是长期居住在外国的新西兰本国民众。相比较于海外买家，非首套房贷款抵押金的上升和资本盈利的税率出台，会让一部分逃税的，以短期炒作为目的的本地买家退出市场，但是对于按照正常盈利缴税的企业以及资本强大的准备长期持有的买家几乎没有影响。所谓恐慌性的买卖正是由于大家对于本地房屋市场的普遍看好以及许多人的刚需，但是却对新西兰政府即将要出台的房屋政策不清楚而做出的行为。回过头来说，房屋的买卖是一个市场行为，市场会根据可能出现的情况来调节价格的走势。房地产之所以被称为不动产，是因为一般来讲，房地产的涨幅会抵消掉通货膨胀的变化。从短时间内看，十月一日是个很明显的分水岭。局部个别区域的价格确实有些震荡，恐慌性买家在十月一号的戛然而止，让市场上少了很多指导级别的交易价格，但是市场仍然在稳健的上升趋势中。另外，需要指出的是新西兰的房屋从地形，地貌，设计，施工到用料，千姿百态，很难一概而论。从长期来看，只要没有特别突发的事件，这还个涨价的趋势还将持续下去。

其次，中国的影响。前几天，新西兰的先驱报在讨论说，中国的买家都去哪里了。果然，在工党党魁炮轰中国人买了太多奥克兰的房子的几个月之后，调查结果终于姗姗来迟，美国人在新西兰买的最多。让名字是LITTLE的小人出来道歉，这就很难了，暂且不讨论，现在只回答问题。最近一段时间来，中国目前的外汇管制很厉害，尤其是当初的蚂蚁搬家已经很难再发生了。加上日前出台的“双降”，以及目前还没有影的“七万亿”，再加上国际奶价的略微涨幅，让新西兰元兑人民币的出现了本不该出现的高点。于是，部分没来得及换钱的中国买家暂时处在观望阶段。需要指出的是，目前中国在申请人民币纳入SDR，想要与美元，英镑，欧元和日元一样成为国际上的真正意义上的主要货币，交换条件之一就是需要自由流通。如果是这样，中国的外汇管制也会开始松动，人民币资本只怕会更大量的进入新西兰。再有，一旦汇率处以一个相对稳定的时期，这种汇率的差异就会被市场接受，汇率的影响就会对房屋的价格小很多。另外，在这个敏感时期，很难说这次的政策（比如身在中国的海外买家需要登记中国居民身份证号）没有中国猎狐行动的影子，当然，这也只是捕风捉影而已。此段政治的东西略多，笔者以为，政治与经济息息相关。

最后，按照往年的市场，现在应该是传统上房地产交易的火热期，但经过十月一号之前的恐慌性投资之后，很多投资者都在观望，这主要是对于政策影响的不确定性。按照某银行的贷款利率，五年期依然不高于5.1%，可见只要高风险投资者的房屋租金可以抵消还款压力，市场上绝对不会出现匪夷所思的低价房。对于极力鼓吹房屋价格腰斩的朋友，可以洗洗睡了。对于想购买房屋自住的买家来说，现在就是最好的时候。按照澳洲悉尼的房地产经验，一个控制性政策的出台必将导致强烈反弹的出现，典型的案例在网上比比皆是，笔者就不一一列举了。再有，新西兰是一个移民国家，移民带来的不仅仅是新家庭，还有新思维，新技术，和新资本。在移民大量涌入新西兰的这个时代，新移民的对于市场的不熟悉，以及对新西兰政府房屋监管力度的信任，新房会占据越来越多的市场份额，这里面包括公寓，排屋，独栋别墅，等等。但是，老房子所在的街区因为学区，居住环境和独有的风韵，又是任何一个新区无法比拟的。正印证那句话，萝卜白菜，各取所爱。在市场上的房屋数量下降，而移民数量依然保持在一个高峰时，物以稀为贵，房屋的价格还是会涨的。还记得上海世博会的主题吗，城市，尤其是大城市的向心力是没办法忽略不记的。奥克兰房屋市场需求在逐年递增，说他会突然降下来，没可能的。

我的结论就是，不管是有房还没有房，市场规模就在那里，只要你需要房子，现在就是最好的时机。

我真不是孙红雷

沙发buy buy buy            

jjginny

快买，不买有罪

后文车妖

大窜烧，乱七八糟，有理无理先胡搅一番。记住，看文章先看最后一句。

哥早说过地下钱庄的买卖不好做了，所以你懂的。乐飞哥都上案头了，AKL那个国企拿股份的地下钱庄还能跳多高？用拿大钱买房吓唬普通人从银行骗钱出来的游戏玩到这个份儿上，我看大家应该乐呵够了。洗洗睡吧。现在是老老实实干点事业的时候了，赌博是赌不出来富豪的。

subpop

半个月前就看过，北岸barfoot中介Cathy Li的小助手写的。

这楼主挺有意思，先是搬出拜房教教主所谓30年前的照片，又搬出中介小编的所谓深度好文，真是为奥克兰房价操碎了心

angelvan2012

这也能叫“解析”？           

剑客浪心

请注意，SRD根本不能用于私人信贷和融资上，企业国际贸易交易货币交割才用。是中国政府推动以路一带，海上丝绸等战略产能输出，才申请的。请不要把所有的一切都天真幻想到AKL的房价上。 SRD对央企放松了货币管制，但不会放开私人领域，是有条件的。嘉实基金对私人这块的换汇额度早已用完，到沪港通取道香港出境，需要付出近5%的成本。澳洲悉尼，加拿大温哥华也已经开始拍卖冷场的局面，这是全球性的调整，不是AKL完善其身可以躲过。

