漏水房 问题房

hexinyu20150625

求教大家，怎么知道一个房子是否为漏水房和问题房，是要请专人检测，还是会有记录？谢谢

songinator

漏水房没有non-invasive的方法可以确定   最安全的方法就是避免94到04年的房子

The leaky homes crisis is an ongoing construction and legal crisis in New Zealand in a number of timber framed buildings constructed during 1994 to 2004 that suffered from weathertightness problems. The problem primarily manifested itself in decay to timber framing which in extreme cases made buildings structurally unsound. Some buildings became unhealthy to live in due to moulds and spores which developed within the damp timber framing.

The Building Act 1991, which came into effect about 1994, changed buildings controls from a prescriptive system to a more self-regulated regime. In addition, the Government dropped the apprentice training system for builders and the related building trades. Some developers and builders knowingly or carelessly constructed buildings with numerous faults and short-cuts.

hexinyu20150625

songinator 发表于 2015-10-21 09:07
漏水房没有non-invasive的方法可以确定   最安全的方法就是避免94到04年的房子

The leaky homes crisis is ...

感谢您的帮助！

songinator

hexinyu20150625 发表于 2015-10-21 10:51
感谢您的帮助！

不客气  华人互相帮助嘛

D.P.Inspection

一般房屋买卖能够从记录中出查到的问题有：

Title记录上检查地块的权属属性，地块上上有无任何附加条件（比如share driveway, 相邻地块下水管道的走向等等）

LIM 报告中要看的问题有：
1.地块地质土壤有无问题（例如滑坡，沉降，土壤污染等问题）
2.私人或公共排水管道架设有无需要私人维护的部分
3.地税有无欠费
4.有无既有的building, plumbing/drainage, and resource planning consents的申请
5.有无任何非法改建记录
6.有无划入任何政府城市建设规划中（会被政府占地收购）
7.是否是历史保护建筑
--------等等等等

房屋的买卖合同中，很多良心卖家和中介也会注明（如果有大的违建改建部分，或者房屋有其他任何问题）


但是要看具体房屋的材料，结构，有无任何漏水问题，有无隐藏的违建改建部分，还是需要专业人员来检查再得出意见。



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检测师 David Wang
Direct Property Inspection 大卫房屋检测
口头书面房屋检测报告 Builder Report
漏水检测报告 Weathertightness Report
违建安全评估报告 Safe and Sanitary Report
电话：0226227208 免费咨询报价
微信：audiodw

skyjustin

漏水房 价格便宜 还是可以买的

songinator

D.P.Inspection 发表于 2015-10-21 12:47
一般房屋买卖能够从记录中出查到的问题有：

Title记录上检查地块的权属属性，地块上上有无任何附加条件（ ...

    94到04的做weathertightness report已经没有意义了吧
还是不拆你台了  

D.P.Inspection

songinator 发表于 2015-10-21 15:11
94到04的做weathertightness report已经没有意义了吧
还是不拆你台了

这还是得具体看个房屋的情况，每个房屋都是个案都不一样。

虽然94到04年间建成的房屋对timber treatment没有硬性要求，但并不代表这期间的房屋都有漏水的问题。漏水与否与当年安装人员的工艺水平，房屋结构的复杂程度和屋主的保养都有很大的关系。
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songinator

D.P.Inspection 发表于 2015-10-21 17:52
这还是得具体看个房屋的情况，每个房屋都是个案都不一样。

虽然94到04年间建成的房屋对timber treatment ...

偶当然明白  问题是这期间屋子本来有个detail没弄好 后来弄好了 你检查的时候外面看都没问题 里面木头烂你很难看到   除非拆墙   moisture scan 红外线scan都是浮云

D.P.Inspection

songinator 发表于 2015-10-21 17:59
偶当然明白  问题是这期间屋子本来有个detail没弄好 后来弄好了 你检查的时候外面看都没问题 里面木头烂 ...

房屋检查还是主要靠从业人员多年来的的经验，对各个年代和各种建筑材料，流程，建造方式以及相关法规的了解，对任何细节的观察能力，moisture reader/红外线只是辅助工具来帮助检查人员作出正确的判断。

任何房屋都会有或大或小的问题，建筑检查从业人员需要从任何体现的细节中检查出潜在的问题。

如果是内墙进水内部木架全部腐朽，还是可以从蛛丝马迹中发现潜在的问题。

检查房屋漏水先要从房屋容易漏水的部位入手。一般这样有这样问题的房屋，首先要确定漏水的根源从哪里会进水。
为了对应房屋漏水风险，在2005年由新西兰住房建设部制定的新西兰国家标准NZS 4306:2005 Definitions of Weather Tightness Risk Assessment （房屋漏水风险检测评定标准） 对建筑检测人员进行这方面的工作有详细的规定，我当年也有幸参加了住房建设部组织的培训。

简单的说，潜在进水的位置有外门接缝，外窗接缝，deck连接，屋顶连接，房屋结构连接，内部雨水槽等等等等

如果从门窗接缝进水，门窗框会有最直接的体现。要检查木框是否有油漆起泡，木头变色腐烂等，再用湿度检测确认。
屋顶连接一般可以直接上到天花板上，所有roof truss 都可以直接看到有无渗水的痕迹
Deck连接和房屋结构连接先要看外部有无明显裂缝，瑕疵，flashing挡板是否完好，如发现有问题，再检查屋内对应区域有无发霉，阴水变色，油漆开裂起泡现象。
内部雨水槽一般都是防水橡胶材料或定制型钢水槽，先要看防水材料或水槽有无明显裂缝，瑕疵，flashing挡板flashing挡板是否完好，如发现有问题，再检查屋内对应区域有无发霉，阴水变色，油漆开裂起泡现象。

