持有LEASEHOLD 的房子，很想知道这屋主的心情？

0222999999

bruceyeh 发表于 2014-12-3 08:41
很想知道投资leasehold房产的都是怎样的投资组合,如果是买来自住的要么就是太喜欢这个房子,这个区了,要么就 ...

单纯讲leasehold投资也不是说完全不可能。

具体问题具体分析。假设一个Leasehold的地租是99年，现在看起来是贵，但40年以后呢？70年以后呢？有可能地租比地税都便宜。

如果有100万，说不定就可以买很大一块leasehold 的物业，然后出租。头10年可能赔钱，后10年不赚钱，但再后面的80年就是回报期。许多酒店，包括太子码头的希尔顿酒店，都是leasehold 的，买的人就一定是傻子了？

如果将组合，完全可以用一部分钱满足自己的使用需求，另外一部分用来投资。毕竟，住宅投资是最简单的，但绝对不是回报率最低的。我讲一个自己的其中一个投资经历。我6年前买了一个city的商铺，42万，年租金回报6万。4年后带租约卖掉，获65万。
投资42万，4年获利47万。翻了一倍。并且，商业物业的投资，是净收入，由房客装修，并交地税及管理费（包括维护费用）。

另外，我在city投资的停车位，除了日常的租金外，卖的时候也都获得了很好的回报。

如果我只有100万，又想送孩子去学校（需要稳定10年左右）和有个大地，或者我会考虑以上的leasehold 房子。用30万满足自己的稳定使用需求，再用70万投资别的物业，有可能就是一个组合方式。

再说，自住的房子升值是账面上的，因为永远都需要住一套，永远都不卖，也就永远只能看着地税涨而并没有实际的回报。

所以说，评判leasehold 的房子好坏不要太着急。比如，如果地段好，并且地租是长期的，我觉得就很有吸引力。甚至买来投资说不定都可以赚钱。

bruceyeh

0222999999 发表于 2014-12-3 09:18
单纯讲leasehold投资也不是说完全不可能。

具体问题具体分析。假设一个Leasehold的地租是99年，现在看起 ...

谢谢你举的实例,的确开了我的眼界.你的商业物业投资的回报率的确可以cover leasehold 的租金有余,有眼光有胆识.在住宅物业投资里面 ,特别是这个例子,我宁愿买个30万cross lease的差区的 unit,用相当于租金的3万多送小孩上私校.当然除非我有3个以上的小孩,那另作打算

bruceyeh

sorry ,  多发了一遍

0222999999

bruceyeh 发表于 2014-12-3 09:35
sorry ,  多发了一遍

俺们家就是3个小孩 :-)

还是那句话，买个物业是为了用，还是为了投资。能合为一体的当然最好，但未必需要混在一起。

我平时很少在这个板块上说话，但觉得，大家对leasehold的房子批得有点儿过了。而我相信凡事都有两个方面才对。

另外，我那个商业物业不是leasehold的，否则租金6万也太便宜了。并且我也不会说翻了一倍 :-)

还有，商业物业贷款利息是可以抵税的。

我签名里的220-222 Marua Road 也是我的投资物业之一。部分自用，部分出租。2012年125万买进，年租金+outgoing等可以收15万多。扣除一切成本，有13万多的净入。最近正在出售，标价179万，买家可以有7.5%的租金回报。扣除贷款利息及一切成本（包括20万的装修钱），预计2年获利可达50万左右，并且这个是扣除了保险地税利息等所有成本的纯利。

自住房投资的许多人还有一个误区，就是没有细算账。很多时候，买了房后，心理上就放松了警惕。今天修个花园，明天安个遮阳篷，卖的时候没有把这些账都算进去。举个例子，我现在自住的房子是2010年120多万买的，现在的估价是180多万。看起来是升了5，60万，但实际上我自己知道，这3年里，我花费的改建装修不少钱，算算也有20万了。此外还有大量时间。把我的时间按每小时$25计算，也是好几万的成本。扣除年6%的利息，等于也就涨了10万（外加白住3年）。就这，卖的时候还有广告费，中介费。

