现在银行都不想做生意了啊？

你是我的天使

因为银行被RBNZ监管，要承担社会责任，里面有一条规定说银行必须要是一个responsible lender 负责任的贷款人，所以那个internal servicing interest rate一般都是比FLOATING的RATE要高，也就是说如果突然银行利率提高了，借款人不至于就会defaulting还不上钱，然后进collection,最后房子被银行拍卖。。。
最近floating利率一直在涨，servicing rate提高也很正常。。

不像很多那些小的金融公司，他们被监管的力度就小很多，所以如果你去银行因为servicing不够无法得到贷款,去一些的金融公司往往就可以贷到，但是相对的利息也高，风险也大。

以上是针对对retail 和small business的，commercial 的就是另外一种算法

我真不是孙红雷

zere111 发表于 2014-10-9 13:28
比起赚钱还是控制风险咯，现在投资 投机 者背着100多万贷款的那么多，银行不可能真的一点都不知道这些人的还 ...

100多万贷款是个大数吗？那要以你的资产做衡量。还有银行杀了这些猪对银行有什么好处？

ybbest

Rbnz 是想通过这个控制房价吧。lvr是不是要撤掉了。不过银行毕竟靠贷款挣钱，那么多钱带不出去，长远来看也不是办法啊。

adsl2

xtia004 发表于 2014-10-9 12:16
银行提高internal servicing interest rate意味着银行预期未来短期内利率会上升或资金成本会上升，银行要考 ...

那纽币是不是还要跌？我看这几天又涨起来了；ISIR（缩写有点像某个恐怖组织）提高，只是银行收紧银根，收紧银根只能致使更多的人贷不到款，贷不到款就买不到房，买不到房。。。。。。。那房价是不是就该下跌呢？房价下跌，政府这是不是在打压房价呢？还是怕出现泡沫？怕出现泡沫，为什么还说是钢需呢？那到底为什么要缩紧银根呢？

adsl2

Annie911 发表于 2014-10-9 21:31
情况确实如阿海所言。两个月前W银行曾经答应的Revolving Credit，现在要加将近3%来做压力测试，按这个算法 ...

“所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了“--不太明白你的意思？阿海说的是现在批贷款比以前要困难要少，但利率不变，你这以前都批出来的应当高兴才对，大不了不用就搞那儿，或者拿银行的钱个人放贷（呵呵，玩笑），看不出有什么负担可言

zere111

adsl2 发表于 2014-10-10 15:40
“所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了“--不太明白你的意思？阿海说的是现在批贷 ...

意思是说如果真的实际利率涨上去了的话

adsl2

zere111 发表于 2014-10-10 15:42
意思是说如果真的实际利率涨上去了的话

那这种情况 房价是该跌还是该升呢？

Annie911

adsl2 发表于 2014-10-10 15:40
“所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了“--不太明白你的意思？阿海说的是现在批贷 ...

举个例子，假设你有几个投资房，在各家银行总共有3M的房贷，其中有100万是还没有使用的Revolving Credit（也就是说实际上你是按2M的房贷付利息）。一部分房贷到期后你想把房贷从A家Refinance到B家银行拿Cash Back，因为B银行是按3M的房贷总额来计算你的还贷能力的，而且是多加了将近3%的利息来给你做压力测试，即使保持原有房贷数额不变，不做Topup，如果收入不大幅增加的话，是很难获批的。

这1M的Revolving Credit因为没有使用，没有给你带来任何收入，却白白被银行算进总房贷，所以说是个拖累。如果还想再折腾几把Refinance拿Cash Back，估计得被迫瘦身，把部分子弹仍了，减少Revolving Credit。

或者有另一个玩法：你拿这1M的钱建6-7个60平米的Small Dwelling（假设12-15万左右一个），把所有投资房通通变成Home & Income，每个Income租400刀，7个Income每周就多收2800刀，每年多了15万的收入，即使银行按75%来算，也多了10万刀。这样在总房贷不多加一分钱的情况下（还是3M）就可以把收入剧烈增加，即使利息再涨5%，其他投资客纷纷裸泳的时候，你也许依然能保持坚挺，挺到下一波低潮来临，其他投资客纷纷跳楼的时候，说不定各家银行还是会把你敬为VIP，纷纷请你喝茶，向你抛媚眼，巴望你再多贷点去扫货，哈哈:-)

walker123

Annie911 发表于 2014-10-10 17:40
举个例子，假设你有几个投资房，在各家银行总共有3M的房贷，其中有100万是还没有使用的Revolving Credi ...

成功人士                          学习了

winny

{:8_484:}

阿海

moccababy 发表于 2014-10-10 21:14
小白一枚，请问楼主，买公寓（20w）左右的可否贷款？不用来投资，自己住。

具体要看公寓大小还有包不包车库, 银行对公寓的要求我不是很熟。

LBpower

moccababy 发表于 2014-10-10 21:14
小白一枚，请问楼主，买公寓（20w）左右的可否贷款？不用来投资，自己住。

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