从这些部位开始入手检查，如果房屋有major漏水问题并且大面积影响到内部屋架结构，无论屋主如何掩盖，总是会有蛛丝马迹让经验丰富的人员检查出来。从我之前参加过的几个recladding 漏水房屋外墙更换工作的经验来看，屋主要想做到完美的掩盖漏水现象以及内部木架结构的问题，需要的花费可能不会比正规报批的修理省多少钱。如果屋主能做这类工作需要非常懂行，或者认识/有个非常懂行的人，但是懂行的人都知道这样做潜在的危险和回报比例。我想是不会有人干这种傻事。
漏水屋外墙更换几乎是建筑行业中各项检查最为严格和程序最为严谨的.每一步骤都有严格的审批，评估和检查。没有空子可钻。所以正规做下来的外墙更换房屋的价值是很有保障的。

但是如果只是局部小问题，即使屋主做过外部修理，没有更换内部木架，不会影响到整体结构。只要往里渗水的问题解决了，就没有大问题。
所以总结来说房屋检测人员不是靠仪器moisture reader/红外线 来判定房子有没有漏水 。而是靠多年来的的经验，对高危建筑材料及建造方法的判断，易渗水部位体现出来的任何异常细节的观察， 再由moisture reader/红外线等仪器辅助做出最后的判断。



从我实际检查的过程中倒是的确会有遇到屋主试图掩盖瑕疵的现象，上个月检查中区某1920年的老房，在内墙的检查中发现了一卧室内墙门侧油漆粉刷有非常非常小的不均匀现象，把所有窗帘打开后用自然光反射墙壁发现很多房屋墙壁都有这种现象，仔细检查后发现是内墙有裂缝卖家在卖之前修补找平后再局部补漆，但由于油漆粉刷时间的不同，用相同的颜色看起来还是有微小的差异，房屋内墙门及夹角有大量上下通透裂缝说明房间地基有沉降的嫌疑， 通过对地基Subfoor 的检查发现土地有渗水积水的痕迹，而且卖家自己还再里面做了个导管引积水到外侧，外侧还用干草巧妙的盖住了引水管。最后带我的客户也就是买家把上述情况讲解了一遍，买家决定风险较大不参加拍卖，卖家的中介则是恼怒成休， 但房屋最后流拍，结果就不得而知了。


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songinator

D.P.Inspection 发表于 2015-10-21 23:01
房屋检查还是主要靠从业人员多年来的的经验，对各个年代和各种建筑材料，流程，建造方式以及相关法规的了 ...

以后买房找你检测

D.P.Inspection

songinator 发表于 2015-10-21 23:48
以后买房找你检测

没问题，欢迎骚扰

min2max

songinator 发表于 2015-10-21 09:07
漏水房没有non-invasive的方法可以确定   最安全的方法就是避免94到04年的房子

The leaky homes crisis is ...

这位朋友说得好，学习！
Building Act 1991之后是Building Act 2004是吧？具体是如何纠正这个问题的，能否简单说说？
谢谢！

highlandpark22

D.P.Inspection 发表于 2015-10-21 17:52
这还是得具体看个房屋的情况，每个房屋都是个案都不一样。

虽然94到04年间建成的房屋对timber treatment ...

我朋友那次买房要是找你做检查就好了。结果在论坛里找了个广告很牛的人去做，把人家要拍的房子的一些很普通的问题说的很严重，还显的神神密密的样子，好像除了新房以外全部的老房子都一大堆问题！害的我朋友放弃offer,后悔死了！后来才听说里面的回复很多都是这个P****找的托！其实新西兰在60到91年期间盖的房子材料和质量都是相当好的，基本都是本地kiwi Builder盖的。有些华人在新西兰也就10年8年，理论上学了些皮毛，却把一些问题填油加醋，生怕买家怀疑他的水平。很多kiwi的检查师在查房的时候是会跟据不同年代的房子把情况合理解释的。我觉得如英文好最好找kiwi做检查。

D.P.Inspection

highlandpark22 发表于 2016-4-24 23:43
我朋友那次买房要是找你做检查就好了。结果在论坛里找了个广告很牛的人去做，把人家要拍的房子的一些很普 ...

老房子肯定或多或少都有一些问题，但房屋出现任何的问题都会有解决的方法，我们会首先评估问题及瑕疵造成对房屋结构及水密性影响的风险大小，再给予客户维修方法，大概费用，以及涉及工种，报批与否的建议。

很多时候华人买家对新西兰房屋，结构，材料，保养等等问题都没有接触过，对这方面的知识等于空白。我们在每个房屋检查完成后都先会对房屋结构，材料，保养状况进行概述，让买家明白正常的情况下，不同的房屋建造结构和使用材料是怎样的状态，常会出现的问题都有什么，出现问题具体的体现在哪个方面，这种问题对于房屋结构，漏水，房屋升值空间的影响都在那里，等等等等

无论是华人或洋人的Building Inspector 不仅仅是挑出毛病告知买家，而是需要给买家正确，全面的建议。所以一个合格的房屋检测从业人员要能辨别出房屋既有的问题，判断问题出现的原因，更要凭阅房无数的经验发现潜在问题提醒买家注意，最重要的是要给没有专业经验买家一个全面易懂的解释：问题产生的原因，解决的方法，产生的费用，其他潜在的影响等等 从而让买家做出正确的决定。