这还是赶上好时候，刚好涨得快。新西兰的房价不是没有跌过，贷款利息不是没有高过。

所以自住的房子，我永远都是以自己住得开心舒服为原则。涨了？笑笑；跌了？也笑笑。都是自用的东西，涨跌与我何干？就算今后搬家，也是高买高卖，低卖低买。没有区别。
[size=13.63636302948px]

[size=13.63636302948px]就投资来说，[size=13.63636302948px]都是120万的房子，一边是2年50万，平均每年25万；一边是4年10万，算上白住，就是获利30万。平均每年7.5万。效益相差整整3倍啊。

从这个角度来说，leasehold也可以满足这个稳定居住的目的，并省下钱放在更好的投资方向。

carterdog

0222999999 发表于 2014-12-3 10:05
俺们家就是3个小孩 :-)

还是那句话，买个物业是为了用，还是为了投资。能合为一体的当然最好，但未必需要 ...

如果只為了校網，七百多地租還不如拿來租房，不用付地稅，保險，屋子的養護費，如果你要用商業經營的角度看leasehold也許有點道理，但買來自住絕對不適合。

游客

0222999999 发表于 2014-12-2 18:13
我也没必要给你留面子,客客气气说话了.

我一直强调房子有两个属性,一个是使用属性,一个是投资属性. 是你 ...

你前面自己说了不讨论了,又来了啊,没有完了啊.是你自己没理解我说的,我从来没说过买房子就是投资,只是针对你的关于leasehold投资论提出问题而已,你又来给我乱下结论,你看的懂中文吗?狂妄,自以为是的井底之蛙送给你自己正合适吧.
你能不能不理我?你骂我,我凭什么不回复你?

0222999999

游客 发表于 2014-12-3 11:08
你前面自己说了不讨论了,又来了啊,没有完了啊.是你自己没理解我说的,我从来没说过买房子就是投资,只是针 ...

一边玩去 ~~~~~~~

0222999999

carterdog 发表于 2014-12-3 11:06
如果只為了校網，七百多地租還不如拿來租房，不用付地稅，保險，屋子的養護費，如果你要用商業經營的角度 ...

从头到尾没有说这个房子好。但，也说不定就不好。

人家开价，你可以还价。如果房子是20万，按年6%的资金成本，其产生的居住成本是每年$49,500。

如果只是租，这个地大、4房、有校区的房子租金大概可以在900左右。
过去10年，租金的平均年增长是5%左右。如果以10年为线：

Leasehold                Rent       
$49,500.00        $46,800.00       
$49,500.00        $49,140.00       
$49,500.00        $51,597.00       
$49,500.00        $54,176.85       
$49,500.00        $56,885.69       
$49,500.00        $59,729.98       
$49,500.00        $62,716.48       
$49,500.00        $65,852.30       
$49,500.00        $69,144.91       
$49,500.00        $72,602.16       
$495,000.00        $588,645.37        $23,102.16

10年下来可以省2万多块。时间越长，省得越多。
并且相对稳定，房东不能说敢你走就敢你走。
也更自由，不像租房子，想墙上钉个钉子都有顾虑。

当然，有一定的维护费。但，3%通货膨胀所带来的价值升值就足可以抵销。
一个今天卖20万的leasehold房子，10年前卖价不大可能超过16万。如果10年前卖16万，那每年就涨了3%。并且我很怀疑一个20万的破leasehold 10年前能卖16万。很可能只能卖个10-12万。那就说明涨得更多了。

还是那句话，没说那房子好。只是可以换个角度看问题。

xpd2000

0222999999 发表于 2014-12-3 09:05
俺们家就是3个小孩 :-)

还是那句话，买个物业是为了用，还是为了投资。能合为一体的当然最好，但未必需要 ...

一般人找不到好的投资渠道，所以一窝蜂挤到住宅投资

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xpd2000 发表于 2014-12-3 11:49
一般人找不到好的投资渠道，所以一窝蜂挤到住宅投资

这个是实话 ~~~~

投资住宅，属于稳健投资。许多人甚至可能不是看着投资，而是保值去的。

我是云

不买leasehold的房产。这就是我个人的看法。如果为了住那就租房子。

aagirl

想想也是醉了！。。。