问问,同学们一般会打算在什么时候抛手上的房子?

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cliang 发表于 2015-5-3 21:51
如果是商业物业赠与Trust，Trust 再卖，卖的钱应留在Trust 里面，还要看Trust 的规定与性质，你这样搞是 ...

钱是在Trust里，从来没有拿出来过。
并且大部分已经变成Trust的物业了。还有些余款，还在继续买Trust的物业。
我自认我交税比90%的人都要老实。如果我这样的还要被查，那就真没有天理了。。。

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Hondan 发表于 2015-5-3 21:46
所以这个世界就是堕落。

我确实是你这个例子中的严谨的中介。但我并不认为我不是一个好中介， 如果我接 ...

这样的中介不多了，真的。我觉得我够实诚的了，没想到你比我还实诚。

我一直觉得，找一个好会计的作用，跟律师、报关公司、中介等等一样。就是他/她能用自己专业的知识帮顾客节省开支。

比如当时办Trust，09年就办了，想着傻乎乎地转资产进去，是我律师建议等等，说法律快改了，等改好了再转免税。结果2011年底，就都转给Trust了。

报关也是，人家说，新移民可以有一次免税的进口。这一下就帮着省了不少钱。

你们是哪家会计事务所？你看我都实名跟你聊了，你也私信我一个吧。你们会计行真的是那种让客户去申请工作签证的作风吗？

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palado 发表于 2015-5-3 21:44
楼上的确实是在给楼主建议，ird不是慈善机构，和你的公司一样，是个business。ird的天职是collect tax， ...

兄弟，起码我们不会乱收费吧。这如果非要断章取义，白的说成黑的，也很不地道啊。

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-3 22:10
这样的中介不多了，真的。我觉得我够实诚的了，没想到你比我还实诚。

我一直觉得，找一个好会计的作用， ...

哈哈，算啦。你是不会接受我这样的会计的。

我的很多朋友，同行，都跟我说，像这样做事情是不行的，你会没有生意的。

但我没有办法，如果让我做不诚实的事情，我的心是无法安宁的。也真的感谢上苍有眼，我如此苛刻的对待客户，我的生意却越来越好， 客户多得到现在我都不想接新客户了。

cliang

0222999999 发表于 2015-5-3 22:01
钱是在Trust里，从来没有拿出来过。
并且大部分已经变成Trust的物业了。还有些余款，还在继续买Trust的物 ...

那这个trust就是经营性质的，根据transactions 判定哪个该交，哪个不交。

cliang

cliang 发表于 2015-5-3 22:23
那这个trust就是经营性质的，根据transactions 判定哪个该交，哪个不交。

第一笔可算做投资，不是income。如果你做为信托人只有这一个trust。

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Hondan 发表于 2015-5-3 22:21
哈哈，算啦。你是不会接受我这样的会计的。

我的很多朋友，同行，都跟我说，像这样做事情是不行的，你会 ...

从为人上，赞一个。
可以交朋友，不能做生意。呵呵。

我自认我自己在税务上已经是够老实的了，起码比90%的人都老实严谨。连以前我会计都这么说我。

没想到还真有更严谨的。

所以，还是好奇想知道是哪个会计行，真的很好奇。


有一点，我不大同意。就是说谎的问题。相信没有会计敢说谎，但当摸棱两可的时候，一个好会计应该向对自己客户有利的方向去争取。比如，是否为了倒卖盈利而买房这个问题。我敢说，绝大多数人买房的时候都会考虑到卖了以后升值的问题。不然中介也不会老强调升值潜力什么的。但，是否这个是主因？就不好说了。

摸着良心说，我这个case，如果您非要给归到为了盈利而买卖房屋这一类，我就会觉得不是诚实的问题了，而是你可能跟我这个客户有仇的问题了。

天地良心，我以及我父母当年陆续买房的时候都是为了自用，都没有想过要卖，转给Trust最后卖了，其主因也是因为我公司的发展需要另外购置新的商铺。跟盈利完全就没有关系，我也没有想过要从中抽出一毛钱。这要是被你逼着承认自己是为了投机而买卖房产，那就不是诚不诚实的问题，而是窦娥冤了。

再退一万步，就算我现在是个投机者，那未必我3年前的买卖就是投机行为。以一个客户2015年网上的一段“买房应该如何如何”的投资方法的评论，判定其2012年时卖房的动机，让其去补交三年前的交易税，这也是让人醉了。这会计师要跟这个客户有设么样的深仇大恨才能这样建议啊？

