献给未来想买公寓的网友

kingscat

http://www.trademe.co.nz/Browse/ ... Search_suggested=13


各种好公寓。。。。。

leonfish

Lease 发表于 2014-8-2 23:02
相当正解啊。此论坛的大多数人，都一味反对apartment, 殊不知房地产投资需要的是一个平衡的组合。组合中 ...

当然可以买公寓了，但投资公寓需要了解很多东西，懂的人入手，不懂的一定要谨慎。
举个例子，不是每个公寓都会漏水，但每个公寓都会面临较大的维修翻新等等，
如果投资人不懂也没调查清楚盲目入手，
那很有可能会在买入后几年中要支付一笔不小的维修费用，
那基本等于一到两年的租金回报就没了，
更有甚者是需支付差不多相当于3年的租金回报。
漏水公寓就跟不要说了，更惨。
有经验的公寓投资人，在大修前一到两年就出手，
然后找刚维修过的回报比高的公寓，或者新建的回报比高的公寓。
这只是一个例子，还有很多其它的东东，这些东东Lease你懂，但很多人不懂，也很难了解，有的人盲目投资公寓，最后吃了亏也没嚼出个味来，所以坛子里很多人说到公寓就摇头也没错，规避风险不去触碰自己不了解的投资也不能说是傻。

Lease

leonfish 发表于 2014-8-3 07:59
当然可以买公寓了，但投资公寓需要了解很多东西，懂的人入手，不懂的一定要谨慎。
举个例子，不是每个 ...

如果说到维修翻新，其实house应该也是一样的，比如，每5-6年house应该做exterior painting, 每3-4年应该做fence maintenance, 每2-3年应该做roof maintenance, 每1-2年应该做plumbing & electrical inspections, 并且每年都应该做chem wash, gutter cleaning, chimney sweep, 等等。并不一定比apartment省很多钱。至于说漏水公寓，说实话大家都over-react了，city大部分公寓并没有漏水问题，有些漏水的其实是正常的wear and tear, 真正是材料或结构问题导致的漏水公寓在city很少，不过我听说其它地区的公寓有不少这样的漏水公寓，比如，New Lynn, Newmarket.

对投资者而言，最重要的是看投资风险和回报，正是因为你所提到的这些人们的顾虑，导致公寓的价格很低，当年我买公寓的时候，其净租金回报率高达8.5%以上，同时期house的总租金回报只有5.5%左右。所以你的这些问题已经price in到公寓的出售价格里了，因此投资风险变得低了，同时租金回报高企，在房地产牛市重临时，公寓随着house也水涨船高同样升值不菲，所以我的观点是：房地产投资，公寓和house都应该是投资组合中的一部分，并且公寓的投资风险未必比house高，回报未必比house低。

love_3_month

Lease 发表于 2014-8-3 09:35
如果说到维修翻新，其实house应该也是一样的，比如，每5-6年house应该做exterior painting, 每3-4年应该做 ...

我还有个疑问

不是说房产价值分两块吗，地和房。地的方面长期看涨，房子长期贬值(折旧)

那如果用这个观点来看，公寓长期来说资产是贬值的啊，虽然租金高，但长期来说没有资产增值是比不过其他房产的

我想讨论的是一般情况。具体某几年当然也会涨

难道这个地和房的观点不对，只要是房子长期都是看涨？

Lease

love_3_month 发表于 2014-8-3 14:31
我还有个疑问

不是说房产价值分两块吗，地和房。地的方面长期看涨，房子长期贬值(折旧)

我对这个观点不敢苟同。我更愿意从更宏观的角度来看房地产，房产作为一种商品，更多的取决于demand and supply, 如果供不应求，无论house还是apartment都将上涨；反之，如果有一天奥克兰房产供大于求的话，那么house也照样下跌。

summercool.t

合同有写。图纸本来就有。买家疏忽了 Jasmax 还是很好的设计公司的

love_3_month

summercool.t 发表于 2014-8-3 16:01
合同有写。图纸本来就有。买家疏忽了 Jasmax 还是很好的设计公司的

这个卧室怎么安排家具啊

carterdog

summercool.t 发表于 2014-8-3 16:01
合同有写。图纸本来就有。买家疏忽了 Jasmax 还是很好的设计公司的

我不覺得他有畫出來

love_3_month

carterdog 发表于 2014-8-3 18:50
我不覺得他有畫出來

两张图是同一套的吗，一是实际图？

那个位置即使能放床也不能放床头柜了。。。

nice1

Lease 发表于 2014-8-3 09:35
如果说到维修翻新，其实house应该也是一样的，比如，每5-6年house应该做exterior painting, 每3-4年应该做 ...

是的。说到房屋问题及维护费用，钢混结构的 apartment 要远低于house.