悉尼，温哥华，AKL， 纽约，伦敦，东京，全部是需求大于供应。但是在全球性的调整浪潮中，全部会起起伏伏。涨多了就跌跌，跌多了就涨涨，有资金推动就大涨，没有资金推动就退潮。记住，90年代的横盘，可是有3-5年来消化当时的“高价”。
房地产是有周期的，而且是强周期！ 业内的人（中介，建筑业，投资商）自然能懂，可是谁也不愿意说破。

房地产是臃肿行业，转身速度很慢，时间很长。大周期里面的小周期，你们准备好过冬了吗？



此文出自某中介的助手，也就可以理解了。正主儿也不出面，说明也没认可这个文章。


再科普一下SRD：

加入SDR带来的储备货币地位和人民币国际化可能为中国带来诸多好处，包括潜在降低中资企业实业借贷成本及促进中企海外扩张，允许铁矿石等大宗商品的跨境合同以人民币计价，减轻美元定价的风险，最重要的是，为中国庞大外储中的一部分以更具效益的方式调整部署开放大门。
特别提款权(SDR)的成分货币。虽然媒体对于人民币实现国际储备货币地位 — 一种可由中央银行和其他主要金融机构持有用于清偿国际债务的货币 — 潜在的市场影响议论纷纷，在某种程度上，这个问题有点深奥。特别提款权是一种合成的准货币，由一篮子广泛交易的货币组成。它被国际货币基金组织用于记账，并作为在成员国之间分配资产的一种工具。它几乎不用在私人交易和融资上。然而，特别提款权代表了国际货币基金组织的批准，证明有关货币具备成为国际储备货币的必备特质。事实上，特别提款权货币已被自动视为公认的储备货币，而其他货币必须达到完全自由兑换的标准才具有同等的地位。

JSPMachine

iTrade 发表于 2015-11-6 08:46
原来又是一只低等中介写的啊

  中介无处不在

微苦蓝山

这种水平的文章楼主真好意思拿出来？
想纠错都不知道从何纠起！

清蒸龙虾

我还是本着自己的想法， 10月到明年3月份会是一个低谷期。明年2月以后再看吧。

清蒸龙虾

1个400万人口的城市，移民数量有多少，大家心知。经济上的供求关系而已。除非这批人，不需要租房，不然还是有市场，租房之后就回想买房，而奥克兰作为新西兰第一大都市，占据了最多的资源，就业，读书。看好跌的就别买，看好涨的就买吧。每天叨叨叨有啥用。我就是没米了，有米我继续入市

markjoe

sit back and relax

BitByte

清蒸龙虾 发表于 2015-11-6 13:11
1个400万人口的城市，移民数量有多少，大家心知。经济上的供求关系而已。除非这批人，不需要租房，不然还是 ...

奥克兰变400万人口的城市了？

Quad

微苦蓝山 发表于 2015-11-6 12:36
这种水平的文章楼主真好意思拿出来？
想纠错都不知道从何纠起！

是， 全是窟窿        

清蒸龙虾

BitByte 发表于 2015-11-6 13:36
奥克兰变400万人口的城市了？

是国家。哈哈

阿海

文章不怎样

bbb111

阿海 发表于 2015-11-6 19:34
文章不怎样

那你的观点是什么

阿海

bbb111 发表于 2015-11-6 19:55
那你的观点是什么

没观点因为我读不下去

NewLynnHse

sit back and relax 咯，要过节了

sasok

买，或者不买，房子就在那里，不少，也不多。人的成功与否，在于自己的思维判断和有效行动。当然，被忽悠了，也是因为自己无知盲从。房价涨跌？过段时间看吧，到时别撒谎说自己踩空是故意的。

wellsman

不知道新西兰的市场你了解多少 其实成交量远比价格重要很多

xpd2000

Buybuybuy
哦啦啦
字数够了没

jbr3346

清蒸龙虾 发表于 2015-11-6 13:11
1个400万人口的城市，移民数量有多少，大家心知。经济上的供求关系而已。除非这批人，不需要租房，不然还是 ...

不是一个400万的人口城市，而是400万人口的国家，150万的人口城市。。。现在新移民政策也不偏向奥克兰，如果考虑新移民问题，这点不可忽略。不过有一点我认同，有钱就买买买

winny

                          

妮妮将

有钱当然买啦！

tww1

RMB 入SDR悬了. 论据没了咋办? 哈哈.