再说句得罪广大网友们的话，现在所有买投资房的，按IRD的标准，全部都是“倒卖投机者”。因为贷款买房吃租金，根本就是非常不划算的投资，是要填钱进去的。说买来没有考虑过要卖，没有考虑过升值差价，那不是傻子就是骗子。

IRD想查很简单，所有投资房买卖，都去查一遍过往是否出售前其租金能够高于其开支并交税。如果有交税，那就是投资。所谓投资物业租金不够cover所有开支，那么多年一直都在赔钱，就都是假投资真投机，明显是为了，等房子升值赚差价的。

IRD如果连这种人都不查，而来查我，不是因为跟我有仇，就是脑子有问题。
老子起码年年租金收益都有交税的，我这样交税盈利的不算投资，不交税的反而是投资，那我也是醉了。

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cliang 发表于 2015-5-3 22:23
那这个trust就是经营性质的，根据transactions 判定哪个该交，哪个不交。

所有的收益肯定都有交啦，不然IRD也不可能放过我。

至于卖了房子后的收益，事实上Trust并没有从买卖中盈利现金，而是加钱升级了物业。并且这些升级了的物业也在为IRD创造比以前更高的税收。

love_3_month

0222999999 发表于 2015-5-3 22:50
所有的收益肯定都有交啦，不然IRD也不可能放过我。

至于卖了房子后的收益，事实上Trust并没有从买卖中盈 ...

我之前学的会计，但来了新西兰没有从事会计

假设是一个公司，别人赠与了我一个房子，不用花钱，但还是有账面价值的，可以以市场价值估算。

如果卖了，价格超过部分，是要算作其他利润，按照公司税率缴税的。

至于公司这几年的开销广告租金收入，这是平时的营业开销，每年都要做账，和最后卖掉与否没关系。至于卖了之后的钱是继续投资还是没有花掉，和这笔买卖交易也无关。

个人理解

校草

JSPMachine 发表于 2015-5-1 14:30
这是你的想法。我的经历是在江浙因为经济下滑房产上亏了近800万纽币。每次都想套现，每次都心痛。越迟套 ...

我有充足现金和其他类型资金，我为什么要套现？房产给我的，是现金流。套现的目的是为了扩大再生产--产生更多的现金流，而不是背负更多的债务（贷款）。如果是为了这个目的，那卖房套现是最次的办法。如果不是为了这个目的，你的套现初衷本身就是不对的。现在太多太多的人，是用1套房子的升值部分-套贷款-当首付-再买下一套。永远的在这里面徘徊。少的可怜或者负的现金流，不能丢工作，不能失去租客。

粗略算了下，比如你有8套房子，每套价值100万，算每套有50万的贷款好了（我相信大部分用这个套路的人肯定不止这些贷款，X海之流虽然买的是UNIT便宜，但肯定也没有50%的现金在每套房子里，但是他们买的早，租金可以COVER掉本金+利息，那这套模式还勉强可以，（但是对岸悉尼的经验告诉我们，UNIT是有价格顶部的，一旦达到，很难超越。）可是大部分上这个论坛的人，不是这样的）。你要把8套400万的贷款全部还掉，实现财务自由，你起码要卖掉8套里面的1-2套。如果卖1套，那卖的那套你得起码值450万。2套，那起码每套225万。以现在这个时点，1套价值100万的房子，何时可以变成225万或者450万呢？你告诉我要几年

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love_3_month 发表于 2015-5-3 22:56
我之前学的会计，但来了新西兰没有从事会计

假设是一个公司，别人赠与了我一个房子，不用花钱，但还是有 ...

我也是这样想的。但这个市场价值估算不好做。。。尤其是，是2011年底赠与的，过了6个月-12个月出售的。这6个月-12个月升了多少不好说。

就算是按5%算，也基本上只能抵扣中介费+律师费。

这是看到升值的，还有不升值的呢。比如bishop lenihan place的上居下铺，2005年$265K买全新，还花了好几万装修，2013年就卖了$28万。这就是赔钱啊。。。但这个房子帮了我很多。我Just Laptops最关键的几年发展期就是在那里。我一直说，我的物业是为我的生意服务的，至于物业升值，得之不喜，失之不忧。

所以，就算报税我也不怕，反正也交不了多少，呵呵。

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校草 发表于 2015-5-3 23:11
我有充足现金和其他类型资金，我为什么要套现？套现的目的是为了扩大再生产--产生更多的现金流，而不是背 ...