很多合理价位买入的apartment自交割开始就可能有盈余的现金流。而当前市场买house的就像买股票，基本没有租金能够cover 100%贷款的, 绝大部分连80%也cover 不了，在没有再卖出的时候是没有盈利的现金流的，只有当卖出以后才能计算资本利得是盈或亏。所以，从投资风险的角度来讲，合理的apartment 投资是最稳定，风险最小的选择。

occc

love_3_month  2014-8-2 16:08
ам

...

new buildprojectгСλloadingdetailcommon senseΡ

ctvΣδ

occc

love_3_month  2014-8-2 16:08
ам

...

new buildprojectгСλloadingdetailcommon senseΡ

ctvΣδ

occc

occc 发表于 2014-8-3 22:50
new buildprojectгСλloadingdetailcommon senseΡ

ctvΣδ

一般new build的project流程是建筑师或者客户把图纸给工程师，把要求列出来，门窗电梯楼梯楼层间距高度大小位置等等。工程师算出loading包括承重地震风力放到电脑模型里再设计detail。改动哪里加什么减什么都要跟建筑师客户讨论沟通的。没可能在他们不同意的情况下建起来。另外他们是甲方，工程师是乙方，是被挑剔的。盖出这种楼可以说这个工程师缺少common sense，但绝对没有责任。

南岛ctv大楼倒了没看见抓哪个建筑师，哪个画图的责任？那个还是经历两次大地震才倒的。最后是只追究了结构设计师。这个情况也能扯到工程师，真是躺枪

Luanna

阿海，能借这个帖子请教一个问题吗？

家里有人想读书，是国内会计专业毕业的，想在这里读一个和建筑有关的专业，有何推荐？

主要是将来找工作容易点，薪水能高点。

英文和学习能力中上等。

谢谢你啊！

love_3_month

occc 发表于 2014-8-3 22:50
一般new build的project流程是建筑师或者客户把图纸给工程师，把要求列出来，门窗电梯楼梯楼层间距高度大 ...

我不是这个专业的，只是乱猜

你觉得事情是个怎么样的发展过程呢

LU99

公寓对买不起房子， 又需要地方住的年轻人，不算坏事。 大家都炒房， 价格很多人负担不起， 租房也不便宜。 有地方住总比没有强

阿海

LU99 发表于 2014-8-4 00:05
公寓对买不起房子， 又需要地方住的年轻人，不算坏事。 大家都炒房， 价格很多人负担不起， 租房也不便宜。 ...

但也不能建成这样啊。。。

长寿面

leonfish 发表于 2014-8-1 14:05
唉，这个版不能匿名，不然分享点内幕了...............
NLMQ 悲剧啊..................

求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕求内幕

carterdog

love_3_month 发表于 2014-8-3 19:08
两张图是同一套的吗，一是实际图？

那个位置即使能放床也不能放床头柜了。。。

是同一套，平面圖上根本沒看到柱子，柱子那麼大，買家不應該會沒看到，貌似這公寓柱子好多阿，設計的太差了，稍有經驗的設計師都可以把柱子藏住的。

occc

love_3_month 发表于 2014-8-3 23:32
我不是这个专业的，只是乱猜

你觉得事情是个怎么样的发展过程呢

本人就是结构工程师。也会去council审批结构部分的consent。apt盖成这个样子肯定有问题。不应该有柱子留在房间中间。有几种可能性把，你说的有可能。或者是建筑师没什么经验把，漏看了这个地方。柱子也许一开始就在那里。

其实建筑设计是容易出现错误的。也很容易发现错误。因为一个project出来要被三方很多次检查，建筑师，签ps1的工程师，council的或者签ps2的工程师，大部分错误都会被发现。这么明显的缺少common sense的应该是例外。但是既然建出来了，证明所有文件都签好了，三方都认可设计。除非倒了或者结构有缺陷，结构工程师才有责任

occc

carterdog 发表于 2014-8-4 11:19
是同一套，平面圖上根本沒看到柱子，柱子那麼大，買家不應該會沒看到，貌似這公寓柱子好多阿，設計的太差 ...

一般柱子都会和外墙建在一起，然后突出来一部分柱子。看了你提供的图纸和照片确实柱子是后来加的。或者建筑图没有标识那个柱子。

好奇建筑师是怎么会批准这样的设计。。。

love_3_month

this maybe true

http://www.propertytalk.com/foru ... -is-this-1914/page4

My understanding is the floor plan got changed by the developers after the build. Not sure how many floors changed. Could only be the one. Floor went from 10 to 11 apartments. This was how it was sold as. All seems a lot about nothing. Columns were originally in walls.

leonfish

love_3_month 发表于 2014-8-5 10:23
this maybe true

http://www.propertytalk.com/forum/showthread.php?35760-Pillars-in-apartment-bedro ...

没改过， tender drawing， consent drawing 还有 construction drawing 没有大的改动。
如果说developer 有错，那他就错在他同意了这样的设计。

denema

10年前就看过这样的设计了，就downtown那里。。。
里面很压抑就因为那几根柱子，当时还问可以不可以打掉，中介说楼会倒。。。。

kingscat

亦有可能是为了满足新的建筑法则里抗震要求？按理这种框架结构的房子不需要这样做柱啊
只有当事人自己知道了

阿海

kingscat 发表于 2014-8-5 13:24
亦有可能是为了满足新的建筑法则里抗震要求？按理这种框架结构的房子不需要这样做柱啊
只有当事人自己知道 ...

只能说建筑师和结构工程师不愿意翻工和花太多时间改图纸。。。

myselfv2

如果我是买家，被骗了，现在杀猪的心都有。。。 太上火了吧。 在房子上欺骗人的，绝对得上杀猪刀。这会让买家一家人，一辈子为这个事情恶心。背着30年的贷款，为了“大柱子”房

CONQS

我认为既然有这样的设计自然有他的道理。也许受到各种的限制，两害取其轻，不得已为之。 我想那末大的承建商那么多的专业人员不可能犯这种错误。大的公寓一定会有几套是不理想的设计，就像厨师做饭的下脚料。但是销售前一定要给顾客说清楚，这是必须的。