喜欢这个论断和思路 ~~

大师评论一下我的做法呢？我就是买卖买，算是零存整取。努力一点点儿地把物业变大，而非变多。的确，贷款一直没有减少，但净资产会有增加，然后用净资产贷款出来作为储备资金放在浮动贷款账号上应付不时之需。

我现在留的物业大多都是自用。商业物业就是租给自己的公司。我卖房套现是为了买更大更好的物业，帮组我的生意创造更多的利润。这个算不算是扩大再生产啊？

校草

0222999999 发表于 2015-5-3 23:24
喜欢这个论断和思路 ~~

大师评论一下我的做法呢？我就是买卖买，算是零存整取。努力一点点儿地把物业变 ...

我告诉你的话，是不是可以电脑打折？ ：） 开玩笑，只要是能给你带来比之前更多现金流的一切举动。都是正确的

JSPMachine

0222999999 发表于 2015-5-3 23:24
喜欢这个论断和思路 ~~

大师评论一下我的做法呢？我就是买卖买，算是零存整取。努力一点点儿地把物业变 ...

基于你的生意好，这是行的通的。 而且你自己可以控制你的trust.

有些人养自己trust的物业， 受益人花钱如流水无法控制，用自己的生意。 本来就是自己的，还要付租金，等于 自己的 生意 事实上 承受了 2份租金。 给 经营造成了困难。 只能用自己的时间和生命，去应付。

不要告诉 是市中心 上坡 那家.... 买了个有问题，结果修不好，说退钱，倒腾了半年，结果店铺消失了，钱没退机子拿走了人跑了，4年多了，不提我都忘记了。   买来送朋友生日礼物的，面子都丢了，后来买了个跑步机补偿。

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校草 发表于 2015-5-3 23:30
我告诉你的话，是不是可以电脑打折？ ：） 开玩笑，只要是能给你带来比之前更多现金流的一切举动。都是正 ...

更多现金流。嗯，是切中要害的。

我一直认为所有生意的失败都是现金流不济。我有过两个商业物业租客，都是因为这样倒闭的，还欠了我一屁股租金。其中一个德国人，本来算是个挺成功卖地板砖的老板，结果连自住的房子都被银行拍卖掉。我也扣了他的货和机器抵债。一夜之间，几乎什么都没了。他家里还有6个还是7个小孩。

我也是差点儿遇到这样的问题。过去几年，分店开得太快，并且还投了别的生意，一下资金紧张。幸好之前的贷款比较健康，就抵押贷了钱出来，熬过了那个困难期。现在已经健康很多了。

有赌不算输，生意也是，有现金就不算失败。就怕最后断了，就只能被迫离场了。

给不给我建议，买电脑都一定打折。如果家里有小孩子，买母婴用品也一样给打折。

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JSPMachine 发表于 2015-5-3 23:47
基于你的生意好，这是行的通的。 而且你自己可以控制你的trust.

有些人养自己trust的物业， 受益人花钱 ...

我们的声誉还是很好的，自2002年创业到现在，也算是老店了。今后不管遇到什么问题，找我们就好了。

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校草 发表于 2015-5-3 23:11
我有充足现金和其他类型资金，我为什么要套现？房产给我的，是现金流。套现的目的是为了扩大再生产--产生 ...

如果买商业物业，是逼着只给带贷款一半的。
并且还只给贷15年，所以，每月还款的1/3都是本金，

这样一来，资产还是比较健康的，实在遇到问题了，卖掉一套可以回不少净资产。

edwardyd

看到朋友如此开诚布公的公布自己的隐私给大家分享，估计很少人做得到，诚恳及勇气可嘉。建议朋友找多几个专业会计大行（洋人最好，毕竟华人在此地历史太短，有些情况没有鬼子们老道），花点小钱咨询清楚。毕竟其他人都是看客，而对你则可能是关键大事。　大家的建议还是出于好心的多。

bondbunny

edwardyd 发表于 2015-5-4 02:14
看到朋友如此开诚布公的公布自己的隐私给大家分享，估计很少人做得到，诚恳及勇气可嘉。建议朋友找多几个专 ...

看了很久，的确很佩服LZ的坦诚，沒几个人能做到这样，有的人一说到自已，语言立即含糊起来……

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edwardyd 发表于 2015-5-4 02:14
看到朋友如此开诚布公的公布自己的隐私给大家分享，估计很少人做得到，诚恳及勇气可嘉。建议朋友找多几个专 ...

我做生意那么多年，不可能没有两个会计，更不会在乎些小钱。所有的会计，不管洋人华人，都只是会说likely或unlikely。他们只能根据你告诉他们的来做判断。买房子的时候是否是为了今后卖了赚利润？会计只能根据你说的，给你建议。

至于私隐，做人坦坦荡荡，不然也不会一直大号实名发帖。那么多年了，想我死的人不在少数，被那么多双虎视眈眈的眼睛时刻盯着我都不怕，还能怕可爱的网友们？:-)

记得前年有个被我赶走的员工各种网上造我的谣，你说你不服气去劳工局告我啊？他不。因为工资3万6没问题，也给holiday pay, 也给过多次口头警告（有记录），给过3次书面警告，也给了各种申述的机会和渠道，最后还是自己书面提交了辞职信。---- 不怕还必须要自己干净。最起码也是来了事自己要能抗得住。比如这个事情，我真不怕。IRD真的闲着没事要查我，最坏最坏的结果就是要补税，也只能是很少的数目。

其实做生意的，随时都准备好了有税务局来查。这是为什么我们有专门的仓库保存过往7年的各种发票收据证据，相信大多稍为正规点儿的公司也都如此。你真说不准什么时候税务局就随机查到你了。前12年没被查过，下12年呢？ 我也相信早晚会被轮查到一次。所以，与其躲躲藏藏，不如做好被查的准备。

Paper_Man

楼主，还是低调点吧，真的，有的麻烦是自己可以避免的。

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Paper_Man 发表于 2015-5-4 09:32
楼主，还是低调点吧，真的，有的麻烦是自己可以避免的。

同意. 也谢谢关心.

这不是被几个当会计的逼的吗? 人家言辞灼灼地说我偷税漏税, 我不把事情说清楚, 还真就被人扣帽子了.

matm

校草 发表于 2015-5-3 23:11
我有充足现金和其他类型资金，我为什么要套现？房产给我的，是现金流。套现的目的是为了扩大再生产--产生 ...

现在就是南区也不可能有正现金流的投资房吧，以你看来，现在的市场是不值得投资了吗？

gwu

0222999999 发表于 2015-5-4 09:37
同意. 也谢谢关心.

这不是被几个当会计的逼的吗? 人家言辞灼灼地说我偷税漏税, 我不把事情说清楚, 还真 ...

做会计能有时间在这里和你磨。他们也够闲了。你懂的。。。还是不要再暴露了。好好找个专业做个tax assessment.

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gwu 发表于 2015-5-4 10:05
做会计能有时间在这里和你磨。他们也够闲了。你懂的。。。还是不要再暴露了。好好找个专业做个tax assess ...

谢谢兄弟的建议. 税务上自认一直很小心.但是的, 更多的小心不会多余.

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-4 09:37
同意. 也谢谢关心.

这不是被几个当会计的逼的吗? 人家言辞灼灼地说我偷税漏税, 我不把事情说清楚, 还真 ...

你这个人， 说好听点， 是坦荡；说难听点， 是无知者无罪。

可遗憾的是， 在这里即使你是无知， 如果被认定犯了错依然要得到惩罚。

我们这些回你贴的人， 都是爱护你的. 不希望你惹出不必要的麻烦。所以你真的不应该不识好人心。

怕就怕根本没有回你贴的， 在暗地里。。。。。

这个世界人心是诡诈的，人要学会保护自己。

当然， 我所说的， 已经有点影响你了。我发现你已经把你54楼和58楼的内容删了。

回完这个贴之后， 我也会把我写给你的一些帖子删了。

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Hondan 发表于 2015-5-4 21:12
你这个人， 说好听点， 是坦荡；说难听点， 是无知者无罪。

可遗憾的是， 在这里即使你是无知， 如果被 ...

还在聊这个呢？沉了吧。。。

已经咨询过专业人士了，放心。

孤单的人

这个哥们赶紧删除你的贴吧，你的 行为已经定义为盈利目的的